Le crédit-bail immobilier permet à une entreprise d’acquérir à terme un bien immobilier tout en bénéficiant de certains avantages, et notamment de règles fiscales particulières. Une manière pour les entreprises d’acquérir du patrimoine immobilier qui peut être pertinente. Fiscalité du crédit bail immobilier, explications.
Quel est le principe du crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier est une forme de location avec option d’achat : le crédit-bailleur est propriétaire d’un immeuble qu’il loue à une entreprise – le crédit-preneur – dans le cadre d’un contrat de location avec option d’achat à l’expiration du bail.
Le crédit-bail immobilier peut concerner des immeubles existants ou à construire
pour un usage industriel, commercial ou de bureaux.
Tous les types d’entreprises qui sont assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices non commerciaux (BNC) ou aux bénéfices agricoles (BA) peuvent signer un contrat de crédit-bail immobilier, quel que soit leur secteur d’activité,
Bon à savoir : Seuls les banques et certains établissements de crédit sont habilités à mettre en place un crédit-bail immobilier. Rapprochez-vous de votre conseiller Carte Financement pour en savoir plus.
Ce que l’on appelle le crédit-bail immobilier comprend en réalité deux contrats : un contrat de vente couplé à un contrat de location.
Il existe plusieurs types de montages possibles :
- Si l’immeuble est déjà construit : le crédit-bailleur l’achète et le loue à l’entreprise avec une promesse de vente à l’issue du bail
- Si l’immeuble n’existe pas encore, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d’ouvrage au locataire
Le loyer du crédit-bail immobilier est fixé librement entre l’entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l’immeuble, le crédit-preneur peut verser des pré-loyers.
Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.
Enfin si le contrat est établi pour une durée supérieure à 12 ans, le crédit-bailleur doit obligatoirement le soumettre à publicité auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques).
Lorsque le bail arrive à son terme, le crédit-preneur peut acheter l’immeuble à un prix de vente fixé au départ et qui tient compte de l’ensemble des loyers versés au fil des années de location, ou demander à en poursuivre la location (sans que sa demande ne soit assurée d’aboutir), soit restituer l’usage du bien au crédit-bailleur.
Quels sont les avantages du crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier présente plusieurs avantages non négligeables pour les entreprises :
- Bien qu’une avance preneuse soit parfois exigée par le prêteur, ce montage permet un financement à 100% du montant de l’investissement (sous réserve cependant du paiement du premier loyer) rendant ainsi l’accession à la propriété possible sans apport initial,
- Une fiscalité du crédit bail immobilier avantageuse – par exemple, les loyers payés par le crédit-preneur sont considérés comme des charges déductibles (attention à la réintégration fiscale à l’expiration du bail, cf. ci-dessous),
- Ni l’immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figurent au bilan de l’entreprise – ils figurent toutefois sur une ligne spéciale au compte de résultat.
Cependant, bien que le crédit-bail puisse représenter quelques avantages, le locataire (l’emprunteur) doit toujours garder en tête qu’il n’est pas le propriétaire du bien. Dans certaines situations liées à la gestion du bien immobilier, le crédit-bailleur devra être interrogé, notamment dans le cadre de certains travaux de transformation par exemple.
Zoom sur la fiscalité du crédit bail immobilier
Le recours au crédit-bail immobilier permet à l’entreprise locataire de bénéficier d’une fiscalité particulière :
Tout au long de la période prévue par le bail, le crédit-preneur verse des loyers au crédit-bailleur. Ceux-ci sont des charges déductibles du résultat fiscal, exception faite des contrats établis depuis 1996 dont le prix de la levée de l’option de la promesse de vente est inférieur au coût du terrain acheté par le bailleur.
- En cas de cession du contrat du locataire à un tiers : le bénéfice – c’est-à-dire le prix de cession moins le total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location – est considéré comme une plus-value professionnelle. Il est à ce titre imposé en fonction du régime fiscal de l’entreprise.
- En cas d’acquisition du bien à l’expiration du bail : l’entreprise doit procéder dans son bilan comptable à des réintégrations dans ses résultats imposables. Elles varient selon le montage effectué au départ et la durée du crédit-bail (plus ou moins 15 ans).
L’entreprise calcule la différence entre la valeur de l’immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu’elle aurait pu pratiquer si elle avait été propriétaire de l’immeuble.
Si le prix d’acquisition est inférieur au résultat obtenu, elle est tenue de réintégrer à ses résultats imposables la partie des loyers versés pendant le contrat.
A noter : Les petites et moyennes entreprises, qui ont contracté un crédit-bail pour une durée d’au moins 15 ans entre 2007 et 2013, sont dispensées d’effectuer cette réintégration si l’opération porte sur un immeuble situé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ou une zone d’Aides à Finalité Régionale (AFR).