Défiscalisation : les étapes d’un investissement en loi Pinel

Défiscalisation : les étapes d’un investissement en loi Pinel
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Sommaire

La loi Pinel permet de réaliser un investissement immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction de l’impôt sur le revenu. Fer de lance des dispositifs de défiscalisation, le dispositif Pinel est accessible à tous les contribuables désireux de réduire leurs impôts. En ce qui concerne les démarches d’investissement, on ne s’éloigne guère d’un investissement immobilier classique. Souscription de crédit, acte de vente et déclaration de revenus, retrouvez les démarches d’un investissement en loi Pinel.

 

Définir ses objectifs patrimoniaux

 

Tout investissement répond à un objectif patrimonial. Pourquoi se tourner vers la loi Pinel en particulier ? Ce peut-être par exemple pour :

  • Réduire le montant de vos impôts,
  • Vous constituer un patrimoine pérenne,
  • Percevoir des revenus complémentaires…

De ce fait, une certaine réflexion personnelle sera nécessaire : passer par des simulateurs en ligne vous permettra notamment de vous faire une meilleure idée du rendement et des opportunités que représente un investissement dans tel ou tel secteur, ou via tel ou tel dispositif.

Il est également conseillé de renforcer sa stratégie d’investissement en rencontrant un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aider à définir vos objectifs et à cibler un capital d’investissement optimal selon ces objectifs. En outre, votre capacité d’épargne sera un élément à ne pas négliger : dans le cadre d’un investissement immobilier comme le Pinel, souscrire un crédit est généralement requis. De ce fait, il sera important d’aligner les mensualités du prêt contracté avec les loyers perçus, dans un objectif de compensation.

 

Le choix du bien immobilier

 

Plusieurs critères doivent être respectés par un logement pour être éligible à un investissement en loi Pinel :

  • Le logement doit être neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement),
  • Il doit être acheté avant le 31 décembre 2024,
  • Il doit bénéficier du label RT 2012 ou BBC 2005 (critères énergétiques),
  • Il doit être situé dans une zone Pinel A, A bis ou B1, où la demande locative est élevée.

Un conseiller en gestion de patrimoine pourra ainsi vous proposer plusieurs logements éligibles au dispositif en mettant l’accent sur leur emplacement au sein d’une ville : dynamisme du quartier, réseaux de transports en commun à proximité, commerces aux alentours ou encore projets urbains en cours sont autant d’éléments qui peuvent faire pencher la balance en faveur d’un logement ou d’un autre.

Votre choix est fait ? Il ne vous reste plus qu’à signer votre contrat de réservation ainsi que ses annexes pour réserver le bien immobilier de votre choix. Les conditions de vente sont ainsi fixées :

  • Description du bien immobilier,
  • Prix prévisionnel de vente,
  • Modalités de révision (optionnel),
  • Date de livraison prévisionnelle.

Une fois le contrat signé, il vous faudra effectuer un premier paiement sous forme de dépôt de garantie, qui correspond à 5 % du montant d’achat total.

En tant qu’investisseur, vous pouvez tout à fait vous rétracter dans les sept jours suivants la signature de ce contrat.

 

Souscrire un crédit immobilier

 

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, Pinel ou pas, demander un prêt est généralement nécessaire. Pour ce faire, il sera important de bien monter son dossier de financement. La phase de négociation avec la banque de votre choix dépendra de vous, selon les points précis que vous souhaitez discuter : indemnité de remboursement anticipé, assurance emprunteur, différé de remboursement, etc.

Vous recevrez alors une offre de prêt contenant un tableau d’amortissement et un récépissé de l’offre de crédit. Ici aussi, vous disposez d’un délai de dix jours de réflexion pour accepter ou non l’offre de la banque.

 

Signer l’acte de vente définitif

 

Étape indispensable de tout investissement immobilier, la signature de l’acte de vente chez un notaire conclut votre projet. Avant cette signature, il vous faudra étudier le projet d’acte que vous recevrez par courrier. De son côté, le notaire se chargera de réaliser l’appel de fonds auprès de la banque choisie.

Fixez un rendez-vous avec le notaire pour signer votre acte authentique d’achat du bien immobilier. Votre titre de propriété vous sera alors adressé dans un délai de deux à huit mois). Vous devrez dès lors régler les frais d’acquisition du bien, de l’ordre de 2 à 3 % du prix d’achat total.

 

Construction et livraison du bien immobilier

 

Puisque le dispositif Pinel vise les logements neufs, il vous faudra patienter durant la durée de construction de votre bien immobilier. Cette dernière dépend principalement de l’état d’avancement du programme immobilier au moment de votre achat.

Dans le même temps, vous pourrez choisir votre gestionnaire locatif, sauf si vous préférez vous en occuper vous-même.

Enfin, une fois la construction de votre bien terminée, vous pourrez le visiter et vérifier la conformité de son ensemble. Vous débloquez dès lors le dernier appel de fonds réalisé par le promoteur immobilier, et vous vous verrez confier les clés du logement. Vous êtes à partir de ce moment son propriétaire.

 

Mise en location

 

Investissement locatif oblige, le bien immobilier nouvellement acquis doit être mis en location, mais pas n’importe comment :

  • Vous devez louer le logement pendant toute la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) dans les douze mois suivant la livraison du bien,
  • Vous devez le louer à titre de résidence principale,
  • Vous pouvez le louer à des descendants ou ascendants s’ils ne sont pas présents dans votre foyer fiscal,
  • Le revenu fiscal de référence de vos locataires ne doit pas dépasser le plafond de ressources propre à la loi Pinel,
  • Le loyer mensuel par mètre carré appliqué doit également respecter les plafonds de loyers inhérents au dispositif Pinel.

Vous commencerez alors à percevoir vos premiers loyers mensuels.

 

Avantage fiscal et déclaration

 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans), encore faut-il déclarer à l’administration fiscale votre investissement. Rendez-vous sur le formulaire de déclaration 2042-C pour déclarer votre investissement en loi Pinel, sur le formulaire 2044-EB pour indiquer la durée d’engagement choisie, et joignez à votre déclaration une copie du bail de location et une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2 du locataire.

Vous bénéficiez dès lors d’une réduction de votre impôt sur le revenu de 2 % par an pour une durée de 6 ou 9 ans, puis de 1 % supplémentaire par an pour une durée d’engagement de 21 ans.

À noter que vous pouvez tout à fait opter pour une durée d’engagement initiale de 6 ans, avant de la prolonger de 3 ans, puis encore de 3 ans si besoin.

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