Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
La dénomination « marchand de biens » est utilisée en France pour définir principalement un professionnel qui achète des biens immobiliers à fort potentiel (terrains, bureaux, commerces, maisons, appartements, etc), réalise des travaux afin de les valoriser (rénovation, division, réhabilitation) et les revend dans l’objectif de dégager une plus-value, appelée « marge » dans le jargon bancaire.
Bien que l’acquisition et la revente d’actifs immobiliers déjà construits soit la plus courante, le marchand de biens immobiliers a la possibilité de pratiquer un certain panel d’activités différentes, comme par exemple l’achat-revente de terrains à bâtir ou de fonds de commerce.
Marchand de biens – Mode de fonctionnement
La profession de marchand de biens nécessite de vraies qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier, du droit, notamment du droit de l’urbanisme et de la fiscalité. Un marchand de biens immobiliers est souvent entouré par une équipe de professionnels, architectes, techniciens, maîtres d’œuvre, entreprises de rénovations pouvant l’accompagner dans ses démarches.
Acteur incontournable du marché de l’immobilier, le marchand de biens est souvent mal compris par les établissements bancaires qui ne sont pas toujours désireux de financer ces opérations (surtout les départements non spécialisés des banques de détail traditionnelles qui ont du mal à appréhender ces opérations considérées comme risquées en raison notamment du risque financier, des litiges, des délais d’obtention des permis, des décisions administratives, division des lots etc).
Pourtant des solutions bancaires existent. Les banques spécialisées dans les financements des professionnels de l’immobilier, connaissent très bien le secteur et accompagnent régulièrement ces clients. Certains critères doivent toutefois être respectés afin de pouvoir accéder à ces financements, dont notamment une première expérience réussie en tant que marchand. Un investisseur immobilier débutant dans les projets d’achat-revente d’actifs devra souvent autofinancer sa première opération ou trouver des associés jouant ce rôle de partenaires financiers.
Le montant de l’apport, la marge dégagée, le profil des associés, la qualité et l’emplacement de l’actif sont des critères tout aussi essentiels dans l’octroi du crédit par les banques.
Les spécificités des opérations de marchand de biens
Les opérations de marchand de biens présentent quelques spécificités, comme par exemple les frais de notaire réduits par rapport à un investissement long-terme, les différents régimes de TVA auxquels ils peuvent être soumis, les structures juridiques via lesquelles ils réalisent ces opérations ou bien les assurances dont ils doivent se prémunir. Ces aspects sont repris de manière succincte ci-dessous.
Quel type de société pour l’activité de marchand de bien ?
L’activité de marchand de biens se réalise généralement à travers une structure commerciale dédiée à cette activité (SAS, SASU, SARL ou EURL par exemple). Les SCI n’ont pas vocation à réaliser des opérations marchandes qui sont des activités commerciales, mais par nature des opérations patrimoniales privées ou professionnelles.
Quel est le montant des frais de notaire sur ces opérations d’achat-revente ?
Les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’opération de marchand de biens.
Ainsi, les marchands de biens bénéficient de droits réduits aux alentours de 2 à 3% (émoluments notaire + taxe publicité foncière à 0,715 %) lors de l’acquisition sous condition de revendre l’actif sous un délai de moins de 5 ans. En revendant le bien immobilier avant 5 ans, le marchand de biens se voit exonéré des droits de mutation de près de 5% qui sont dus habituellement.
En utilisant des frais de notaires réduits à l’achat, cela leur permet d’optimiser leur plus-value.
Les opérations soumises à la TVA
Les opérations de marchand de biens ne sont pas toujours assujetties à la TVA. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien bâti dont le vendeur n’est pas assujetti à TVA, le marchand de bien réalisant l’opération d’achat-revente ne sera pas assujetti à la TVA. Dans ce cas, bien entendu, la TVA payée dans le cadre des travaux ne sera pas récupérable. Inversement, si le vendeur est assujetti à la TVA, le marchand de bien réalisant l’acquisition puis la revente sera assujetti à la TVA.
Dans le cadre d’une opération de marchand sur un terrain à construire, si le vendeur du terrain est assujetti à la TVA, le marchand de biens réalisant l’opération d’achat revente devra appliquer la TVA sur le prix global de revente du bien. Si le terrain est détenu par un particulier qui n’est pas assujetti à la TVA, le marchand de biens devra réaliser l’opération de revente en appliquant le principe de la TVA sur marge.
Les garanties
Les banquiers sont particulièrement vigilants sur ce point et s’assurent que le professionnel qui réalise une opération de marchand de biens dispose bien de toutes les assurances obligatoires pour réaliser de telles opérations.
- L’assurance de responsabilité civile professionnelle
- L’assurance dommage-ouvrage à souscrire par projet et indispensable selon la typologie des travaux effectués, notamment les travaux touchant à la structure.