Le promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est un professionnel de l’immobilier dont l’activité est la construction d’ensembles immobiliers d’habitations, de bureaux ou d’autres destinations.
Le Code civil, dans son Article 1831-1, dispose « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite “ promoteur immobilier ” s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage ».
Les étapes courantes d’une opération de promotion immobilière
Les promoteurs de tailles petites et intermédiaires ont souvent un rayonnement régional en raison de la nécessaire connaissance du marché, de la politique foncière et des besoins en constructions des communes dans lesquelles ils activent.
- Analyse et validation du projet (faisabilité, rentabilité…etc)
- Signature d’une promesse de vente de l’acquisition du foncier conditionnée à l’obtention d’un permis purgé de tout recours et retrait
- Pré-commercialisation
- Acquisition du foncier
- Consultation des entreprises pour les marchés travaux
- Vente en VEFA ou à terme
- Réalisation de la construction et gestion du projet
Eléments d’analyse de la promotion immobilière
En plus des aspects techniques, le banquier, potentiel financeur de l’opération de promotion immobilière, va étudier de très près le bilan de l’opération de promotion, composé de deux parties :
- Les recettes : chiffre d’affaires de la vente des logements, bureaux, parkings…
- Les dépenses : composées essentiellement de la charge foncière (terrain, frais de mutation, taxe d’aménagement…), des coûts techniques (travaux…), des coûts d’études et des coûts administratifs et financiers.
Il découle de ce bilan d’opération un besoin de financement de 2 postes :
- Le financement du foncier
- Le financement des travaux (coût techniques)
Le besoin de financement est calibré plus précisément en établissant un tableau de flux de trésorerie mensuel qui répertorie les encaissements et les décaissements mensuels du projet.
Le certificat d’urbanisme et le permis de construire
Le certificat d’urbanisme : certificat d’information et certificat opérationnel
La partie administrative et juridique d’un programme de promotion est conséquente. Deux documents qui n’ont pas la même importance sont à connaître : le certificat d’urbanisme et le permis de construire.
Le certificat d’urbanisme (CU) est un document d’information. Il en existe deux types, un certificat d’information et un certificat opérationnel.
Le certificat d’information renseigne sur les règles de l’urbanisme applicables à un terrain. Le certificat opérationnel renseigne lui sur la faisabilité d’un projet.
Le CU ne remplace pas un permis de construire. C’est un document qui confère des droits acquis pendant 18 mois pour les dispositions de l’urbanisme (sauf les modifications liées à la salubrité publique). Le CU « n’empêche pas » un recours de tiers ou des objections des Architectes des Bâtiments de France (ANABF) par exemple.
Le permis de construire : indispensable pour obtenir un crédit promoteur
Le permis de construire purgé de tout recours et de retrait est le document demandé par les banques pour un financement de promotion immobilière.
Les délais habituels, qui peuvent varier en fonction de la commune, sont les suivants :
- Dépôt de la demande de permis contre un accusé de réception qui fait courir le délai
- Affichage en mairie du dépôt de la demande dans les 15 jours
- La mairie a 1 mois (à partir de la date du récépissé) pour faire un retour sur la complétude et la date de décision.
- Retour de la mairie dans les 3 mois (à partir de la date du récépissé). Ce délai pourrait être plus long.
- Si retour positif, obtention du permis et affichage sur le terrain à constater par huissier idéalement à 3 reprises au début – milieu – fin de la période de recours des tiers
Plusieurs recours sont possibles sur un permis obtenu :
- Le recours des tiers qui s’étale sur une durée de 2 mois à partir de l’affichage sur le terrain
- Le référé préfectoral qui peut intervenir dans les 2 mois à compter de la transmission de l’arrêté de permis à la préfecture
- Le retrait par l’autorité administrative qui a délivré le permis qui pourrait survenir dans les 3 mois de la décision
Solidité financière des prestataires et qualité des assurances
Le prêteur fait une étude détaillée du promoteur et tout particulièrement de sa surface financière et de sa capacité technique à mener à bien le projet considéré.
L’aspect technique est également examiné, et c’est de plus en plus le cas, afin de s’assurer de la qualité et de la solidité financière des intervenants dans la partie travaux.
La qualité des assurances des intervenants est regardée avec attention et tout particulièrement les assurances décennales des entreprises et l’assurance dommages-ouvrage.
Ces dernières années, le marché de l’assurance a subi quelques difficultés en raison de faillite de certains réassureurs internationaux sur lesquels s’appuyaient des contrats d’assurances (décennales, dommages-ouvrage notamment). Les banques exigent désormais des contrats d’assureurs français ou européens de renoms. Les contrats de type LPS (libre prestation de service) sont de moins en moins acceptés.
Les conditions financières d’interventions des prêteurs
Les conditions préalables à l’obtention d’un crédit d’accompagnement promoteur
- Les autorisations administratives : elles doivent être purgées de recours et de retrait
- Pré-commercialisation : le crédit obtenu sera débloqué dès lors que la pré-commercialisation aura atteint un seuil suffisant (minimum équivalente à 35% à 50 % du chiffre d’affaires TTC du programme)
- Les fonds propres : ils doivent au minimum être équivalents à 10 % du prix de revient TTC (en intégrant le prix du foncier)
- Quotité d’intervention : le financement est possible jusqu’à 70% du prix d’acquisition HT du terrain, foncier
Les principales garanties demandées par les banques
Les garanties demandées par les établissements bancaires sont en général l’hypothèque ou la promesse d’hypothèque sur les différents lots. A la différence de l’hypothèque, la promesse d’hypothèque est un acte qui n’est pas publié aux registre des hypothèques.
Les conditions financières liées au crédit promoteur
Le coût de la GFA (garantie financière d’achèvement) est de 0,8 % à 1,2 % du chiffre d’affaires TTC de l’opération (ce pourcentage est dégressif selon la taille du projet)
Le crédit d’Accompagnement obtenu (pour financer les travaux) est basé sur l’Euribor 3 mois flooré + marge + une commission d’engagement sur le montant de l’enveloppe (déterminée en fonction du plan de trésorerie).