Le lease-back, ou cession-bail est un levier de trésorerie courant des entreprises. La loi de finances 2021 prévoit plusieurs aménagements du dispositif qui le rendent particulièrement attractif.
La cession-bail, pour renflouer sa trésorerie
La cession-bail, ou lease-back, est une opération par laquelle l’entreprise qui est propriétaire d’un bien immobilier cède celui-ci à une entreprise de crédit-bail. Celle-ci l’achète et le reloue ensuite à la première entreprise qui devient crédit-preneur, avec une promesse de vente à un prix déterminé à l’issue du bail.
Ce montage permet à l’entreprise qui consent la cession-bail de dégager des liquidités et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse puisque les loyers dans le cadre du crédit-bail immobilier qu’elle paye sont considérés comme des charges déductibles.
Que dit la loi de finances 2021 ?
Suite à la crise financière de 2008, un dispositif permettant d’étaler la plus-value de cession-bail sur la durée du contrat de crédit-bail avait été mis en place de manière temporaire.
La loi de finances 2021 réactive cette disposition pour les cessions réalisées au profit d’une société de crédit-bail immobilier à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 juin 2023, précédées d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022.
L’entreprise assure ainsi la neutralité fiscale de l’opération de cession-bail, en réintégrant la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit-bail.
L’étalement de plus-value ne peut toutefois excéder une durée de 15 ans, et seuls sont concernés les immeubles affectés par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Ne sont donc a priori pas concernés les activités foncières.
Le régime est toutefois applicable si l’immeuble est loué par l’entreprise cédante à une entreprise avec laquelle elle a des liens de dépendance et qui utilise le bien pour son activité économique.
Enfin, la loi de finances 2021 prévoit que lors du calcul de l’assiette de CBI (crédit-bail immobilier), les droits sont réduits à un taux de 0,715% au lieu du taux de droit commun de base d’environ 4,50%.
