Le b.a-ba du contrat de crédit-bail immobilier

Le b.a-ba du contrat de crédit-bail immobilier
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Sommaire

Le crédit-bail immobilier : un bail longue durée et une promesse de vente.

Le crédit-bail immobilier s’adresse à toutes les personnes physiques ou morales exerçant une activité́ professionnelle, commerciale ou industrielle. Le crédit-bail immobilier s’adapte aussi aux montages patrimoniaux.

Dans le cadre d’un financement en crédit-bail immobilier le crédit-preneur, équivalent d’un emprunteur dans un schéma d’un financement en crédit classique, choisit son bien et engage les discussions avec le vendeur afin de signer une promesse de vente.

La particularité principale est que c’est le crédit-bailleur achète le bien. Il consent au crédit-preneur une location longue durée (généralement comprise entre 10 et 15 ans) assortie d’une promesse unilatérale de vente (option d’achat) égale en général à un euro, ou le cas échéant à une valeur résiduelle dont le montant est calibré selon la valeur du terrain.

Le contrat de crédit-bail immobilier est donc la fusion entre un bail longue durée et une promesse de vente. Il en résulte le paiement d’un loyer trimestriel (équivalent d’une échéance de crédit) d’avance, comme dans le cadre d’un bail commercial.

Sur le plan juridique, l’immeuble est la propriété du crédit-bailleur mais l’emprunteur (le crédit-preneur) est tenu aux mêmes responsabilités que s’il était propriétaire de son actif (assurances, entretien, autorisation…).

Financement d’une construction en crédit-bail immobilier

Pendant les travaux, la construction et la maitrise d’ouvrage sont déléguées d’office au crédit-preneur qui choisit librement son architecte et son bureau d’étude. Pendant cette période, le crédit-bailleur paie les travaux et se charge de la récupération de la TVA. Le client ne verse que des intérêts sur les décaissements réalisés par le crédit-bailleur. Ce sont les pré-loyers du crédit-bail.

Que contient le contrat de crédit-bail immobilier ?

La banque, étant légalement le propriétaire, elle ne souhaitera pas encourir un risque à la place du crédit-preneur. C’est pour cette raison que le contrat de crédit-bail immobilier énumère toutes les possibilités et risques associés à la vie du projet. Par exemple, lors d’un projet d’extension de bâtiment, le crédit-bailleur sera systématiquement sollicité pour donner son autorisation.

Cette rigidité apparente est en réalité une sécurité pour le crédit-preneur, il y a un parfait alignement d’intérêts. Pour une entreprise qui réalise sa première acquisition ou construction, le crédit-bailleur constitue un vrai conseil grâce aux équipes spécialisées en immobilier sur le plan fiscal, financier et juridique.

Le crédit-preneur est réputé être le « gardien » de l’actif immobilier et le seul responsable d’un point de vue technique et économique.

Un contrat de crédit-bail arrête des dispositions concernant la cession, la sous-location, la promesse de vente, les sinistres, l’expropriation,…dès le jour de l’acquisition.

Le cas d’une levé d’option anticipée (ou rachat anticipé)

Un rachat anticipé n’est possible, en général, qu’à partir d’un tiers de la durée du crédit-bail immobilier. Par exemple un financement sur 15 ans donne la possibilité au crédit-preneur de racheter le crédit-bail par anticipation à partir de la 5ème année, ce qui revient à réaliser la promesse de vente en avance.

Rappelons que le loyer de crédit-bail immobilier est composé d’un amortissement en capital et du paiement d’intérêts (sous la forme : « Euribor 3 Mois + marge »), ces intérêts étant systématiquement couverts par la souscription d’une couverture de taux afin de garantir un loyer fixe (équivalent d’un taux fixe en crédit consistant à un « Swap Taux Fixe contre EURIBOR 3 mois ») sur la durée du contrat de crédit-bail immobilier.

A l’occasion d’une sortie anticipée,  le crédit-bailleur calcule un montant équivalent à un capital restant à rembourser majoré éventuellement d’une pénalité de remboursement anticipée.

Cette indemnité de remboursement correspond au coût de rupture du contrat de couverture de taux et potentiellement le manque à gagner par le crédit-bailleur sur la durée restante du contrat. En général, en période de hausse des taux, l’indemnité de rupture est faible, voire nulle, et inversement quand les taux baissent. L’indice couramment utilisé pour le calcul de cette indemnité est le taux d’emprunt d’Etat (TEC 10 pour une durée de 10 ans).

Le contrat de crédit-bail immobilier, on l’aura compris, est donc un moyen de financement long terme bénéficiant de nombreux avantages et de contraintes en cas de levée d’option anticipée.

Le crédit-bail immobilier est donc adapté aux financements long terme et patrimoniaux.

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