Le rachat de soulte : comment ça marche ?
Un rachat de soulte a lieu dans le cadre d’un partage d’indivision lors, d’un divorce, d’une séparation ou dans le cadre d’une succession. Il peut avoir lieu entre membres d’une même famille ou entre amis. Si l’une des personnes physiques propriétaire d’un bien immobilier acquis en commun souhaite le conserver dans son patrimoine et en rester ainsi l’unique propriétaire, elle doit verser une somme d’argent (la soulte) aux autres propriétaires afin de racheter leurs parts et de mettre fin à cette indivision. Dès lors, les autres indivisaires perdent la propriété et les droits d’utilisation qui étaient rattachés au bien indivis.
Pour effectuer un rachat de soulte, il est nécessaire d’estimer la valeur actuelle du bien immobilier. Cette valeur peut être sujet à débat entre les indivisaires. Cependant lors de son calcul le notaire prend en compte le prix de marché du bien au moment de la cession des parts. Ainsi, les estimations passées (comme le prix au moment de l’acquisition) et futures ne rentrent pas en compte. Pour avoir une estimation juste sans spéculations, il est recommandé de passer par une agence immobilière ou bien directement par votre notaire.
Si le bien a été acquis à crédit, il faut également prévoir de racheter le capital restant dû du prêt immobilier en cours.
Si vous souhaitez procéder au rachat de soulte à l’aide d’un prêt immobilier, vérifiez votre capacité d’emprunt et étudiez les différentes possibilités qui s’offrent à vous (opter pour un prêt amortissable ou In Fine) en vous renseignant auprès d’un courtier en crédit spécialisé en rachat de soulte.
Une fois l’étude de faisabilité du rachat de soulte à crédit réalisée, vous devrez demander un projet de licitation à votre notaire. Ce dernier se chargera de calculer le montant de cette soulte correspondant à votre quote-part de la valeur nette du bien immobilier (équivalent au prix du bien – le crédit en cours).
Rachat de soulte et divorce (ou séparation)
Dans le cadre d’une séparation, partons du postulat que les deux propriétaires détiennent 50% chacun du bien immobilier qu’ils ont acquis en indivision. Si l’un des ex-conjoints ne veut pas vendre le bien et souhaite devenir le seul et unique propriétaire, alors il doit verser une soulte à l’autre indivisaire. Dans ce cas, le rachat de soulte ne peut être effectué qu’après la décision de justice prononçant le divorce lors duquel le juge rend un état liquidatif qui stipule que le propriétaire sortant de l’indivision consent à vendre sa part au futur propriétaire unique du bien.
Un rachat de soulte, induit un transfert de propriété et la rédaction d’un nouvel acte notarié. Il faut donc vous acquitter de frais de notaire. Ils sont estimés entre 7 à 8% du montant compensatoire versé (bien souvent partagés équitablement entre les ex-conjoints).
Rachat de soulte et succession
Dans le cas d’une succession, le ou les héritiers souhaitant conserver le bien immobilier doivent là aussi verser une soulte aux autres indivisaires. Si toutefois la part de chaque héritier n’est pas mentionnée dans le testament, les ayant droits peuvent trouver un accord ensemble ou bien demander à un juge de déterminer la valeur du bien immobilier.
Le montant restant dû du crédit souscrit par le défunt est souvent couvert par une assurance emprunteur. Si ce n’est pas le cas, ce crédit devra être remboursé.
En ce qui concerne les frais de notaires, ils seront partagés entre les héritiers.
Comment financer un rachat de soulte ?
Pour financer un rachat de soulte il est nécessaire de passer par des établissements bancaires ou des agences qui connaissent et maitrisent les subtilités du crédit hypothécaire.
Le montant du financement global est calculé en prenant en compte le montant de la soulte ainsi que le rachat du crédit restant dû. La banque réalisant le financement demandera une hypothèque de premier rang ou une caution octroyée par un organisme de cautionnement (Crédit Logement ou SACCEF par exemple).
Les durées
Le financement d’un rachat de soulte s’effectue avec un crédit immobilier sur des durées variant entre 10 et 25 ans.
Les taux d’intérêts
Dans ce cadre, les taux sont des taux de marché, parfois majorés très légèrement à hauteur de 0.10%.
Les contreparties bancaires
La banque prêteuse demande en général à devenir la banque principale du client en contrepartie de la domiciliation de son salaire.
