Professionnels de l'immobilier

Un immeuble mixte à Cap d’Ail, aux portes de Monaco

Datant des années 1920, cet immeuble de 451 m² en R+3 est situé à Cap d’Ail, à cinq minutes à pied de Monaco. Il comprend plusieurs appartements, un local commercial, un entrepôt et des caves. L’opérateur est un professionnel de l’immobilier aguerri. Il intervient simultanément sur des projets court terme de marchand de biens et sur un portefeuille locatif long terme, avec un patrimoine immobilier brut de plusieurs dizaines de millions d’euros.

Le projet consiste à rénover l’ensemble, puis à le revendre en 8 lots distincts : 6 appartements, un local commercial et un entrepôt/atelier. L’objectif est d’atteindre un DPE de classe C ou D après travaux. Les travaux comprennent la pose de parquet chêne massif, la refonte complète des installations électriques et de plomberie, ainsi que la création de cloisons et une peinture intégrale. Certains lots en étage bénéficieront par ailleurs d’une vue panoramique sur la plage Marquet, le Port de Fontvieille et le Palais de Monaco. Le chiffre d’affaires prévisionnel s’établit à 3 600 000 €, pour un coût de revient de 2 600 000 €, dégageant ainsi une marge de 38 %.

Structure du financement

Le foncier ayant été réglé sur fonds propres préalablement, deux lignes de crédit ont été structurées auprès d’un partenaire bancaire. La première est un crédit acquisition en post-financement de 1 072 000 €. La seconde est un crédit d’accompagnement travaux de 845 000 €, débloqué sur présentation des justificatifs réglementaires : déclaration préalable, assurances dommages-ouvrage et décennale, état descriptif de division. Les deux lignes sont rémunérées à Euribor 12M + 3,50 %, avec une commission d’engagement de 0,50 % l’an et des frais de dossier de 16 000 €. Les garanties comprennent, quant à elles, une hypothèque de premier rang, une caution notariée personnelle du dirigeant et une assurance protection du dirigeant.

Ce que cette opération illustre

Sur un marché où la rareté de l’offre et la qualité de la demande internationale sécurisent structurellement les opérations de rénovation-revente, cette opération démontre qu’un profil combinant activité court terme et foncière patrimoniale long terme peut accéder à une structuration bancaire adaptée, y compris en post-financement du foncier.

Dirigeant d’une société de rénovation disposant d’une implantation locale à Nice, cet opérateur engage une opération d’acquisition-rénovation-revente portant sur deux appartements contigus situés dans un immeuble avec vue panoramique sur la Méditerranée. Les deux lots, d’une surface totale de 140 m², ont été acquis auprès d’un même vendeur pour un prix net de 940 000 €.

La rénovation, réalisée en interne par la société de travaux du groupe, s’inscrit dans le segment très haut de gamme. Forte de plus de 15 ans d’expertise et de plus de 600 projets menés à bien, l’équipe maîtrise l’intégralité de la chaîne de valeur, de l’acquisition jusqu’à la livraison du chantier. Après rénovation, les deux appartements seront revendus séparément, chacun avec cave, ciblant une clientèle aisée et des investisseurs attirés par le fort potentiel locatif saisonnier de l’adresse.

Le coût total de l’opération s’élève à 1 400 000 €, tous frais inclus, pour un chiffre d’affaires prévisionnel de 1 700 000 €, dégageant une marge de 21 %.

Nous avons structuré deux lignes de crédit complémentaires auprès d’un partenaire bancaire : un crédit acquisition de 640 000 € et un crédit d’accompagnement de 470 000 €, chacun sur 36 mois, destinés respectivement au prix d’achat et aux dépenses de travaux. Les deux lignes, rémunérées à Euribor 12M + 2,95 % avec une commission d’engagement de 1 %, sont garanties par une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers et une caution notariée personnelle à hauteur de 100 % de l’engagement. L’apport de l’opérateur s’élève à 300 000 €.

Cette opération illustre comment la maîtrise complète de la chaîne de valeur, de l’acquisition au chantier, combinée à un historique solide de réalisations, permet d’accéder à une structuration bancaire optimisée sur des marchés prime.

Nous avons accompagné un promoteur régional et ses équipes dans le cadre d’une opération de promotion immobilière en VEFA d’envergure, située au sein d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) de la métropole toulousaine.

Le projet porte sur l’acquisition d’un terrain à bâtir en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier en R+2, composé de surfaces commerciales et de bureaux, ainsi que de 90 places de stationnement.

Le permis de construire a été obtenu et purgé de tout recours. Il a été transféré au profit d’une société par actions simplifiée dédiée à l’opération.

L’ensemble développera 24 lots, répartis entre 5 locaux d’activité et 19 lots de bureaux.
Le coût total de l’opération s’élève à 5,95 M€, pour un chiffre d’affaires prévisionnel de 7,1 M€.

Afin de compléter les fonds propres nécessaires au lancement, nous avons structuré un financement adapté permettant de sécuriser le bouclage financier de l’opération.

L’un de nos partenaires en crowdfunding a pu être mobilisé en 24 heures, permettant d’initier l’opération dans des délais particulièrement contraints.

Nous continuons l’accompagnement d’une jeune marchande de biens qui se développe exclusivement dans le centre de Bordeaux. Il s’agit de sa 4ème opération qui consiste en l’acquisition d’un appartement ancien en plein centre de bordeaux avec une vue sur le grand théâtre.

La rénovation complète de cet appartement est prévue afin d’en faire un appartement de standing.

Le financement a pu se contractualiser grâce à l’intervention d’une banque privée. Sur un budget total de 975k€ un apport de 25% a été demandé. L’opération sera portée sur 24 mois, le temps de la réalisation des travaux et de la commercialisation.

Carte Financement a sécurisé pour un mono-family office un financement global de 8,5 M€, structuré en deux lignes de crédits complémentaires, afin d’optimiser sa situation financière et soutenir le pilotage de ses actifs immobiliers et patrimoniaux.

Le financement principal, d’un montant de 6 millions d’euros, a été accordé à la société opérationnelle française du groupe sous la forme d’un prêt in fine d’une durée de cinq ans. Les intérêts, à un taux attractif (E3M + 1,5 %), sont réglés trimestriellement, tandis que le capital est remboursé à l’échéance. Cette opération permet à la société de refinancer un endettement bancaire existant tout en réorganisant sa structure de passif, notamment par la reprise partielle de comptes courants.

En parallèle, la holding du groupe a bénéficié d’un crédit de 2,5 millions d’euros, également structuré en in fine, sur une durée d’un an. Ce financement court terme, assorti d’un taux variable attractif (E12M + 0,5 %), vise à renforcer la flexibilité financière du groupe et à accompagner sa stratégie patrimoniale.

L’ensemble du dispositif repose sur des garanties classiques, traduisant la qualité du dossier et la maîtrise du risque :

• Une garantie hypothécaire sur un actif immobilier de premier rang situé à Paris, dont la valeur expertisée est de 9 M€ ;
• Le nantissement d’un portefeuille financier diversifié ;

À cela s’ajoute un engagement de maintien d’une relation bancaire, incluant la conservation d’un certain niveau d’actifs financiers au sein de l’établissement prêteur, renforçant l’alignement d’intérêts entre les parties.

Cette opération illustre une structuration sur mesure, combinant financement immobilier, ingénierie financière et optimisation du passif, au service d’un groupe disposant d’actifs de qualité et d’une vision long terme clairement définie.

Carte Financement a accompagné un de ses clients dans la mise en place de deux financements distincts au bénéfice de sa holding d’investissements, pour un encours global maximal de 800 000 euros.

Le premier financement est un prêt de trésorerie d’un montant maximal de 300 000 euros, consenti pour une durée de sept ans. Il est structuré in fine, avec un taux nominal fixe de 3,50 %, sans pénalité de remboursement anticipé.

Le second financement porte sur un prêt d’investissements d’un montant maximal de 500 000 euros, également sur une durée de sept ans, aux mêmes conditions financières, avec un taux fixe de 3,50 %. Ce prêt d’investissement est destiné à d’autres projets dont le client a la totale liberté d’action soit pour un emploi dans des produits cotés en bourse ou pour des projets en lien avec ses entreprises opérationnelles.

Ces deux prêts sont assortis d’un dispositif de garanties classique, comprenant une caution personnelle et des nantissements de comptes :
– 830 000 euros sur un portefeuille coté de type actions,
– 200 000 euros sur des titres non cotés.

Enfin, une clause d’arrosage est prévue. Celle-ci vise à maintenir le niveau de couverture des garanties : en cas de baisse de valeur des actifs nantis supérieure à 25 %, l’emprunteur s’engage à reconstituer les garanties, soit par un apport complémentaire d’actifs, soit par un remboursement partiel du crédit.

Nous avons accompagné un entrepreneur spécialisé dans la rénovation et l’expertise de biens immobiliers, également investisseur aguerri, dans le cadre d’un post-financement portant sur un immeuble situé à Ruffec (16700). Le porteur de projet dispose d’un patrimoine immobilier significatif, avec plus de 4 M€ d’actifs bruts et une valorisation nette d’environ 800 000 €, traduisant une expérience confirmée en matière d’investissement.

Le bien avait été acquis en amont en fonds propres, à un prix sensiblement inférieur à sa valeur de marché. L’actif est aujourd’hui estimé à 319 000 €, et le projet prévoit une enveloppe de travaux de 140 000 €, destinée à valoriser durablement le bien et à renforcer son potentiel locatif et patrimonial.

Enjeu et structuration financière

L’objectif du post-financement était double : refinancer une partie de l’investissement initial afin de reconstituer de la liquidité, tout en intégrant le financement des travaux dans une structuration bancaire de long terme. Malgré la qualité du profil emprunteur et la décote à l’acquisition, l’opération nécessitait une lecture fine de la création de valeur future et de la cohérence globale du projet.

Nous avons ainsi structuré un financement bancaire global de 324 000 €, sur une durée de 20 ans, à un taux de 4,75 %. Ce montage permet d’accompagner la phase de travaux tout en optimisant l’équilibre entre effort de trésorerie, durée de détention et valorisation de l’actif.

Nous avons été missionnés pour structurer le refinancement bancaire d’un immeuble ancien situé au cœur de Paris, dans la perspective d’une opération de promotion immobilière. Le projet porte sur la démolition du bâti existant et la réalisation d’un programme mixte comprenant des logements privés et des surfaces commerciales.

L’enjeu principal de cette opération résidait dans l’absence de permis de construire à la date de mise en place du financement, le dossier étant alors en cours d’instruction auprès de la Ville de Paris. Cette contrainte réglementaire limitait fortement les capacités d’intervention des établissements bancaires traditionnels.

Grâce à une structuration adaptée, nous avons néanmoins obtenu un portage financier sur une durée de 3 ans, offrant au porteur de projet un horizon suffisant pour finaliser les études techniques, sécuriser les autorisations administratives et mener le projet à son terme dans des conditions sereines.

Le financement mis en place porte sur un montant de 3,6 M€, sans pénalité en cas de remboursement anticipé pendant la durée du portage.

Les frais de dossier bancaires ont été négociés à la baisse, ramenés de 1 % à 0,50 %, soit une économie de 18 000 € par rapport aux conditions usuelles. La garantie repose sur une subrogation dans le bénéfice du privilège de prêteur de deniers du banquier précédent, solution plus efficiente qu’une nouvelle prise d’hypothèque.

Le prêt est consenti pour une durée maximale de trois ans, à un taux d’intérêt de 4,75 % l’an, avec un remboursement du capital in fine et un paiement trimestriel des intérêts.

Carte Financement est récemment intervenue sur une opération de marchand de biens à usage médical, située à Paris intra-muros, portant sur la transformation d’un local commercial en cabinet de kinésithérapie en vue d’une revente à un investisseur institutionnel.

Le projet

• Local commercial vacant d’environ 250 m²
• Acquisition, rénovation complète et relocation à un exploitant de santé identifié
• Stratégie de création de valeur par transformation, puis revente sur la base d’un rendement

Une opération bancaire complexe

Cette opération a rencontré plusieurs freins majeurs côté financement :

• Les locataires pressentis (centres de kinésithérapie) sont des structures récentes, dont la rentabilité se stabilise généralement après 18 mois d’exploitation ;
• Les banques disposent donc de peu de recul historique, rendant la sécurisation du cash-flow locatif plus délicate ;
• Le porteur du projet intervient en tant qu’investisseur et non utilisateur, ce qui constitue un critère plus contraignant que pour les professionnels libéraux exploitant eux-mêmes leurs murs.

Ces éléments ont conduit plusieurs établissements à ne pas accompagner l’opération, malgré un actif bien situé et une stratégie claire.

Le facteur clé de déblocage

L’opération a pu être réalisée grâce à une structuration sécurisée de la sortie, intégrée dès l’origine du projet :

• Revente anticipée à un investisseur institutionnel spécialisé, sur la base d’un rendement cible,
• Cette visibilité sur la liquidité à la sortie a permis de compenser l’absence d’historique long des locataires et de sécuriser l’analyse du risque.

Chiffres clés de l’opération

• Investissement global : 2,065 M€ TTC
• Prix d’acquisition : 1,50 M€
• Travaux & honoraires : 363 k€
• Frais financiers (12 mois) : 90 k€
• Apport en fonds propres : 520 k€

Solution de financement mise en place

Deux lignes de financement court terme (36 mois) ont été structurées :

1- Crédit acquisition

• Montant : 1,10 M€
• Taux : EUR 12M + 2,80 %
• Commission d’engagement : 1 %
• Garanties :
  • Hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers
  • Cautions notariées solidaires des associés

2- Crédit d’accompagnement

• Montant : 380 k€
• Taux : EUR 12M + 2,80 %
• Commission d’engagement : 1 %
• Garantie : Hypothèque de second rang derrière le crédit acquisition
• Déblocage sur présentation des devis travaux, avec paiement direct des factures par la banque

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Cette opération illustre les exigences renforcées auxquelles sont confrontés les projets immobiliers de santé portés par des investisseurs non exploitants, en particulier lorsque les locataires présentent un historique d’activité encore limité. Dans ce contexte, l’analyse bancaire ne peut reposer uniquement sur la sécurisation immédiate des flux locatifs. La structuration de la sortie apparaît alors comme un levier déterminant : la visibilité donnée dès l’origine sur la liquidité future de l’actif permet de compenser l’incertitude initiale et de sécuriser l’appréciation du risque. Plus largement, cette opération démontre qu’une lecture strictement locative est insuffisante. Seule une approche globale, intégrant la transformation de l’actif, la logique patrimoniale et la stratégie de cession, permet d’aboutir à une décision de financement sur ce type d’opérations complexes.

Financement intégral d’un chalet et de ses travaux en vue d’une mise en location saisonnière à

Val-Thorens (73)

Nos clients, des entrepreneurs avec de nombreuses sociétés, et investisseurs chevronnés nous ont sollicité pour l’acquisition d’un chalet à Val Thorens afin de réaliser de la location saisonnière. Une société a été crée pour l’occasion, détenue pour moitié par une Holding.

L’acquisition portait sur 853 000 € et 130 000 € de travaux.

Nous avons financé la totalité sur 20 ans au taux de 3.45%, avec en contrepartie un nantissement de 270 000 €.