Selon le baromètre réalisé par Fundimmo et HelloCrowdfunding, qui rassemble les données de 40 plateformes de financement participatif, la collecte de fonds pour le crowdfunding immobilier a augmenté de 90% en 2021. 958 millions d’euros ont ainsi été collectés contre 505 millions en 2020. Le rendement annuel moyen de 9,21% en 2021 a séduit de nombreux particuliers à la recherche de placements attractifs mais ces rendements attractifs attirent aussi les professionnels de l’immobilier. En effet, un peu plus de 1 000 projets ont été financé l’année passée, soit une hausse de 81% en un an. Tous les signaux sont au vert. Ce mode de financement est devenu en quelques années incontournable pour les marchands de biens et les promoteurs immobiliers.
Le point sur ce phénomène et sur les modalités du crowdfunding immobilier.
Qu’est ce que le crowdfunding immobilier ?
Le financement participatif dans l’immobilier est aussi appelé crowdfunding immobilier. C’est un mode de financement plébiscité par des porteurs de projets que sont les entreprises exerçant dans le secteur. Les professionnels de l’immobilier (promoteurs ou marchands de biens) qui ont recours au crowdfunding immobilier déposent leurs projets de construction (bâtiments à usage résidentiel, bureaux, commerces…) ou de réhabilitation de bâtiments anciens, sur une plateforme internet. Ils les rendent ainsi visibles et donnent la possibilité à des particuliers d‘investir en leur sein.
Mode de fonctionnement du crowdfunding immobilier
Pour déposer un projet, il suffit de se rendre sur l’une des plateformes en ligne spécialisées en crowdfunding immobilier ou de contacter un courtier en crédit professionnel qui connait parfaitement les conditions d’octroi de ces plateformes et qui pourra sélectionner la plateforme la plus adaptée au projet et la plus compétitive..
Les projets mis en ligne pour lever des fonds auprès des investisseurs sont sélectionnés après une analyse détaillée de ces derniers. Les plateformes émettent alors des avis favorables, sous conditions ou non, à la mise en ligne des projets auprès de leur communauté d’investisseurs.
Une fois que le projet est en ligne sur la plateforme, la collecte de fonds s’ouvre. Les investisseurs peuvent alors financer un projet de leur choix en prenant soin de s’intéresser aux projets diffusés sur une plateforme régulée par l’AMF ou l’ACPR. Il est également indispensable d’analyser quelques indicateurs clés comme la santé financière du professionnel de l’immobilier choisi, les autorisations administratives à obtenir, la marge de l’opération ou le niveau de pré-commercialisation dans le cadre d’une opération de promotion immobilière.
Une fois qu’ils investissent, les prêteurs deviennent non pas des propriétaires du bien dont ils financent la construction, mais des contributeurs qui financent l’opération sur une période relativement courte (6 à 24 mois). La durée moyenne de placement en 2021 était par exemple de 21,2 mois.
Pour les promoteurs comme pour les marchands de biens, certaines opérations immobilières peuvent subir quelques retards mais les intérêts continuent à courir pour les investisseurs durant ce lapse de temps. En 2021, les retards “non contractuels” ayant une durée supérieure à 6 mois représentaient par exemple en moyenne 6,61% des encours et ce notamment en raison de la crise sanitaire.
En général, le financement accordé est un prêt in fine où le capital et les intérêts sont remboursés à l’échéance de ce dernier.
Comme pour tout investissement à fort rendement, il existe pour les financeurs des risques comme la perte du capital investi ou l’illiquidité c’est-à-dire le fait que les titres puissent ne pas se revendre.
Crowdfunding immobilier et marchands de biens
Dans le cadre de la réalisation d’une opération de marchand de biens qui consiste en l’achat d’un bien déjà construit et de sa rénovation dans le but de le revendre en tirant une plus-value immobilière, il est possible d’avoir recours au crowdfunding immobilier.
Depuis la crise sanitaire, les banques exigent désormais 20 à 30% de fonds propres pour financer toute opération de marchand de biens contre 10 ou 15 % d’apport par rapport au prix de revient du projet immobilier avant la crise sanitaire. Le niveau de fonds propres mobilisé dans une opération est un enjeu déterminant pour les professionnels de l’immobilier.
Le crowdfunding immobilier apparait être une bonne solution pour constituer un apport suffisant permettant au marchand de biens de concrétiser son projet sans s’associer à d’autres structures qui pourraient potentiellement diminuer sa marge. Cela lui permet également de pouvoir investir dans différents projets de manière simultanée.
Les opérations à financer en crowdfunding immobilier dans le cadre d’opération d’achat-revente sont relativement courtes (de 12 à 18 mois).
Crowdfunding immobilier et promoteurs
Pour financer un programme immobilier, trois possibilités :
- Financement par fonds propres : ils doivent être au moins équivalent de 10 à 20% du prix de revient TTC de l’opération
- Financement par crédit bancaire : solution moins onéreuse que le crowdfunding immobilier mais avec laquelle les fonds sont débloqués moins rapidement
- Financement par crowdfunding immobilier : pour les porteurs de projet, il s’agit avec le crowdfunding immobilier de financer une partie ou la totalité de leurs fonds propres mais avec des taux relativement élevés.
Santé financière du promoteur, permis de construire, garantie financière d’achèvement, structure juridique sont autant de données qui entrent en compte afin de déterminer si le projet sera présenté aux investisseurs sur une plateforme de crowdfunding.
Malgré toutes les précautions qui peuvent être prises par les contributeurs les risques restent présents pour les investisseurs. Le dirigeant de Fundimmo, Jérémie Benmoussa, indique que « Sur de la promotion immobilière, l’opérateur obtient le permis de construire, construit puis revend avec une pré-commercialisation d’au moins 40%. Le risque commercial est donc atténué mais le risque de chantier est plus important. A l’inverse, sur des opérations de marchands de biens, le risque de travaux est plus faible mais le risque de commercialisation est plus élevé puisque le bien n’est pas ‘pré-vendu’.”
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