Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
La dénomination « marchand de biens » est utilisée en France pour définir principalement un professionnel qui achète des biens immobiliers à fort potentiel (terrains, bureaux, commerces, maisons, appartements, etc), réalise des travaux afin de les valoriser (rénovation, division, réhabilitation) et les revend dans l’objectif de dégager une plus-value, appelée « marge » dans le jargon bancaire.
Bien que l’acquisition et la revente d’actifs immobiliers déjà construits soit la plus courante, les marchands de biens immobiliers ont la possibilité de pratiquer un certain panel d’activités différentes, comme par exemple l’achat-revente de terrains à bâtir ou de fonds de commerce.
Marchand de biens – Mode de fonctionnement
La profession de marchand de biens nécessite de vraies qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier, du droit, notamment du droit de l’urbanisme et de la fiscalité. Un marchand de biens immobiliers est souvent entouré par une équipe de professionnels, architectes, techniciens, maîtres d’œuvre, entreprises de rénovations pouvant l’accompagner dans ses démarches.
Acteur incontournable du marché de l’immobilier, le marchand de biens est souvent mal compris par les établissements bancaires qui ne sont pas toujours désireux de financer ces opérations (surtout les départements non spécialisés des banques de détail traditionnelles qui ont du mal à appréhender ces opérations considérées comme risquées en raison notamment du risque financier, des litiges, des délais d’obtention des permis, des décisions administratives, division des lots etc).
Pourtant des solutions bancaires existent. Les banques spécialisées dans les financements des professionnels de l’immobilier, connaissent très bien le secteur et accompagnent régulièrement ces clients. Certains critères doivent toutefois être respectés afin de pouvoir accéder à ces financements, dont notamment une première expérience réussie en tant que marchand. Un investisseur immobilier débutant dans les projets d’achat-revente d’actifs devra souvent autofinancer sa première opération ou trouver des associés jouant ce rôle de partenaires financiers.
Le montant de l’apport, la marge dégagée, le profil des associés, la qualité et l’emplacement de l’actif sont des critères tout aussi essentiels dans l’octroi du crédit par les banques.
Quelles sont spécificités des opérations de marchand de biens ?
Les opérations de marchand de biens présentent quelques spécificités, comme par exemple les frais de notaire réduits par rapport à un investissement long-terme, les différents régimes de TVA auxquels ils peuvent être soumis, les structures juridiques via lesquelles ils réalisent ces opérations ou bien les assurances dont ils doivent se prémunir. Ces aspects sont repris de manière succincte ci-dessous.
La structure emprunteur
L’activité de marchand de biens se réalise généralement à travers une structure commerciale dédiée à cette activité (SAS, SASU, SARL ou EURL par exemple). Les SCI n’ont pas vocation à réaliser des opérations marchandes qui sont des activités commerciales, mais par nature des opérations patrimoniales privées ou professionnelles.
Les frais de notaire réduits
Les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’opération de marchand de biens.
Ainsi, les marchands de biens bénéficient de droits réduits aux alentours de 2 à 3% (émoluments notaire + taxe publicité foncière à 0,715 %) lors de l’acquisition sous condition de revendre l’actif sous un délai de moins de 5 ans. En revendant le bien immobilier avant 5 ans, le marchand de biens se voit exonéré des droits de mutation de près de 5% qui sont dus habituellement.
En utilisant des frais de notaires réduits à l’achat, cela leur permet d’optimiser leur plus-value.
Les opérations soumises à la TVA
Les opérations de marchand de biens ne sont pas toujours assujetties à la TVA. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien bâti dont le vendeur n’est pas assujetti à TVA, le marchand de bien réalisant l’opération d’achat-revente ne sera pas assujetti à la TVA. Dans ce cas, bien entendu, la TVA payée dans le cadre des travaux ne sera pas récupérable. Inversement, si le vendeur est assujetti à la TVA, le marchand de bien réalisant l’acquisition puis la revente sera assujetti à la TVA.
Dans le cadre d’une opération de marchand sur un terrain à construire, si le vendeur du terrain est assujetti à la TVA, le marchand de biens réalisant l’opération d’achat revente devra appliquer la TVA sur le prix global de revente du bien. Si le terrain est détenu par un particulier qui n’est pas assujetti à la TVA, le marchand de biens devra réaliser l’opération de revente en appliquant le principe de la TVA sur marge.
Garanties
Les banquiers sont particulièrement vigilants sur ce point et s’assure que le professionnel qui réalise une opération de marchand de biens dispose bien de toutes les assurances obligatoires pour réaliser de telles opérations.
- L’assurance de responsabilité civile professionnelle
- L’assurance dommage-ouvrage à souscrire par projet et indispensable selon la typologie des travaux effectués, notamment les travaux touchant à la structure.
Financement d’opérations de marchand de biens : caractéristiques du prêt
Montant de l’emprunt
Les montants de financements peuvent aller de 150 K€, 200 K€ jusqu’à plusieurs millions d’euros. Vous l’aurez compris, toutes les banques ne sont pas friandes de ces projets. Parmi celles-ci, il y en a certaines qui imposent un certain seuil en termes de montant de financement. Ainsi, des opérations inférieures à 1 M€ sont souvent écartées d’entrée de jeu.
Carte Financement a les bons partenaires et interlocuteurs capables d’intervenir aussi bien sur des projets de petite envergure que sur des projets significatifs.
Durée du crédit
Les financements des opérations de marchand de biens se réalisent sur de courtes durées. Il s’agit de crédits in fine octroyés sur 24, 36 ou 48 mois maximum.
Taux et commission d’intervention
Les taux appliqués sur les opérations de marchand de biens ne suivent pas la tendance des taux long-terme. Les taux appliqués sont des taux variables pouvant aller de Euribor + 1,5% pour les intervenants réalisant des projets de grandes envergures à Euribor + 3 % pour les plus petits. Pour les intervenants locaux à taille humaine, quel que soit la qualité de l’actif ou le profil des associés le taux varie assez peu entre Euribor + 2,5% et Euribor + 3%
Dans le cadre des opérations marchand de biens, on retrouve également la notion de commission d’engagement. Ces commissions, de l’ordre de 1 % annuel (ou bien 0,20 – 0,25 % trimestriel) sont calculées sur le montant de l’autorisation initiale et appliquées jusqu’au remboursement complet du prêt marchand de biens.
Apport
La taille de l’apport financier exigé par les banques pour une opération de marchand de biens est à minima de 20 %.
Assurance emprunteur
Etant donné la durée courte du crédit, les banques spécialisées dans les opérations de marchand de biens n’exigeront pas systématiquement de la part de l’emprunteur qu’il souscrive à une assurance de type décès invalidité. Il en est de même pour la domiciliation des revenus à titre privé ou des flux, l’ouverture du compte de la société emprunteur sera suffisante.
Marge
L’acquisition d’un actif à fort potentiel, conjugué à des travaux de réhabilitation/rénovation représente le principal levier pour optimiser la marge qui doit être aux alentours de 20 %.
Expertise de l’actif
L’expertise de l’actif est souvent exigée par les établissements bancaires, que ce soit une expertise propre à la banque, diligentée en interne ou une expertise externe.
Garanties
Les garanties demandées par les banques pour ces opérations sont le privilège de prêteur de deniers sur l’immeuble, l’hypothèque sur la partie travaux et la caution solidaire des associés (à négocier suivant la taille de l’opération, l’expérience et l’environnement des associés).