Prêt immobilier pour SCI et financement des foncières

• La plupart des particuliers réalisent des investissements dans des biens immobiliers à usage d’habitation mais aussi parfois dans des murs de commerces ou des bureaux

• Ils complètent ainsi leurs revenus grâce aux loyers perçus, préparent leur retraite ou construisent un patrimoine à transmettre à leurs enfants

• Les professionnels de l’immobilier qui investissent au travers d’une foncière ont en général un portefeuille de biens diversifié (usage résidentiel, bureaux, commerces, locaux d’activité ou de logistique…)

→ TAUX : 0.80% sur 20 ans pour les meilleurs profils

→ DURÉES : crédits octroyés sur 20 ans pour du locatif en SCI, voire exceptionnellement 25 ans en nom propre

→ TAUX : proches de 2%

→ DURÉES : l’amortissement des prêts professionnels est généralement de 15 ans

→ LTV : un apport minimum de 10 à 20% de la valeur du bien est en général requis

→ DSCR : la couverture locative doit au moins être de 110% (idéalement 120-130%)

Les foncières ont des stratégies d’investissement à long terme. Elles investissent dans différentes catégories d’actifs immobiliers en essayant d’en tirer le meilleur rendement locatif possible en fonction du risque plus ou moins élevé qu’elles acceptent de prendre. Elles essaient de gérer au mieux le taux de vacance de leurs biens, de signer des baux longs avec des locataires de qualité, d’entretenir l’actif puis éventuellement, à long terme, d’arbitrer pour réaliser de nouveaux investissement.

Au-delà des nombreux critères intrinsèques à la qualité de l’actif et du porteur de projet, les banques étudient essentiellement deux ratios, la LTV (Loan To Value ou quotité de financement par rapport à la valeur du bien) qui peut varier entre 50 % et 80 % selon la typologie de l’actif, le bail… mais également selon le rendement locatif. En effet, cette LTV est également calculée pour ne pas dépasser un DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou couverture locative) de 110 % minimum. Ainsi, le loyer net perçu doit couvrir au moins 110 % de l’échéance du crédit. Dans certains cas, nous pouvons également parler d’ICR (Interest Coverage Ratio) qui permet de calculer la couverture des intérêts de la dette par les loyers nets. Ce ratio se situe souvent aux alentours de 3 voire 2. Ces ratios peuvent varier fortement d’une catégorie d’actif à l’autre ou d’un emplacement à l’autre. Une banque n’accepte pas les mêmes ratios de LTV, DSCR ou ICR pour un immeuble de bureau dans la QCA à Paris ou pour un local d’activité en périphérie d’une ville de petite taille. Les rendements de ces actifs peuvent d’ailleurs varier du simple au triple.

Contrairement aux opérations de marchand de biens ou value add qui peuvent dégager des marges significatives et qui peuvent plus facilement absorber des hausses de taux, les foncières doivent maitriser le coût de leur dette de plus près et couvrir le taux de la dette sur la durée la plus longue possible, voire sur toute la durée. Les banques de réseaux peuvent souvent offrir des taux fixes agressifs sur des durées allant jusqu’à 15 ans quand les banques d’investissement proposent des solutions de couverture de taux partielles ou totales suivant les opérations et les conditions de marché.

L’acquisition d’un bien immobilier offrant un rendement de 5 % peut être financée au maximum avec une LTV de 60 % avec un crédit immobilier sur 15 ans à 2,5 %. Il est possible de monter à 70 % de LTV si le taux de ce même crédit n’est que de 1,5 %, soit 10 % d’apport en moins pour la même opération. Alors que le coût des fonds propres est bien supérieur à 10 %, il est facile de comprendre que l’optimisation du coût du financement soit un enjeu réel pour ce type d’investisseur.