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Toute construction immobilière doit respecter le plan local d’urbanisme. Il peut arriver qu’une commune n’en dispose pas. Il faut alors se référer au règlement national d’urbanisme. Présentation
Si votre commune ne dispose pas de plan local d’urbanisme, cela ne veut pas dire que vous avez carte blanche pour votre projet de construction immobilière. Non seulement, vous devrez déposer un permis de construire, ou déclaration préalable de travaux, en mairie. Mais en cas d’une demande d’emprunt pour financer l’opération, votre banque va se montrer très pointilleuse sur les autorisations obtenues. Or l’absence de PLU crée une incertitude quant à la viabilité de vos intentions. Aussi, elle peut vous demander un document qui atteste le respect du règlement national d’urbanisme (RNU).
Décision du conseil municipal vs décret du gouvernement
Le RNU, document tout à fait officiel, regroupe l’ensemble des règles relatives à l’utilisation des sols dans une commune qui ne dispose pas de document d’occupation des sols : carte communale, plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme, plan local d’urbanisme intercommunal… D’ailleurs, il peut arriver qu’une règle d’urbanisme contenu dans l’un de ces documents soit contraire ou différente au RNU. C’est celle de ce dernier qu’il vous faut respecter. Et contrairement au PLU qui est voté en Conseil municipal, le RNU est lui modifié par le gouvernement à l’aide de décret en Conseil d’Etat. À tout moment, il peut donc changer une règle, la supprimer ou en créer une nouvelle.
En dehors de l’établissement de crédit, une personne va être vigilante à votre initiative : le préfet. C’est en effet lui qui va surveiller tout ce qui se construit dans les zones dites RNU. Pour raison simple : il dispose de l’habilitation pour prendre les décisions en matière d’urbanisme. Objectif : éviter l’habitat dispersé dans les campagnes. De sorte, qu’une construction peut être refusée en raison d’une localisation pas assez proche du bourg du village ou d’un hameau avec des habitations déjà présentes. Bref, privilégiez les parties actuellement urbanisées (PAU).
Devenir maître dans l’art de la négociation
Et surtout, préparez-vous à négocier. En effet, les PAU sont à géométrie variable. Du coup, il faut discuter avec la mairie, qui garde le pouvoir d’accorder ou de refuser un permis de construire, et la préfecture, donc, pour déterminer si le nombre d’habitations est suffisant pour accepter la vôtre. Dans le cas d’un avis négatif, rien n’est perdu si votre terrain constructible bénéficie d’une desserte en réseau d’eau, d’électricité ou routier. C’est vrai aussi si le terrain en question bénéficie qu’un changement de destination. Bien sûr, il vous faudra fournir les plans de votre architecte afin que les autorités locales et de l’Etat apprécient si cela s’insère bien dans le paysage et l’environnement autour de votre terrain.
Le cas échéant, vous pouvez même solliciter un vote en conseil municipal qui motive l’intérêt de la commune à accepter ou refuser votre projet. Dans les arguments qui peuvent peser lourds et renverser la situation à votre avantage : l’arrivée d’une famille avec enfants permettant la sauvegarde de l’école communale, le maintien ou la création d’emploi… Voilà pourquoi devant autant d’inconnu, votre demande de crédit devra fournir tous les documents qui démontrent le respect de toutes ces règles et l’absence d’annulation de la procédure, une fois le financement accordé.
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