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Acheter un bien immobilier à deux sans être marié , c’est possible. Encore faut-il avoir prévu le pire : la séparation ou le décès. Voici ce qu’il faut savoir pour éviter de tomber dans un piège insoluble.
Habitation, bureau, commerce, parking… Que l’on soit marié ou pas, la procédure d’achat est la même. Cependant, ne pas être marié ou pacsé, créer des difficultés pour l’avenir. Le droit français ne fixe de cadre protecteur que pour les achats de couple dont l’union repose sur un contrat juridique. Ce qui n’est pas le cas du concubinage, appelé aussi union libre. Du coup, les acheteurs ont tout intérêt à prévoir le cadre juridique qu’ils souhaitent appliquer, avant de conclure l’acquisition. La question se pose aussi au niveau de la banque en cas de crédit : les co-emprunteurs devront choisir dans le cadre de l’assurance décès la quote-part qui les protègent individuellement. Si l’une des deux personnes n’a pas de revenu, il est préférable que la garantie couvre le plus possible la disparition de l’autre concubin, afin de prendre en charge le montant le plus élevé possible des mensualités restantes dues. Si les deux ont un revenu équivalent ou proche, la répartition peut se faire sur la base de la parité. Dans tous les cas, ce choix doit être pris en fonction de la capacité du survivant à poursuivre le remboursement du prêt.
L’indivision par défaut
Concernant la propriété du bien, à défaut de toute précision particulière, le bien acquis va relever du régime de l’indivision, où chaque indivis aura autant de part que les autres. Pour un couple, chacun a autant de droit que l’autre sur la propriété. Or dans les faits, il est possible que les concubins n’aient pas procédé à un apport financier à parité. Si rien n’est précisé au moment de l’achat, celui qui a le plus versé d’argent sera donc lésé au moment de la fin de l’indivision : ces droits sur le bien ne sont pas proportionnels à sa participation financière. Si le couple souhaite se limiter à un formalisme minimal, il convient de préciser sur le contrat de vente : le détail des apports et des droits de chacun.
Cependant, ce n’est qu’au moment de la séparation du couple, que ceux-ci comprennent l’importance d’accepter des démarches juridiques plus poussées. Ces dernières peuvent permettre d’organiser dès l’achat, les modalités de sortie ou de conservation de l’indivision. Ainsi, il peut être judicieux de prévoir des clauses spécifiques selon qu’il y a séparation ou décès.
Indivision ou SCI ?
L’indivision n’est pas le seul outil juridique possible. D’ailleurs, ce régime de copropriété de bien apporte une multitude de complication en cas de conflit entre les personnes. Il est peut-être utile de se renseigner sur l’opportunité de constituer une société civile immobilière (SCI). Outre les contraintes qu’elle impose notamment en terme fiscal, elle facilite la transmission du bien et réduit à minima les conflits. Chaque membre détient des parts à proportion de ses apports financiers. Ce sont des associés d’une entreprise, ni plus, ni moins. Par la suite, ils peuvent librement les céder, au même titre que des parts de sociétés non cotées.
Surtout, le concubin survivant, ou souhaitant rester après une rupture, n’est pas chassé du bien. En effet, la SCI est propriétaire pleine et entière du bien, qu’elle met à disposition. En contrepartie, elle peut recevoir des loyers qui lui permettent de régler les mensualités de crédit, les diverses charges et les impôts fonciers. En cas de séparation, rien n’impose de céder les parts de la SCI. Cette détention pouvant produire des revenus financiers annuels. De même, en cas de décès, le concubin survivant peut continuer à occuper le bien, même si les parts ont changé de propriétaire. Là encore, ces derniers réalisent avant tout une opération de placement. Plus tard, ils pourront récupérer l’usage du bien.
La tontine pour le dernier survivant
Si la seule préoccupation des acheteurs non mariés est que le survivant puisse profiter pleinement du bien, il existe une autre alternative particulière : la tontine. Le principe est simple : quel que soit le montant de l’apport, c’est le dernier survivant qui devient le seul et l’unique propriétaire. Pour cela, il convient d’insérer une clause en ce sens dans le contrat actant l’achat du bien immobilier. Cela n’efface pas la fiscalité due, mais répond à l’objectif recherché. Quoi qu’il en soit, acheter sans être marié demande d’être prévoyant et d’anticiper les cas de litiges. Pour faire les choix les plus appropriés, le conseil d’un notaire est précieux.
Pour en savoir plus :
Acheter un logement en couple sans être mariés
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