Où investir dans l’immobilier locatif à Paris en 2021 ?

Où investir dans l’immobilier locatif à Paris en 2021 ?
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Paris a toujours représenté un lieu de premier choix pour l’investissement immobilier. Toutefois, si le marché parisien ne manque pas d’attractivité, il possède aussi de nombreuses particularités et requiert une vigilance toute particulière au moment d’investir.

Alors, où investir à Paris 2021 ? Et comment mener à bien son investissement immobilier parisien ? On vous dit tout.

 

Quels sont les secteurs à privilégier pour investir à Paris ?

Ces dernières années, l’immobilier parisien a connu une hausse des prix immobiliers spectaculaire, de 25 % en l’espace de 5 ans, dépassant ainsi la barre des 10 000 € par mètre carré en 2019.

Même dans le contexte de crise sanitaire, les prix des biens parisiens restent donc relativement élevés. Aujourd’hui, il faut compter, en moyenne, 10 318 € par mètre carré pour un appartement à Paris.

Par conséquent, il sera généralement nécessaire de disposer d’un budget de 250 000 € minimum pour investir à Paris intra-muros ; et de 180 000 € pour investir en banlieue parisienne. C’est la somme nécessaire pour financer le bien ainsi que les différentes charges (frais d’agence, frais de notaire, etc.).

Par ailleurs, les écarts de prix entre Paris intra-muros et ses villes périphériques peuvent s’avérer très importants.

À titre d’exemple, dans le 20ème arrondissement de Paris, il faudra compter 9 406 € / m2 pour un studio, et 10 540 € / m2 pour une maison. À Montreuil en revanche, un studio vous coûtera 6 887 € / m2 et une maison 5 667 € / m2.

Malgré ses coûts élevés, l’immobilier locatif à Paris présente un certain nombre d’avantages très rassurant. En effet, compte tenu de l’attractivité, du dynamisme économique et de la situation géographique de la capitale, la demande est si forte que la vacance locative y est très faible, voire quasiment inexistante. Cela offre donc une grande sécurité aux investisseurs.

Toutefois, pour garantir une forte demande locative toute l’année et une bonne rentabilité, il est primordial de bien choisir l’emplacement de son bien, selon les critères des futurs locataires.

Le mieux est de cibler un quartier attractif et dynamique, avec un bien situé à proximité des commodités essentielles, des écoles et des universités, et bien desservi par les transports en commun. La demande locative y sera inévitablement très forte et pérenne.

Idéalement, il faudra privilégier les quartiers attractifs qui affichent des prix raisonnables, afin d’assurer une bonne rentabilité locative.

Parmi les quartiers les plus propices à l’investissement locatif, vous pourrez notamment cibler :

  • le 9ème arrondissement (quartier très animé de l’hyper-centre ou on retrouve l’Opéra de Paris , l’église Notre-Dame-de-Lorette)
  • le 10ème arrondissement (Poissonnière, Saint-Martin…) qui est en plein développement
  • ou encore le 13ème arrondissement près de la gare d’Austerlitz

 

Quelle est la rentabilité moyenne par quartier dans Paris ?

Dans Paris intra-muros, la rentabilité brute s’élève entre 3 à 3,5 %, et à 5 % maximum en banlieue parisienne.

Pour rappel, la rentabilité brute correspond aux revenus fonciers annuels (loyers annuels perçus) rapportés au montant de l’investissement, c’est-à-dire le prix du bien et les frais annexes (agence, notaire, travaux…).

La rentabilité nette est quant à elle plus précise, car elle prend en compte toutes les autres dépenses. Pour calculer la rentabilité nette, il faut déduire les dépenses suivantes des revenus locatifs :

  • intérêts bancaires pour le prêt immobilier ;
  • charges de copropriété ;
  • taxe foncière ;
  • frais de gestion locative ;
  • dépenses liées à l’aménagement, à l’entretien, ou à la réparation du logement ;
  • frais d’assurances (assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés… ).

Sachez également qu’à Paris, il faudra généralement prévoir un apport personnel d’environ 20 % pour obtenir un financement bancaire.

Ces différentes charges peuvent donc impacter le taux de rentabilité final du bien.

Les quartiers les moins chers de Paris intra-muros sont les 18e, 19e et 20e arrondissements. Si ce ne sont pas les plus attractifs, ils affichent toutefois de belles promesses d’avenir, et peuvent permettre d’obtenir des rendements bruts élevés, entre 4% et 4,5 %.

La banlieue parisienne offre aussi une très bonne rentabilité, ainsi qu’une belle plus-value à la revente.

 

Qu’en est-il de l’encadrement des loyers à Paris ?

Il faut également savoir que les biens parisiens font l’objet d’un encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019.

Ce dispositif, qui a permis de stabiliser les loyers parisiens, se base sur un loyer de référence, déterminé en fonction de plusieurs critères (emplacement, nombre de pièces, type de location…). Selon cette réglementation, le loyer d’un appartement à Paris ne pourra donc pas dépasser 20 % du prix de ce loyer de référence.

Les biens parisiens ont aussi l’avantage de se louer très rapidement compte tenu du nombre de locataires (en 2019, on comptait 67 % de locataires contre 33 % de propriétaires dans la capitale française). Ils se vendent également très vite, même si, depuis mars 2020, on constate un logique ralentissement des transactions en Ile-de-France compte tenu de la crise sanitaire.

Nous avons également constaté que, depuis le confinement, Paris semble offrir plus d’opportunités immobilières aux investisseurs. Le moment peut donc s’avérer très favorable pour acquérir un bien à Paris et bénéficier d’offres exceptionnelles.

 

Comment investir à Paris à distance ?

Quoi qu’il en soit, pour réaliser un investissement locatif rentable et sécurisé à Paris, le plus sûr est de se faire accompagner par des professionnels.

Une fois votre financement validé, il existe des entreprises spécialisées dans la recherche et l’acquisition immobilière à distance. My expat propose ces services aux expatriés, que ce soit depuis l’étranger ou depuis une autre ville française, ils vous accompagnent dans chaque étape de votre investissement locatif : recherche de biens, visites, négociation, procédure notariale…Votre projet est piloté de A à Z par des experts immobiliers chevronnés, qui possèdent une solide connaissance du marché immobilier local. Ainsi vous pouvez réaliser un investissement locatif sans jamais avoir à vous déplacer en France.

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