Qu’est ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui fait l’acquisition de biens en son nom et qui les revend ensuite, bien souvent après avoir réalisé des travaux de rénovation ou de réhabilitation en leur sein, afin d’en dégager une plus-value aussi appelée marge au sein des établissements bancaires.
La typologie de ces biens est variable. Il peut par exemple s’agir de terrains, d’immeubles de bureaux, de fonds de commerces, de maisons et d’appartements…
Selon le BOFIP, « la qualité de marchand de biens est reconnue aux personnes morales qui, indépendamment de leur forme juridique, réalisent des opérations immobilières présentant un caractère habituel et volontaire ».
Quel statut juridique pour un marchand de biens ?
Pour exercer une activité de marchand de biens, les structures juridiques les plus couramment utilisées sont la SAS, la SASU, la SARL ou l’EURL car ce sont celles qui protègent le mieux votre patrimoine personnel.
Pratiquer une activité de marchand de biens au travers d’une SCI n’est pas légal. En effet, l’activité de marchand de biens est une activité commerciale et les SCI ne peuvent pas exercer une activité commerciale.
Quand est-on considéré comme marchand de biens ?
Les deux principaux critères qui définissent une personne comme un marchand de biens sont :
- Le caractère habituel des opérations d’achat-revente : il est apprécié selon le nombre, la fréquence, la nature et l’importance des opérations, que l’activité soit passée ou présente.
- L’intention spéculative : elle est évaluée lors de l’achat et non lors de la revente. Cette intention s’apprécie selon chaque cas en fonction des délais entre l’achat et la revente, le montant des plus-values réalisées, la localisation géographique des biens acquis (notamment s’ils sont localisés dans des quartiers réputés)
Dans la pratique, les banques considèrent souvent les particuliers réalisant plus de deux opérations d’achat-revente dans l’année comme des marchand de biens.
Les opérations de marchand de biens sont-elles soumises à TVA ?
Toutes les opérations de marchands de biens ne sont pas soumises à la TVA.
Si l’opération d’achat-revente porte sur des terrains à bâtir et/ou des locaux achevés depuis moins de 5 ans alors l’opération est assujettie à la TVA immobilière sur le prix total. Dans le cas de terrains à construire, le marchand de biens optera soit pour la TVA sur marge si le terrain est détenu par un particulier qui n’est pas assujetti à la TVA, soit pour la TVA sur prix global si le vendeur du terrain est assujetti à la TVA.
A l’inverse, si l’opération concerne un immeuble qui est achevé depuis au moins 5 ans ou un terrain nu non constructible, alors il n’y a pas de TVA à payer si cet achat-revente rentre dans le cœur de métier du cédant comme c’est le cas avec les marchands de biens.
Quels sont les frais de notaire sur les opérations d’achat-revente ?
Les frais de notaire sont réduits dans le cadre des opérations d’achat-revente.
Lors de l’acquisition, les marchands de biens peuvent bénéficier d’une réduction des frais de notaires s’ils s’engagent à revendre le bien acquis sous moins de 5 ans. Dans ce cas, les frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3% du prix TTC (droits de mutation + émoluments notaire + taxe publicité foncière) contre 7,5% environ en temps normal. Dans le cas d’une opération d’achat revente, les droits de mutation sont de 0,715% au lieu de 5,80%, c’est ce qui explique cette différence des frais de notaire. Si le bien n’est pas revendu dans les 5 ans, il faudra régler la différence de 5%.
Quelles banques financent les marchands de biens ?
Les départements des banques qui financent les marchands de biens sont relativement peu nombreux. Ces opérations d’achat-revente représentent un risque lié à la spéculation sur le prix de revente. Depuis la crise de l’immobilier de 90, les banques ont séparé ces activités des autres activités de la banque afin de créer des départements spécialisés dédiés à cette clientèle. Les garanties prises par les banques constituent un point de vigilance accru, il faut que l’opération immobilière soit réalisée dans les règles de l’art en respectant toutes les dispositions légales de plus en plus nombreuses, notamment les règles de l’urbanisme local.. Pour ces raisons, ces opérations sont généralement mal voire pas appréhendées par les départements « professionnels » des banques classiques. Les interlocuteurs bancaires à même de les comprendre et de les analyser sont rares. C’est pourquoi il est recommandé de contacter un courtier en crédit spécialisé sur ce type d’opérations.
Quel apport pour être marchand de biens ?
L’apport financier demandé dans le cadre d’une opération de marchand de biens est de l’ordre de 20 à 25 % par rapport au prix de revient du projet immobilier depuis la Covid-19, contre 15% auparavant.
Quel prêt pour un marchand de bien ?
Le crédit immobilier d’acquisition pour une opération d’achat revente est un prêt court terme sur une durée souvent comprise entre 24 et 36 mois et très ponctuellement plus. Les intérêts sont payés tous les mois et le capital est remboursé à la fin de la durée du prêt ou par anticipation à la revente du bien immobilier. La banque peut également octroyer un prêt travaux qui sera décaissé au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Qu’est-ce qu’une ligne de crédit pour marchand de biens ?
Certains marchands de biens négocient des lignes de crédit ou ouverture de crédit hypothécaire (OCH) qui sont octroyées par la banque en prenant en garantie un bien immobilier détenu en patrimoine. En contrepartie de cette garantie hypothécaire, la banque octroi un découvert au marchand de bien qui pourra rapidement saisir des opportunités. Les banques demanderont souvent à avoir un droit de regard sur le bien objet de l’acquisition pour lequel le marchand de bien utilisera son découvert. Attention, en plus des intérêts qui seront exigés par la banque en cas de tirage, il y a souvent une commission d’engagement entre 0,5% et 1% annuel facturée par la banque même si le découvert n’est pas utilisé et qu’il n’y a aucun tirage.