Le bail à construction est un dispositif qui autorise un locataire à réaliser des travaux de construction sur le terrain d’un bailleur. Le contrat de bail à construction est régi par les articles L.251 du Code de la construction et de l’habitation.
Selon la définition du Code de la construction et de l’habitation, le bail à construction est « un bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ». Ainsi pour profiter de ce dispositif, il est indispensable que le locataire engage des travaux de construction sur le terrain loué sur une période longue s’étalant entre 18 et 99 ans.
Autre particularité de ce contrat, à la fin du bail, l’article L.251-2 prévoit que les constructions réalisées par le locataire reviennent au bailleur sauf convention liant les deux parties sur le partage des droits de propriété.
Par ailleurs, la remise au bailleur des constructions à la fin du bail peut tenir lieu de loyer. L’article L.251-5 organise les modalités du versement des loyers qui peut prendre la forme d’une remise d’une fraction d’immeubles à des dates convenues ou sous forme numéraire. Ce même article prévoit une révision du montant des loyers par période de 3 ans selon un coefficient calculé sur les revenus bruts des immeubles. Cette souplesse dans le règlement du bail est l’une des raisons du succès de ce contrat.
Le bail à construction : intérêt fiscal
L’intérêt du bail à construction réside également dans son régime fiscal. Les loyers perçus et les remises d’immeubles sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Concernant les remises d’immeubles à la fin du bail, leur imposition se base sur leur prix de revient permettant au bailleur de bénéficier en général d’une base de calcul de l’impôt qui lui est favorable.
De même, passé 18 ans, une décote de 8% s’applique sur le prix de revient tous les ans. Le bailleur peut s’exonérer d’impôt foncier sur les immeubles dès lors que le bail est supérieur à 30 ans.
Dans le cas d’un « bail à construction à l’envers », le preneur acquiert la propriété du terrain à la fin du bail. Dans ce cas, le contrat doit prévoir le versement d’un supplément de loyer sur la durée du bail qui ne sera pas considéré comme un revenu foncier mais bien comme le prix de cession du terrain.
