Pour un utilisateur, être propriétaire de son local commercial ou de ses bureaux permet de bénéficier de plusieurs avantages comme pérenniser le lieu de son activité professionnelle et réaliser à long terme une opération patrimoniale quand le crédit est entièrement remboursé.
Pour financer l’achat de bureaux, locaux d’activité ou locaux de logistique, il est nécessaire d’adapter la demande de financement que vous soumettez aux banques aux éléments suivants :
- Qui sont les utilisateurs ?
- Quelles typologies d’actifs pour ces utilisateurs ?
- Quelles spécificités pour financer l’achat de bureaux, de locaux d’activité ou de locaux de logistique ?
- Quelles spécificités pour le financement de murs commerciaux ?
- Crédit immobilier versus Crédit-bail immobilier : quelles différences ?
Qui sont les utilisateurs ?
Un utilisateur fait l’acquisition d’un bien immobilier pour son activité professionnelle. A l’inverse, un investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier pour en retirer un rendement ou pour élargir son patrimoine immobilier.
Les utilisateurs sont en général, des professionnels, des professions libérales (tels que les médecins), des entreprises ou des associations. Les banques apprécient tout particulièrement l’utilisateur, surtout dans les centres d’affaires et les agences dédiées aux professionnels. Cela s’explique notamment par la relation commerciale qui est en découle (avec la domiciliation des flux de la société d’exploitation au sein de la banque qui octroi le crédit).
De plus, cette activité est souvent plus rentable que le financement des particuliers (généralement moins rentable à cause des taux bas).
Les pôles immobiliers des grandes banques qui financent les promoteurs, les marchands de biens et les foncières, sont sensibles aux utilisateurs en raison de la récurrence de leurs opérations et de la marge du crédit qu’ils peuvent dégager sur ces dernières.
Enfin, dans les banques privées qui s’occupent des profils les plus aisés ayant des patrimoines immobiliers et financiers non négligeables, les banquiers apprécient essentiellement les placements financiers (assurance vie, comptes titres…).
Quelles typologies d’actifs ?
Les biens immobiliers peuvent être des bureaux, des locaux d’activité, des locaux de logistique ou des murs commerciaux
Les PME détiennent parfois de grands locaux professionnels qui peuvent servir à la fois de bureaux et d’entrepôts notamment dans les zones d’activités.
Il existe aussi des locaux à usage mixte (habitation et professionnel) généralement utilisés par les professions libérales.
Enfin, la dernière typologie d’actifs concerne les murs de commerce (métiers de bouches, prêt- à-porter etc…).
Les acteurs du secteur de l’immobilier tels que les commercialisateurs immobiliers sont spécialisés par typologies d’actifs pour mieux répondre à la spécificité de chaque bien immobilier.
Quelles spécificités pour financer l’achat de bureaux, de locaux d’activité ou de locaux de logistique ?
Pour cette typologie d’actif, les banquent étudient plusieurs critères notamment :
- Les ratios LTV/DSCR
- Le chiffre d’affaires et le cash flow
- La qualité et typologie de l’actif
Les ratios LTV et DSCR
Il existe 2 ratios analysés par les banques pour l’octroi de prêts servant à financer l’achat de bureaux ou autre locaux d’activité : la LTV et le DSCR.
Ces deux ratios permettent de calculer le montant du crédit immobilier qui pourrait être octroyé pour financer un bureau, des locaux d’activité ou de locaux de logistique.
Les banques sont plus souples sur ces deux ratios pour un « utilisateur » que pour un investisseur.
La LTV (Loan To Value)
La LTV correspond au montant de la dette rapportée à la valeur du bien. Généralement, les banques demandent un apport minimum d’environ 10 à 20% de la valeur du bien (hors droits de mutation, hypothèque, privilège de prêteur de deniers…), ce qui correspond à une LTV de 80 à 90%.
Cette LTV peut parfois monter jusqu’à 100% pour certaines catégories d’actifs (bel emplacement, belles prestations) et pour certaines professions, notamment pour les professions libérales qui peuvent s’installer dans des locaux de type résidentiel avec des baux mixtes.
Cette LTV peut également baisser à 70% ou moins sur des typologies d’actifs plus atypiques ou dans des emplacements de moindre qualité.
Le montant de la transaction peut également jouer sur ce ratio, plus les montants sont importants plus il sera compliqué d’obtenir une LTV élevée.
Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Il s’agit de la couverture locative, c’est-à-dire, le montant de l’annuité (le montant versé annuellement par un emprunteur pour rembourser son prêt, composé du capital emprunté et des intérêts) rapportée au loyer annuel.
Les banques préfèrent un DSCR d’au moins 110% pour les utilisateurs, elles sont beaucoup plus strictes pour les investisseurs (plutôt 120 % – 130%).
Les banques considèrent qu’un projet doit être économiquement viable avec une couverture locative qui permet de payer le crédit.
La question ne se pose pas si le bien est acquis directement par la société d’exploitation dans la mesure où celle-ci est équilibrée financièrement.
Chiffre d’affaires et cash flow
Les conditions financières des banques pour financer l’achat de bureaux, locaux d’activité ou locaux de logistique, dépendent principalement des critères suivants :
- Stabilité financière de la structure emprunteuse ou locataire :
La société doit avoir un CA (chiffre d’affaires) stable ou en progression. En cas de forte baisse du CA, un argumentaire précis avec chiffres à la clé doit être présenté aux banques.
- Cash flows positifs :
La société doit être bénéficiaire, disposer d’une CAF (capacité d’auto-financement) suffisante pour couvrir les annuités de crédit.
Dans le cas où c’est une SCI qui achète le bien, la société qui exploite le bien doit pouvoir être capable de payer un loyer suffisant pour que la SCI puisse rembourser le prêt.
La qualité des finances des sociétés permet souvent de mieux négocier le taux et l’apport demandé.
Qualité et typologie de l’actif
Nous constatons souvent une meilleure marge de négociation pour les biens de qualité, selon :
- Son emplacement (Quartier d’affaires, proche transport)
- Son architecture extérieure et intérieure (immeuble Haussmannien, qualité des finitions…)
Ce point est aussi important pour l’appréciation des loyers que fixe l’utilisateur notamment dans le cas où l’acquisition se fait par une SCI. En effet, comme précisé ci-dessus, si le loyer fixé est hors marché, le banquier peut refuser d’octroyer le crédit dans la mesure où cette opération peut être qualifiée d’ABS (Abus de Bien Social) par l’administration publique.
L’utilisateur ne pourra pas décider librement du montant du loyer afin d’obtenir une couverture locative qui permette de rembourser le crédit. Le loyer de marché est un élément à discuter avec la banque (sur la base de comparatifs et ou d’estimation de valeurs locatives.)
Au final, si le loyer n’est pas suffisant, l’ajustement se fera au niveau de l’apport.
Quelles spécificités pour financer l’achat de murs commerciaux ?
Le financement de murs commerciaux répond globalement aux mêmes règles que le financement des autres biens. Les banquiers étudient les ratios LTV/DSCR, la stabilité financière de la structure emprunteuse ou locataire, tout en regardant la qualité du bien à financer.
Il existe cependant certaines spécificités à cette typologie d’actif, notamment la notion de fonds de commerce. Le fonds de commerce correspond à l’ensemble des éléments qui permettent à un commerçant d’exercer son activité tout en mettant en valeur sa clientèle (plus de détails ici).
Lors de l’acquisition de murs de commerce occupés, le propriétaire du fonds détient le fonds de commerce, donc le droit au bail, qui vient très souvent réduire la valeur locative du bien. D’une certaine manière, nous pouvons dire qu’une partie de la valeur immobilière est transférée sur la valeur du fonds de commerce.
Il y a souvent des ajustements de la valeur locative et immobilière dans les cas suivants :
- Pondération des surfaces (largeur du linéaire, réserve)
- Type de commerce : grandes surfaces, boutique de quartier…
- Localisation : centre-ville, zone d’activité
- Type d’activité : notamment l’existence d’extraction pour la restauration
Crédit immobilier versus Crédit-bail immobilier : quelles différences ?
L’utilisateur a la possibilité de choisir entre 2 types de financement, le financement immobilier ou le crédit-bail immobilier.
Crédit Immobilier
Le crédit immobilier avec une prise de garantie hypothécaire (ou privilège de prêteur de denier) est distribué par les établissements de crédit pour l’acquisition de murs qui permet d’être propriétaire dès la signature de l’acte d’achat chez le notaire.
Le prêt est généralement amortissable sur plusieurs années, à taux fixe ou variable selon l’intérêt du client.
Dans certains cas, il est possible d’obtenir des prêt In Fine (paiement des intérêts du crédit pendant la période du contrat de prêt et remboursement du principal à l’échéance du contrat).
Les critères standards sur le crédit immobilier pour financer l’achat de locaux utilisateurs :
- Durée moyenne des prêts : sur 15 ans, possibilité de négocier 20 ans pour des biens de qualité ou pour des professions libérales.
- Taux du crédit immobilier pour l’acquisition de bureaux : ils sont bien souvent supérieurs de 0.5% aux taux constatés sur le marché du particulier sur 15 à 20 ans. Les professions libérales peuvent parfois obtenir les mêmes conditions que les particuliers.
- Garanties demandées : soit réelles (Hypothèques, PPD), soit financières (Cautions des organismes de garantie tels que le Crédit Logement ou la BPI ou cautions personnelles des utilisateurs.
Crédit-bail immobilier
Une offre de financement en crédit-bail immobilier diffère du crédit immobilier classique.
Le principe est simple, une société de crédit-bail immobilier se porte acquéreur du bien immobilier ou le fait construire puis le donne en location à l’utilisateur.
Le contrat de location longue durée est assorti d’une promesse unilatérale de vente au profit du locataire pour que l’utilisateur devienne acquéreur de l’immeuble pour sa valeur résiduelle définie lors de la conclusion du contrat.
Les conditions financières constatées récemment sont comme suit :
- Durée moyenne des prêts : sur 15 ans, rarement 20 ans.
- Taux moyens : généralement encore un peu plus élevés que le crédit immobilier classique sur 15 ans, on constate une marge supplémentaire de 0.2% à 0.5%.
- Il est possible de négocier une VR* (Valeur résiduelle pouvant aller de 10% à 30% suivant la qualité du bien pour compenser la durée de 15 ans)
- Garanties demandées : généralement un nantissement du contrat de crédit-bail immobilier. Il n’y a pas de prise d’hypothèque puisque le crédit-bailleur reste propriétaire du bien.
- Apport : il ne couvre généralement que les frais divers. Les crédits bailleurs financent souvent les frais de notaire. Parfois une avance-preneur** peut remplacer l’apport demandée pour le projet.
*Valeur résiduelle : la VR (valeur résiduelle) représente le prix de cession du bien à la fin du contrat et c’est également la quote-part in fine du financement.
**Avance preneur : c’est le prêt que le crédit consentit au crédit bailleur. Il fait office d’apport dans une opération de crédit-bail immobilier.