Nous sommes souvent consultés sur des problématiques de financement de professionnels de l’immobilier et d’investisseurs. Crédit pour marchands de biens, refinancement d’actifs immobiliers, financement d’opérations de promotion…Voici quelques exemples de projets sur lesquels nos courtiers en crédit entreprise sont intervenus.
2019
Août 2019
Financement d’aménagement foncier d’une parcelle de terrain de 8 lots à bâtir à Aix-en-Provence
Le projet consistait à financer un professionnel de l’immobilier dans le cadre d’une opération d’aménagement d’une parcelle de terrain de 8 lots à bâtir à Aix + travaux de VRD. Projet à hauteur de 2 M€ et financement crédit CT 24 mois de 1.6 M€ réalisé par CEPAC dans les conditions suivantes :
- Crédit accompagnement sous forme de découvert : 1 600 k€
- Durée 24 mois
- Commission d’engagement de 1% l’an, payable trimestriellement
- Intérêts E3M + 1.75% l’an, payable trimestriellement
- GFA VRD sur la base de 372 de de travaux VRD : 4000 € flat
Financement pour la construction d’un immeuble de 4 logements dans les Hauts de Seine
Nous avons obtenu un financement pour la construction d’un immeuble de 4 logements neufs à Malakoff dans les Hauts-de-Seine. Nos clients n’avaient pas pu obtenir de financement dans des banques traditionnelles à cause de leur profil « marchands de biens ».
Le montant du crédit est de 1,25 M€, soit 90% du coût global du projet. Il a été obtenu au taux de 2,50% sur 15 ans.
Mai 2019
Financement d’une opération de construction vente de 11 logements d’un montant de 3,1M€ à Sainte Maxime
Carte Financement Lyon a financé un promoteur lyonnais, déjà engagé sur une dizaine de programmes, pour le financement d’une opération de construction vente de 11 logements sur les jolies hauteurs de Sainte Maxime (83 120). Une ligne acquisition du foncier pour 3 100 000 €, un crédit d’accompagnement de 500 000 € et la GFA ont été obtenus dans un délai de 3 semaines. Les taux sont à EUR 12 mois + 2.50%. La plus grande difficulté a été la mise en force de la ligne pour le foncier sans pré-commercialisation.
Avril 2019
Financement de deux opérations de marchand de biens d’un montant total de 1 780 000 € à Bougival
Les prêts ont été destinés à l’acquisition d’une maison et de 2 terrains à bâtir qui seront divisés en plusieurs lots en vue de la revente. Les financements représentant 93 % du prix d’acquisition ont été accordés au taux Euribor 12 mois + 3 % de marge sur une durée de 36 mois et avec une commission d’engagement annuelle de 1 % prélevée trimestriellement.
Les prêts sont garantis par le privilège de prêteurs de deniers et la caution des associés.
Financement d’une opération de marchand de biens à Cormeilles-En-Parisis
Financement à hauteur de 400 000 € pour l’acquisition en marchand de biens d’une maison située à Cormeilles-en-Parisis. La banque a inscrit un privilège de prêteur de deniers (PPD) sur la maison et une hypothèque à hauteur de 250 000 € pour les travaux.
Février 2019
Refinancement d’actifs immobiliers commerciaux pour 9 600 000 €
Ce financement a porté sur 2 biens immobiliers situés à Paris et en 1ère couronne. Notre client a bénéficié d’un financement de 9,6 M€ sur 12 ans avec une quote-part in fine de 22 % à un taux fixe de 2,10 %. Ce prêt a servi principalement à dégager des liquidités pour de nouveaux investissements. Il a été garanti par une hypothèque et une caution partielle de 600 000 €.
Financement d’un crédit marchand de biens de 1 million d’euros
Nous avons obtenu pour un jeune opérateur lyonnais, un crédit marchand de biens d’un montant d’un million d’euros. Taux : EUR 3 mois + 3%. Frais de dossier 2.000 €. L’apport a été négocié à 18% du prix de revient alors que toutes les autorisations administratives n’étaient pas obtenues et que la société du client n’avait pas encore produit un deuxième bilan.
Janvier 2019
Financement de l’acquisition d’un chalet à usage d’hôtel
Carte Financement a financé pour un marchand de biens lyonnais, un troisième dossier en moins d’un an. Cette fois, il s’agissait de financer l’acquisition d’un chalet à usage d’hôtel et l’indemnité d’éviction de son exploitant. L’objectif est la revente en l’état, à un autre professionnel de l’immobilier qui réalisera les travaux de transformation en logements avant de les vendre à des investisseurs ou vacanciers. Le coût de revient de l’opération est de 3,4 M€. Le financement obtenu est de 2 725 000 € sur une durée de 3 ans au taux de EUR 3 Mois + 3%. Le décaissement chez le notaire a été confirmé moins de 40 jours après la présentation du dossier à la banque. La plus grande difficulté de ce dossier a été de permettre au client de se titrer alors que le permis de construire de changement de destination et de construction de deux nouveaux immeubles n’était pas encore obtenu.
2018
Décembre 2018
Prêt hypothécaire à hauteur de 700 000€ pour un professionnel de l’immobilier dans la vente à réméré
Carte Financement a permis à un professionnel de l’immobilier, spécialisé dans la vente à réméré, de financer le développement de son activité, avec la mise en place d’une ouverture de crédit hypothécaire. A hauteur de 700 000 €, cette ligne est délivrée sur sa société de marchand de biens. Le crédit est réutilisable et consenti donc sous forme de découvert autorisé. Le client peut ainsi en bénéficier plusieurs fois sur la période, sans supporter les délais d’une nouvelle analyse et décision de comité ; de plus il économise le coût de la prise d’hypothèque et sa levée. Taux EURIBOR + 3.50%. Garantie hypothécaire de premier rang sur la résidence principale.
Novembre 2018
Financement d’une opération de marchand de bien dans le 16ème arrondissement de Paris
Pour des professionnels de l’immobilier, nous avons financé un montant de 1M€ sur 24 mois au taux Euribor 12 Mois +3,50% pour l’acquisition d’un appartement T6 de 136 m² dans le 16ème arrondissement de Paris.
Septembre 2018
Refinancement d’actif pour 3,5 M€ dont 50 % de cash out destiné à de nouvelles acquisitions
Ce refinancement porte sur un actif loué à une enseigne alimentaire à Boulogne-Billancourt. Le prêt a été structuré sur 12 ans avec une partie in fine de 32 % à un taux fixe de 2,10 %. Ce financement est garanti par une hypothèque sur l’actif, une caution partielle de 2,3 M€ et une cession Dailly des loyers.
Financement d’une opération de promotion de 17 logements
Nous avons obtenu pour notre client la Garantie Financière d’Achèvement et deux lignes, acquisition et travaux, pour un total de 1 100 000 €, au taux de EUR 3 Mois + 1.70%, pour financer une opération de promotion de 17 logements à Bondy.
Il s’agit de la troisième opération immobilière court terme, en moins d’un an, financée pour cet opérateur lyonnais, par Carte Financement.
Août 2018
Financement d’une opération de marchand de biens au Vésinet
Obtention d’un financement de 1 300 000 € in fine destiné à l’acquisition d’une maison et d’un terrain au Vésinet. L’ensemble est destiné à être divisé en 2 lots pour revente.
L’opération a été financée à un taux égal à l’Euribor 12 mois + 3 % sur une durée de 36 mois et avec 1 % de commission d’engagement annuelle et perceptible trimestriellement.
Les garanties demandées sont le privilège prêteur de deniers (PPD) sur le bien à hauteur de 1,1 M€ et une hypothèque à hauteur de 200 K€ correspondant à la partie travaux, ainsi que la caution du gérant de la société. L’assurance n’ a pas été exigée par la banque.+
Mai 2018
Financement de 7 M€ pour l’acquisition d’un immeuble de bureaux pour un profil investisseur à Boulogne-Billancourt
Ce prêt de 7 M€ ayant permis à notre client de financer l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Boulogne-Billancourt a été structuré sur une durée de 20 ans à un taux de 1,75 %. Les garanties prises par la banque sont le privilège de prêteurs de deniers sur le bien, la Cession Dailly des loyers et les cautions des associés. Alors que la majorité des banques ont du mal à dépasser une durée de 15 ans pour de l’investissement de bureaux, Carte Financement a obtenu un accord proposant de conditions avantageuses auprès d’un de ses partenaires bancaires.
Avril 2018
Financement de bureaux à Bordeaux pour un non-résident
Carte Financement a financé l’acquisition d’un immeuble de bureaux loués, en Centre-Ville de Bordeaux, pour le montant de 1.7 M€ sur une durée de 12 ans au taux de 1.35%.
Le porteur de projet est un chef d’entreprise français, résident marocain, avec une holding financière au Luxembourg. Notre client a rencontré son banquier la première fois qu’après l’obtention de son accord.
Financement de 3,5 M€ pour un profil investisseur souhaitant faire l’acquisition d’un bel actif parisien loué à un cabinet d’architecture
Obtention de deux lignes de crédit d’un montant total de 3,5 M€ pour l’acquisition d’un actif à usage mixte dans le cadre d’un investissement locatif pour notre client qui loue ses locaux à une société d’architecture.
Le prêt long-terme de 3,5 M€ a été structuré comme suit :
- Une partie amortissable d’un montant de 2 240 000 € sur une durée de 20 ans. Ce prêt a été accordé à un taux de 1,71 % et les garanties demandées sont un privilège de prêteurs de deniers (PPD) sur le bien, les cautions solidaires des associés et la cession Dailly des loyers.
- Une partie in fine d’un montant de 1 260 000 € sur une durée de 15 ans avec différé en capital et paiement des intérêts avec périodicité mensuelle. Le crédit a été mis en place à un taux de 1,78 % avec comme garanties le PPD sur l’actif à hauteur de 630 K€, les cautions solidaires des deux associés et le nantissement d’un compte d’épargne à hauteur de la moitié du prêt.
La banque n’a pas exigé d’assurance de prêt.
Ce montage a permis à notre client de calibrer les échéances du nouveau prêt aux loyers perçus et lui a donné de la souplesse au niveau de la trésorerie pour pourvoir faire cette acquisition dont le prix d’acquisition hors frais était de 3,8 M€.
Mars 2018
Financement de 2,4 M€ pour un professionnel de l’immobilier à Montreuil
Ce financement porte sur un immeuble partiellement loué (près de 55 % de taux d’occupation). Le prêt a été structuré sur 15 ans avec des droits de mutations réduits afin d’optimiser un arbitrage à court terme (moins de 5 ans). Les pénalités de remboursement anticipé ont été négociés à 2 %.
Sans caution des associés, ce prêt a été garanti partiellement par un cash déposit de 500 000 € en attendant la signature d’un nouveau bail qui portera le taux d’occupation à plus de 90 %.
2017
Décembre 2017
Accord de financement pour une opération de marchand de biens à Lyon obtenu en moins de 10 jours
En décembre nous avons obtenu un accord pour le financement d’une opération de marchand de biens à Lyon. Il s’agit de l’achat d’un immeuble par adjudication destiné à la revente, dans le cadre de la loi Malraux, à des investisseurs qui réaliseront les travaux d’aménagement des parties communes et privatives par une ASL (Association Syndicale Libre). Le financement obtenu pour un montant de 3 millions d’euros à été accordé moins de 10 jours après la consultation de la banque.
Pour ce même client, moins de 15 jours plus tard, nous avons consulté notre demi-douzaine de partenaires en crowfunding pour refinancer 80 % des comptes courants de la holding apportés dans trois opérations immobilières en cours.
Nous avons obtenu un taux à 12,5 % pour un montant de 1 millions d’euros prêtés sur 24 mois et un délai de mise à disposition de 5 semaines.
Refinancement de 2,4 millions d’euros d’un immeuble situé à Aubervilliers
Ce prêt accordé sur une durée de 15 ans à un taux de 2,20 % va permettre à notre client de rembourser les encours des prêts existants et d’utiliser le solde pour financer de nouveaux investissements. Les garanties prises par la banque sont l’hypothèque sur deux biens détenus par le client, la caution personnelle limitée à 500 000 €, la cession Dailly des loyers et le nantissement d’un compte Cash Réserve à hauteur de 100 000 €.
Octobre 2017
Financement d’une opération de marchand de biens à Châtenay-Malabry
Obtention d’un crédit d’une durée de 24 mois in fine pour un montant de 1 250 000 € destiné à l’acquisition d’un ensemble immobilier à usage commercial situé à Châtenay-Malabry. Nous avons obtenu un financement représentant 82% du prix d’acquisition du bien. L’opération a été financée à un taux fixe de 2,5 % avec un paiement des intérêts trimestriellement et avec comme garantie un privilège de prêteurs de deniers.
Août 2017
Refinancement hypothécaire d’une foncière familiale
Le financement de 2,1 M€ a été accordé à la foncière familiale qui est propriétaire d’un actif commercial à Gentilly qui est loué à 3 enseignes. Il servira à alimenter en fonds propres de nouvelles opérations immobilières de type marchand de biens. Au taux nominal de 2,43 % sur 15 ans, ce prêt est garanti pat une hypothèque conventionnelle, une cession Dailly des loyers et une caution limitée à 650 000 €.
Mars 2017
Refinancement d’un actif immobilier pour dégager des liquidités pour un investisseur
Ce prêt d’un montant de 1,9 M€ sur 11 ans a permis à notre client de refinancer 1,4 M€ d’encours à de meilleures conditions (taux fixe de 1.35%) et de rajouter 0,5 M€ de financement non affecté destiné à apporter des fonds propres dans une nouvelle opération. Les garanties prises par la banque sont une hypothèque sur le bien et des cautions limitées à 500 000 € pour chacun des deux associés. La banque n’a pas exigé d’assurance de prêt.
Ouverture de crédit hypothécaire (OCH) pour un marchand de bien
D’un montant de 2 M€ en in fine sur une durée de 5 ans, l’Ouverture de Crédit Hypothécaire (OCH) permettra à notre client de réaliser des opérations de marchand de biens. Cette ligne OCH fonctionne comme un découvert en compte. La banque a pris comme garantie une hypothèque sur un immeuble dont est propriétaire notre client. L’avantage de cette solution est d’éviter des prises de garanties hypothécaires onéreuses pour chaque nouvelle opération et surtout de permettre de se positionner plus sereinement sur chaque nouvelle acquisition sans se soucier du financement.
Janvier 2017
Financement en crédit-bail immobilier d’un immeuble de bureaux et d’activité à Créteil
Le financement a porté sur la totalité de l’opération (9 M€) avec une avance-preneur de 10 % (équivalent de l’apport). Les deux crédit-bailleurs sont intervenus dans cette opération dans des conditions normales de marché malgré l’arrivée d’une partie des baux à la dernière période triennale.
2016
Décembre 2016
Financement d’une opération de marchand de biens à Paris
Financement de type marchand de biens pour un montant de 5,5 M€ destiné à l’acquisition de 2 plateaux de bureaux à Paris pour 6,1 M€. L’opération a été financé à un taux fixe de 2,25 % sans indemnités de remboursement par anticipation.
Financement du développement d’un bureau d’études thermiques et fluides
Nous obtenons un prêt de 120K€ sur 5 ans à 2.75% pour accompagner le développement de cette entreprise (spécialisée dans la rénovation énergétique) dans de nouvelles régions et dans de nouveaux secteurs. Une intervention plus économe que les solutions à plus ou moins 10% de taux d’intérêt proposées par les plateformes de crowdfunding.
Financement de murs d’un futur supermarché Carrefour
Financement en crédit classique de 100 % du prix d’acquisition de murs vides destinés à être loués à un supermarché Carrefour. Le montant de l’acquisition est de 4,2 M€, financé en totalité sur 15 ans avec une quote-part in fine de 640 000 €.
Novembre 2016
Financement par émission d’obligations convertibles
Financement de 1,1 M€ par émission obligataire (OC) d’une opération de marchand de bien à Bordeaux. La durée de l’opération est de 18 mois. L’émission a été garantie par une promesse d’hypothèque et une “petite” hypothèque de 1000 € permettant de tracer la vente du bien. Le délai d’instruction du dossier était de moins d’un mois.
Octobre 2016
Financement de deux opérations de marchand de biens à Roubaix et Valenciennes
Financement de 2 opérations de type marchand de biens pour 3,8 M€. Ce financement porte sur 2 actifs situés à Roubaix et Valenciennes. Ce financement représente 87 % du prix d’acquisition à un taux égal à Euribor 3 mois + 2,80 %. Ce prêt est garanti par un privilège de prêteur de denier sur les bien et une cession Dailly non notifiée des loyers.
Août 2016
Financement en crédit-bail immobilier d’un hôpital de jour
Financement en crédit-bail immobilier de la totalité d’un projet d’hôpital de jour dans le nord de l’Ile-de-France. Le montant total du crédit-bail immobilier est de 1 300 000 € financé sans avance preneur (équivalent de l’apport en fonds propres).
Juin 2016
Financement d’une opération de marchand de bien à Paris.
Le crédit, acquisition et travaux, d’un montant total de 6,6 M€ portent sur un immeuble de bureaux qui sera transformé en appartements. La durée des prêts de 48 mois en in fine a été adaptée aux échéances des baux commerciaux en cours.
Crédit-bail immobilier pour le financement d’un hôpital de jour
Obtention d’un financement à hauteur de 110% sur 15 ans en crédit-bail immobilier pour un investisseur immobilier faisant l’acquisition d’un hôpital de jour dans le Val d’Oise. Notre client obtient un taux égal au taux swap 9 ans in fine + 149 points de base. Considérant le taux swap 9 ans in fine moyen du mois de mars à 0,46%, cela fait un taux de 1,95% hors commission de gestion des loyers. La banque n’a demandé aucune avance preneur et la valeur résiduelle en fin de contrat a été déterminée aux alentours de 7% du montant initial du crédit-bail immobilier.
2015
Novembre 2015
Refinancement de 3.3M€ d’un local commercial de 850m² dans Paris
Les conditions obtenues pour ce prêt hypothécaire sont de 2.85% sur 15 ans avec une valeur résiduelle de 20% et une progressivité annuelle des échéances du crédit de 2%. Finalement, en intégrant la valeur résiduelle et la progressivité des échéances, ce financement sur 15 ans s’apparente à un financement sur 20 ans. Ce projet permet à une foncière de renégocier un prêt en cours et de dégager plus de 550K€ de fonds propres pour réaliser de nouvelles opérations