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Nous avons accompagné un entrepreneur spécialisé dans la rénovation et l’expertise de biens immobiliers, également investisseur aguerri, dans le cadre d’un post-financement portant sur un immeuble situé à Ruffec (16700). Le porteur de projet dispose d’un patrimoine immobilier significatif, avec plus de 4 M€ d’actifs bruts et une valorisation nette d’environ 800 000 €, traduisant une expérience confirmée en matière d’investissement.
Le bien avait été acquis en amont en fonds propres, à un prix sensiblement inférieur à sa valeur de marché. L’actif est aujourd’hui estimé à 319 000 €, et le projet prévoit une enveloppe de travaux de 140 000 €, destinée à valoriser durablement le bien et à renforcer son potentiel locatif et patrimonial.
L’objectif du post-financement était double : refinancer une partie de l’investissement initial afin de reconstituer de la liquidité, tout en intégrant le financement des travaux dans une structuration bancaire de long terme. Malgré la qualité du profil emprunteur et la décote à l’acquisition, l’opération nécessitait une lecture fine de la création de valeur future et de la cohérence globale du projet.
Nous avons ainsi structuré un financement bancaire global de 324 000 €, sur une durée de 20 ans, à un taux de 4,75 %. Ce montage permet d’accompagner la phase de travaux tout en optimisant l’équilibre entre effort de trésorerie, durée de détention et valorisation de l’actif.
Nous avons été missionnés pour structurer le refinancement bancaire d’un immeuble ancien situé au cœur de Paris, dans la perspective d’une opération de promotion immobilière. Le projet porte sur la démolition du bâti existant et la réalisation d’un programme mixte comprenant des logements privés et des surfaces commerciales.
L’enjeu principal de cette opération résidait dans l’absence de permis de construire à la date de mise en place du financement, le dossier étant alors en cours d’instruction auprès de la Ville de Paris. Cette contrainte réglementaire limitait fortement les capacités d’intervention des établissements bancaires traditionnels.
Grâce à une structuration adaptée, nous avons néanmoins obtenu un portage financier sur une durée de 3 ans, offrant au porteur de projet un horizon suffisant pour finaliser les études techniques, sécuriser les autorisations administratives et mener le projet à son terme dans des conditions sereines.
Le financement mis en place porte sur un montant de 3,6 M€, sans pénalité en cas de remboursement anticipé pendant la durée du portage.
Les frais de dossier bancaires ont été négociés à la baisse, ramenés de 1 % à 0,50 %, soit une économie de 18 000 € par rapport aux conditions usuelles. La garantie repose sur une subrogation dans le bénéfice du privilège de prêteur de deniers du banquier précédent, solution plus efficiente qu’une nouvelle prise d’hypothèque.
Le prêt est consenti pour une durée maximale de trois ans, à un taux d’intérêt de 4,75 % l’an, avec un remboursement du capital in fine et un paiement trimestriel des intérêts.
Carte Financement est récemment intervenue sur une opération de marchand de biens à usage médical, située à Paris intra-muros, portant sur la transformation d’un local commercial en cabinet de kinésithérapie en vue d’une revente à un investisseur institutionnel.
Le projet
Une opération bancaire complexe
Cette opération a rencontré plusieurs freins majeurs côté financement :
Ces éléments ont conduit plusieurs établissements à ne pas accompagner l’opération, malgré un actif bien situé et une stratégie claire.
Le facteur clé de déblocage
L’opération a pu être réalisée grâce à une structuration sécurisée de la sortie, intégrée dès l’origine du projet :
Chiffres clés de l’opération
Solution de financement mise en place
Deux lignes de financement court terme (36 mois) ont été structurées :
1- Crédit acquisition
2- Crédit d’accompagnement
–
Cette opération illustre les exigences renforcées auxquelles sont confrontés les projets immobiliers de santé portés par des investisseurs non exploitants, en particulier lorsque les locataires présentent un historique d’activité encore limité. Dans ce contexte, l’analyse bancaire ne peut reposer uniquement sur la sécurisation immédiate des flux locatifs. La structuration de la sortie apparaît alors comme un levier déterminant : la visibilité donnée dès l’origine sur la liquidité future de l’actif permet de compenser l’incertitude initiale et de sécuriser l’appréciation du risque. Plus largement, cette opération démontre qu’une lecture strictement locative est insuffisante. Seule une approche globale, intégrant la transformation de l’actif, la logique patrimoniale et la stratégie de cession, permet d’aboutir à une décision de financement sur ce type d’opérations complexes.
Financement intégral d’un chalet et de ses travaux en vue d’une mise en location saisonnière à
Val-Thorens (73)
Nos clients, des entrepreneurs avec de nombreuses sociétés, et investisseurs chevronnés nous ont sollicité pour l’acquisition d’un chalet à Val Thorens afin de réaliser de la location saisonnière. Une société a été crée pour l’occasion, détenue pour moitié par une Holding.
L’acquisition portait sur 853 000 € et 130 000 € de travaux.
Nous avons financé la totalité sur 20 ans au taux de 3.45%, avec en contrepartie un nantissement de 270 000 €.
Nous avons accompagné nos clients professionnels de l’immobilier et architecte d’intérieur une seconde fois en septembre sur une opération court terme à Meribel, portant sur l’acquisition d’un terrain avec bâtis.
Monsieur est professionnel de l’immobilier et Madame architecte d’intérieur depuis plusieurs années.
Le projet porte sur l’acquisition de deux maisons : une de 180 m² (composée d’un T2 & d’un T3) et une plus petite indépendante de 28 m².
Nos clients ont obtenu un PC pour démolir les bâtis existants et construire un chalet ultra luxe avec une vue panoramique exceptionnelle, proche des remontées et du centre, avec une maison de gardien sur le terrain.
Coût d’achat des deux chalets (deux compromis) :
Prix total acquisition (FAI + frais) : 1 280 550 €
Un PC est obtenu et purgé de tous recours pour construire à la place un chalet haut-de-gamme de 596m². Post-acquisition, notre client prévoit de déposer un permis modificatif intégrant un sous-sol, permettant de porter la surface totale à 828m².
Projection financière finale du projet sur la base de 828m² :
Le client prévoit de revendre le projet avant travaux avec PCM purgé de 828m² à hauteur de 5,9 M€.
Afin de conforter le dossier en l’état avec un PC de 596m² de surface, un expert a été sollicité pour valider le montage.
Le dossier présentait un réel chalenge car nous avions un timing de moins d’un mois pour obtenir le financement avec un risque administratif lié à l’obtention du PC modificatif.
Nous avons obtenu un financement obligataire in fine d’un montant de 1 300 000 € et d’une durée minimale de 6 mois et maximale de 22 mois.
Nous avons accompagné nos clients sur une opération d’achat-revente à proximité d’Aix-les-Bains, portant sur une villa de Maître.
Monsieur est un professionnel de l’immobilier ayant réalisé une première opération d’envergure à Courchevel, et Madame architecte d’intérieur depuis plusieurs années.
Le dossier, bien que de qualité, présentait un réel challenge : timing d’un mois pour obtenir le financement et passer chez le notaire, bien relativement atypique, un marché local difficile à appréhender de par la rareté des biens en vente.
Le projet concerne un bâtiment d’habitation principal et des annexes édifiés sur un terrain de plus d’un hectare avec un parc privé arboré. Le projet prévoit la restauration de la villa principale, la restructuration des annexes existantes, l’extension de la villa principale, l’installation d’une clôture, le réaménagement du portail d’accès existant, ainsi que la création d’une piscine.
Le PC, obtenu courant 2025, prévoit d’ajouter 335 m² de surfaces habitables et a été purgé de tous recours au moment de sa présentation à nos partenaires financiers.
Dans le présent dossier, notre objectif était de rechercher un financement urgent portant uniquement sur l’acquisition.
Les travaux seront financés par un partenaire associé dont les discussions sont en cours. Le partenaire reprendrait alors également la présente dette.
Nous avons accompagné trois entrepreneurs à succès, fondateurs d’une société spécialisée dans les opérations immobilières à forte valeur ajoutée. Ces professionnels expérimentés ont identifié une opportunité rare à Montmartre, quartier emblématique de Paris, avec un projet ambitieux nécessitant un financement important.
L’acquisition concerne un immeuble situé au cœur de Montmartre (Paris 18ᵉ), développant une surface totale de 820 m² carrez. Il se compose de 21 lots, dont 18 appartements, 2 commerces et un local transformable en logement.
Globalement en bon état, l’actif ne nécessite que des travaux limités, concentrés sur les parties communes et certains lots, pour un budget d’environ 300 k€. La revente est envisagée à un prix moyen de 10 200 €/m², conforme aux références locales, pour un chiffre d’affaires prévisionnel de plus de 8,3 M€ et une marge attendue d’environ 20 %.
Pour soutenir cette acquisition, Carte Financement a mis en place un financement de 3,5 M€ sur 24 mois, représentant une part significative du budget global de 6,7 M€. La signature de l’acte authentique est prévue en septembre 2025.
Nous avons accompagné pour la 5ème fois un client marchand de biens dans sa recherche de financement.
Il est en phase de finalisation d’un très beau projet à Antibes pour la rénovation d’une bâtisse de 480m², et redécoupage en 9 lots – les lots du dernier étage bénéficiant d’une vue mer. L’actif est idéalement situé, à 3 minutes à pied de la plage.
Avec un coût de revient de 1660 K€ (frais financiers prévisionnels inclus), nous avons pu trouver un financement à hauteur de 1335 K€ sur 36 mois au taux Eur12M+2.95 % et une commission d’engagement de 1%.
Le porteur de projet
Créée en 2016, Les Hôtels (très) particuliers (« LHTP ») est un opérateur – investisseur hôtelier nouvelle génération, expert dans la création de concepts forts à travers l’acquisition, la restructuration et la gestion hôtelière. LHTP développe une hôtellerie haut de gamme 4*, soit en direct (murs et fonds / fonds), en contrat de management ou en contrat de location gérance. Le groupe gère 7 hôtels aux concepts différents à travers la France.
L’actif
Construit en 1642, le château de Villiers le Mahieu offre un cadre idyllique à 45 minutes de Paris, dans un parc de 21 hectares, pour offrir un service d’hôtellerie à une clientèle professionnelle et de loisirs grâce à des forfaits tout compris et multi-activités. LHTP détient 35% des murs et 100% du fonds de commerce. Le château est valorisé à plus de 20 M€, murs et fonds.
Le refinancement
LHTP nous a sollicités afin de refinancer partiellement les deux obligations convertibles souscrites en 2018, lors de l’acquisition du château, arrivant à échéance. Un financement amortissable sur 7 ans a été mis en place par 3 partenaires bancaires.
Carte Financement a récemment accompagné une holding patrimoniale dans le financement de locaux commerciaux situés à Paris intramuros. Ces locaux sont loués à un établissement scolaire dans le cadre d’un bail commercial 3/6/9. L’actif bénéficie d’un excellent emplacement et offre un rendement net vendeur de 7,5 %.
Le financement bancaire, obtenu auprès d’une caisse régionale, s’élève à 1,3 M€, répartis comme suit :
Ce financement couvre 100 % du prix d’acquisition. Le bien, acquis par la foncière Lallier auprès d’un gestionnaire d’actifs de renom, est en excellent état et bénéficie d’un agrément ERP. L’opération s’inscrit dans une stratégie de constitution patrimoniale via des structures de type SCI, adossée à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers et financiers. Cette acquisition vient renforcer le patrimoine locatif long terme du client, tout en assurant une visibilité locative sécurisée.
Créée en 2019 par Louis Baron, la foncière Lallier détient aujourd’hui 12 actifs à usage tertiaire ou mixte. D’autres acquisitions de commerces, réalisées avec l’appui de Carte Financement, sont prévues dans les mois à venir, tant pour son propre compte qu’en tant qu’asset manager. Louis Baron a construit son expertise dans l’immobilier value-add auprès d’acteurs de référence tels que Marco Sauer (son mentor), le groupe Herrmann et le groupe Arcange.
Financement réalisé par Paul Fortier-Beaulieu – Carte Financement.
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