Si vous êtes à la recherche d’un placement qui rapporte sans prendre de risque, ne passez pas à côté de la location meublée non professionnelle ! Sa mise en place ne nécessite pas de connaissances d’expert, sa gestion en est simplissime et elle peut vous fournir un complément de revenus sur le long terme. Focus sur la LMNP et l’essentiel de ce qu’il vous faut savoir avant de vous lancer.
Le principe de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
La location meublée non professionnelle est ouverte à tous les contribuables français. Comme son nom l’indique, il s’agit de louer un logement meublé sans en faire son activité professionnelle ou principale. Le statut existe depuis 1949 et permet une optimisation fiscale intéressante expliquant son succès.
Le revenu engrangé est à déclarer dans la case correspondante de votre déclaration de revenus, mais il sera net d’impôt ! Par ailleurs, en cas d’achat dans le neuf (ou grâce à la reprise d’un contrat existant), la TVA est récupérable.
Pourquoi devenir loueur en meublé non professionnel ?
Parmi tous les types d’investissements immobilier, vous constaterez rapidement les avantages du LMNP en termes de simplicité d’accès et de gestion.
Selon l’objectif poursuivi, les raisons sont multiples d’adopter ce statut :
- Devenir propriétaire immobilier,
- Dégager un profit annuel pouvant atteindre 7%,
- Constituer une épargne,
- Augmenter son capital grâce à la plus-value à la revente du bien en LMNP,
- Garantir un revenu complémentaire à la retraite,
- Bénéficier d’avantages fiscaux.
Les conditions d’accès au statut LMNP
Au préalable de votre location, enregistrez-vous auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent. Un formulaire à remplir et vous obtiendrez un numéro de Siret : vous voici officiellement en activité !
Pour exercer, la première condition est de posséder un logement meublé. Pour conserver le statut de loueur en meublé professionnel, il vous faut engranger durant un exercice, moins de 23 000 € de loyers ET que ce revenu ne dépasse pas la moitié du revenu du foyer fiscal.
Quant aux meubles devant être présents afin de pouvoir prétendre au statut, la liste en est fournie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Enfin, il vous est interdit d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.
Les contraintes de gestion LMNP
Elles sont minimes. Question fiscalité, lors de votre déclaration initiale, il vous faudra choisir entre :
- Le régime micro-BIC, ne nécessitant aucune comptabilité particulière sinon le calcul d’un abattement de 50% (71% pour les activités de gîtes et chambres d’hôtes) préalable à votre déclaration. La simple mention de votre revenu locatif sur votre feuille d’imposition annuelle suffit.
- Le régime réel simplifié qui vous permet de déduire vos frais réels mais nécessite l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat. Faire appel à un expert-comptable est ici fortement conseillé, notamment pour le calcul de l’amortissement. Si vous créez un déficit, il est reportable dans son intégralité sur plusieurs années.
La résidence de services pour une parfaite tranquillité
Si sa gestion est accessible au plus grand nombre, le choix du bien immobilier conserve son importance, pour la pérennité de l’investissement ou sa revente. Nous ne saurions trop vous conseiller dans ce cadre, d’opter pour une acquisition au sein d’une résidence dite de services. Il en existe de plusieurs types : dédiées aux étudiants, aux personnes âgées, aux séjours d’affaires ou au tourisme. Elles fournissent des services très recherchés et assurant leur remplissage permanent.
Sachez toutefois que l’établissement d’un contrat de location avec le professionnel exploitant une telle résidence vous met à l’abri du risque d’impayé (vous toucherez d’ailleurs vos loyers même si le logement n’est pas occupé). De plus :
- vous n’aurez pas à trouver de locataire par vous-même,
- meubler le logement ne vous incombera pas non plus,
- les querelles de voisinage ne demanderont aucune intervention de votre part,
- vous n’aurez pas à gérer ni à payer les dégradations.
L’existence et l’ancienneté de la résidence vous assurent que l’emplacement est propice et que vous aurez la possibilité de revendre facilement si tel est votre choix.
Confiez votre projet à un professionnel !
Armé de tous nos conseils, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de la LMNP pour trouver l’acquisition adaptée à votre profil. Sélectionner une résidence plutôt qu’une autre n’est pas chose évidente, tout comme la négociation du contrat avec l’exploitant.
De même pour la revente du bien : trouver un acquéreur dans ce marché de niche peut s’avérer complexe. Un professionnel dispose déjà de contacts d’investisseurs à la recherche de bons plans.
La LMNP est certainement le seul investissement durable permettant une rentabilité supérieure à 5% sans présenter le moindre risque de perte. Mieux : il s’agit d’un investissement immobilier et donc d’une valeur sûre sur le long terme. Plus vous y accèderez tôt et plus vous y gagnerez, alors lancez-vous !
