Dans une étude réalisée par Ikory, il apparaît que la capitale française ne parvient pas à concurrencer Londres ou New-York sur l’immobilier très haut de gamme. Cela tiendrait notamment à la prédominance de petites surfaces. Concernant les quartiers Champs Elysées, Notre Dame et Odéon, les étrangers ne représentent même que 15% des transactions, contre 49% dans Prime central London et même 69% dans Prime central London Neuf. Pourtant, la Ville Lumière ne manque pas de charmes, comme ses boutiques de mode, une vie culturelle intense et des prix bas. Sans compter la présence de sièges sociaux et d’un réservoir de main d’œuvre bien formée.
Si la concurrence est rude pour attirer les High Net Worth Individuals (HNIs), investir dans l’immobilier haut de gamme à Paris semble prometteur à condition de bien s’y prendre.
1) La rareté
Ikory, une entreprise spécialisée dans la valorisation des biens immobiliers (Actifs résidentiels, transformation de bureaux en hôtels), estime que la rareté est l’un des critères qui rend un bien exceptionnel.
La restriction joue mécaniquement sur l’effet de rareté, comme la configuration naturelle (Manhattan, Monaco) ou la réglementation urbaine à Paris (zones de plans de sauvegarde du patrimoine). Paris est l’une des rares grandes capitales au monde où la construction de biens neufs de haut standing est quasiment impossible.
2) Des prix dans la moyenne mondiale
On estime qu’un bien immobilier correspond au segment des biens très haut de gamme, à partir d’un prix qui varie selon les zones.
Paris reste relativement abordable à l’échelle internationale. Selon Barnes, l’immobilier de luxe se situe entre 15.000 et 25.000 € le mètre carré à Paris contre 30.000 à 70.000 € à Londres ou New York.
Signe des temps, Ikory signale que les prix du centre de Paris ont décroché ces dernières années par rapport à Manhattan et l’Inner London, notamment par rapport aux meilleurs districts de Londres (Kensington, Chelsea et Westminster).
Certaines villes bénéficient aussi fortement du dynamisme de l’économie locale (Silicon Valley, Dublin récemment) et du fait que l’anglais y soit la langue officielle.
3) Un potentiel inexploité
Dans le monde, Paris se situe actuellement à la 7ème place des villes qui comptent le plus pour les millionnaires en termes de relations d’affaires, d’activité économique et d’offre de loisirs. Elle arrive après Londres, NYC, Hong Kong, Singapour, Shanghai et Miami.
Ville phare, Paris occupe une place enviable en Europe devant d’autres destinations comme Zurich ou Genève. Aucune ville allemande n’émerge, ce pays étant pénalisé par son vieillissement démographique.
Pour Ikory, Paris recèle un vrai potentiel, notamment en raison d’une offre culturelle et économique élevée. Une ville comme Londres dépend beaucoup d’une seule industrie, la finance, dont les renversements de cycle peuvent être brutaux.
4) Un nombre croissant d’investisseurs potentiels
De 2009 à 2014, le nombre de millionnaires (détenteurs d’actifs hors immobilier de plus de 1 M$) a progressé de 46%, selon le Cap Gemini Wealth Report.
Le Crédit Suisse Research Institute estime même que le nombre de millionnaires (en $) va bondir de 46% d’ici 2020 pour s’élever à 49,3 millions de personnes dans le monde, soit l’apparition de 6 nouveaux millionnaires par seconde pendant 5 ans. En Afrique, le nombre de millionnaires devrait même bondir de 73%.
5) Une clientèle qui aime la pierre
Selon une étude publiée en juin par Savills et WealthBriefing, qui ont interrogé des gestionnaires de fortune et des banquiers privés sur les intentions de leurs clients, 91% des ultra-riches dans le monde souhaitent maintenir ou renforcer leurs investissements dans l’immobilier dans les 5 ans qui viennent.
D’autres enquêtes vont dans le même sens :
- Une part des investisseurs, qui avaient trop pariés sur les Etats-Unis avant l’éclatement de la crise des subprimes, recherchent des biens de qualité sur le Vieux Continent.
- Les moins de 35 ans fortunés, souvent issus de la Nouvelle Economie, veulent se constituer un patrimoine immobilier, parfois en lien avec leur style de vie et plutôt respectueux de l’environnement. Selon une enquête de Coldwell Banker publiée en mai dernier, 69% des HNW Millennials américains envisageaient un achat dans l’année.
- Environ 12% des personnes ultra-riches des pays émergeants vivent en dehors de leur pays. Et, ce nombre va s’accroître dans les prochaines années selon Wealth-X et Sotheby’s International Realty. Les raisons avancées sont notamment de faire du business localement, de disposer d’un actif tangible et une volonté de diversification.
6) Une clientèle solvable
Une partie des personnes les plus fortunées payent cash, ce qui permet d’éviter la clause suspensive de l’octroi du crédit par une banque. Pour les autres, les taux sont exceptionnellement bas. La majorité des clients fortunés qui souhaitent faire appel au crédit le font pour des raisons d’optimisation fiscale ou pour profiter des conditions de taux exceptionnelles. Bien souvent, dans le cas où cette clientèle fait appel à un « crédit de confort », elle accepte de ne pas utiliser la condition suspensive de financement.
7) Ne pas négliger la clientèle française
Selon Ikory, entre octobre 2014 et septembre 2015, Paris a enregistré 288 transactions de plus de 2,5 M€, soit moins de 1% du marché.
Si la part des étrangers dans ces transactions augmente à mesure que les prix montent, les Français restent encore les principaux acheteurs de biens de standing à Paris.
Or, selon Crédit Suisse, le nombre de millionnaires Français va progresser de 60% d’ici à 2020 pour représenter 2,9 millions de personnes, soit un nouveau millionnaire toutes les 15 secondes.
8) Un bon timing
- Aujourd’hui, les acquéreurs étrangers moyen-orientaux ou américains bénéficient de l’appréciation du dollar.
- Selon Charles-Marie Jottras, président de Daniel Feau, en 3 ans, si l’on cumule la baisse des prix parisiens, la chute des taux et de l’euro, un américain dispose d’une augmentation de pouvoir d’achat à Paris compris entre 35 à 40%.
- Les pays du Golfe sont surreprésentés sur les biens d’une valeur supérieure à 5 M€, un phénomène sans doute lié aux troubles du pourtour méditerranéen. Malgré les derniers attentats, leur volonté d’investir à Paris ne se dément pas selon Féau Immobilier.
- Les HNW des marchés émergeants souhaitent pour leur part échapper aux fluctuations des marchés financiers et à l’instabilité politique de leurs pays.
Alors, comment se lancer ?
Si le marché du luxe parisien dispose d’un beau potentiel, certains points doivent être pris en compte.
Une demande spécifique
L’emplacement reste une donnée fondamentale, mais il faut aussi savoir que les millionnaires veulent un bien :
- où on peut s’installer sans avoir rien à faire. Ils ne souhaitent pas avoir à piloter des travaux de l’étranger,
- vendu meublé et désigné par un architecte et un décorateur réputés, sanitaires haut de gamme, isolation, etc.,
- doté d’une vaste gamme de services (conciergerie, Spa privé, parking, sécurité),
- et High Tech (domotique, climatisation, sonorisation dans chaque pièce, home theater, etc.).
Prévoir un budget travaux
Pour un bien à rénover de manière luxueuse, les travaux peuvent rapidement dépasser 2 000 €/m², surtout en présence de matériaux nobles comme le marbre.
À Paris, les étrangers sont aussi attentifs aux parties communes. Certains vendeurs n’hésitent pas à les refaire à leurs frais, comme les repeindre ou remplacer un tapis d’escalier fatigué.
Avoir de bons intermédiaires
- Bien choisir ses corps de métier ou déléguer les travaux.
- Travailler avec des agents immobiliers connaissant bien Paris, discrets et rompus aux différences culturelles.
- En cas de crédit, être capable de proposer les services d’un courtier apte à travailler en plusieurs langues.
