Louer un appartement ou une maison meublée répond à un cahier des charges précis. Et pour le propriétaire, s’il s’agit notamment de son revenu principal, il est éligible au statut dit LMP. Découvrez de quoi il s’agit.
L’immobilier locatif offre plusieurs statuts pour les propriétaires-bailleurs. Tout va dépendre des caractéristiques des services proposés dans le cadre de la location. Par exemple, le bien est proposé vide ou meublé. Dans ce dernier cas, cela veut dire que l’occupant dispose de tout le nécessaire pour y vivre, il n’a qu’à déposer ses bagages. Parmi les éléments indispensables, on trouve un lit ou un canapé-lit avec une couette ou une couverture, une table, des chaises, des rangements, des rideaux aux fenêtres ou équivalent, l’éclairage intérieur, le matériel d’entretien adapté au logement, un four ou un micro-ondes, des plaques de cuisson, la vaisselle, les ustensiles de cuisson et un réfrigérateur-congélateur. Pour améliorer la prestation, le bailleur peut ajouter : télévision, hi-fi, lave-linge, sèche-linge, linge de la maison et éléments de décoration.
A quel moment devient-on LMP (Location Meublée Professionnelle) ?
Dès lors que les revenus fonciers annuels dépassent 23 000 euros et les autres ressources financières soumis à l’impôt sur le revenu, l’investisseur en immobilier relève du statut dit du loueur en meublé professionnel (LMP). Jusqu’à février 2018, il était nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Ce n’est plus le cas suite à une décision du Conseil constitutionnel. Reste que le LMP répond essentiellement à des dispositions fiscales. La première, et elle a son importance, porte sur l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
La seconde concerne l’imposition des revenus. Le propriétaire dispose de trois alternatives :
- l’impôt sur le revenu, avec le régime dit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et plus précisément, le régime réel. Ce dernier donne la possibilité de déduire une grande partie des charges associées au bien des revenus fonciers perçus. Il s’agit, entre autre de l’amortissement du bien immobilier (frais d’agence et frais d’acte inclus mais hors TVA et hors terrain) et de l’amortissement du mobilier selon les règles comptables en vigueur (notamment la durée d’amortissement) mais également des frais liés à l’investissement tels que les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, des dépenses d’entretien et de réparation, des honoraires du cabinet comptable ou encore des impôts locaux.
- l’impôt sur les sociétés, s’il s’agit d’une entreprise, notamment une société civile immobilière. Là aussi, il sera possible de déduire les charges des loyers perçus.
- la micro-entreprise, si l’investisseur locatif exerce sous le régime de l’auto-entreprise. Pour cela, ses revenus fonciers ne doivent pas dépasser 70 000 euros, voire 170 000 euros si le bien est classé. Ici, les charges ne sont pas déductibles. Il est appliqué une déduction forfaitaire équivalente à 50 % des revenus perçus. Ce régime trouve son intérêt lorsqu’il y a peu de charges à déduire.
Les nombreuses déductions et exonérations fiscales liées au statut de LMP
La troisième disposition du statut LMP ouvre le droit à deux déductions en cas de déficit. D’un côté, les frais dépensés en amont de la mise en location peuvent être retranchés des revenus fonciers sur les trois premières années d’exercice, à raison d’un tiers du montant total par année. D’un autre, si les charges dépassent les revenus fonciers annuels, le déficit peut être déduit des autres revenus du propriétaire bailleur sans limites de montant.
La quatrième disposition porte sur le produit de cession du bien. Si les loyers perçus durant les deux années précédant la vente restent inférieurs à 90 000 euros, il n’y a pas de taxe sur la plus-value éventuellement réalisée à la condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans. Si le montant des revenus fonciers des deux dernières n’excède pas 126 000 euros, il sera appliqué une exonération partielle dans les mêmes conditions d’applications.
Les points de vigilance du LMP
Plusieurs autres aspects sont à prendre à compte. D’abord, le LMP, comme le LMNP, doit s’acquitter de la contribution foncière des entreprises (CFE). Ensuite, il est nécessaire de s’inscrire auprès de l’URSSAF lorsqu’il n’y a pas de prestations de services, ou auprès de la Chambre du Commerce et de l’Industrie (CCI) dans le cas contraire, qui sont compétentes là où se situe le bien. Enfin, la durée du bail peut être d’un jour comme d’une semaine, d’une année… Le préavis, sauf si le départ est déjà fixé à l’entrée de la location, est d’un mois. De même, le bail ne peut être résilié au cours de son déroulement :
- si le locataire ne respecte pas les conditions inscrites au bail
- si le propriétaire vend le bien
- si le propriétaire veut reprendre possession du bien pour s’y loger ou un proche.
La rupture intervient au terme du bail qui ne sera donc pas renouvelé par tacite reconduction.
