Lorsque vous détenez un bien à plusieurs, on parle de bien en indivision. Ce bien peut être un appartement, une maison, mais aussi une œuvre d’art par exemple. Si vous souhaitez céder votre quote-part ‒ ce qui est tout à fait possible et à tout moment ‒ vous devez la vendre à l’un des autres indivis, ou, par défaut, à une tierce personne avec l’accord de tous. On parle de soulte dans le cas où l’un des indivis rachète les parts d’une ou plusieurs autres personnes détenant le bien concerné. Concrètement, il s’agit de la somme qui va être versée à chacun des vendeurs afin de renoncer à la co-détention du bien. Dès lors, ils en perdent la propriété et les droits qui étaient rattachés, dont ceux de l’utilisation au prorata des parts.
Savoir déterminer la juste valeur de la soulte
Ce terme de soulte apparaît à l’occasion de situation conflictuelle entre les indivis, le divorce ou la succession notamment. Dans tous les cas, les tensions entre les protagonistes peuvent rendre difficile un accord sur la valeur des parts. La tentation du vendeur pouvant être d’obtenir le prix fort car il estime que plus tard le bien aura pris de la valeur. Il souhaite donc empocher par avance une partie de la valeur future ‒ qui est totalement hypothétique. De son côté, l’acheteur peut souhaiter payer le prix le plus faible possible, et pourquoi pas s’appuyer sur la valeur d’achat initiale des parts. Ni l’un, ni l’autre, suivent le bon raisonnement. La valeur prise en compte est celle à l’instant où l’accord de cession de parts intervient. Bref, elle ne se minore pas, elle ne se majore pas, selon le passé ou le futur, mais se fixe en fonction du prix du marché à la date de la transaction.
Dans le cas d’une succession, la soulte peut prendre la forme d’une compensation qui doit faire en sorte que les héritiers cédant leurs parts ne soient pas lésés. Autrement dit, chaque héritier doit recevoir la proportion de la succession qui lui revient. Ce qui peut impliquer un montage financier et successoral particulier, en fonction des biens à partager. Dans le cas d’une séparation, la soulte peut correspondre au remboursement de la part du crédit immobilier souscrit ou encore le versement d’un dédommagement au prorata des parts selon la valeur des biens. Dans tous les cas, et quelle que soit la nature du bien, il convient pour toutes les parties, de faire appel à un expert indépendant pour obtenir l’évaluation la plus objective possible : notaire, agent immobilier, commissaire-priseur… Et surtout d’avoir le meilleur conseil pour éviter toute contestation ultérieure.
Rachat de soulte : Trouver le bon financement
Une fois le prix établi, l’acheteur des parts cédées peut procéder à son montage financier. Soit il dispose de la somme d’argent convenue, en ce cas, la transaction peut être conclue sans délai. Soit il doit trouver une solution pour réunir le montant, alors le rachat de soulte peut prendre un certain temps pour être finalisé. Ici, presque tous les cas de figures existent, mais deux méritent d’être évoqués. Le premier s’applique autant en cas de séparation que d’héritage : la souscription d’un crédit. Pour l’obtenir, le contractant doit solliciter un établissement de crédit. Dans le cas où le bien fait déjà l’objet d’un crédit en cours de remboursement, il va s’agir de racheter le crédit restant dû et d’ajouter le montant de la soulte. Comme il s’agit d’un cas peu classique, la présence d’un tiers, un courtier en crédit, peut être un atout : il va conseiller et négocier le dossier en mettant tous les points forts utiles, sans omettre les points faibles mais en y apportant la sécurité qui convient.
Le deuxième cas concerne plus les situations d’héritage où plusieurs biens de grande valeur sont à partager. La soulte peut en ce cas prendre la forme d’une sorte de troc : l’acheteur renonçant à tout ou partie des autres biens qu’il doit partager. L’objectif est d’arriver à une valeur équivalente, pour les raisons évoquées plus haut. Si ce n’est pas le cas, la partie ayant obtenu la valeur la plus élevée dans la répartition des biens, verse un complément financier pour parvenir à une répartition équitable, selon les droits de chaque héritier. A moins d’un renoncement de la partie qui pourrait être lésée.
Les frais à prendre compte pour un rachat de soulte
Le rachat de soulte engendre toute une série de frais qu’il faut ajouter au montant à verser. D’abord, il y a des « frais de notaires ». Ceux-ci reposent essentiellement sur les droits de partage et les droits de mutation dont les tarifs fixés par l’Etat ainsi que des honoraires du notaire. Ces frais ne sont pas les mêmes suivant les cas. Dans le cas d’un divorce, il faudra uniquement payer un droit de partage de 2,5% de la valeur nette du bien alors qu’il faudra également s’acquitter des droits de mutation d’environ 7% du montant de la part rachetée dans le cas d’un partage d’indivision par exemple. Ensuite, il faut tenir compte des honoraires des différents experts sollicités. Ici, difficile de donner une évaluation du coût, la tarification est libre et non réglementée. Enfin, il y a les frais liés au financement : frais de remboursement anticipé, frais de dossier pour le nouveau crédit, frais d’hypothèque dans le cas d’un bien immobilier…
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