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La SCI, un outil patrimonial apprécié des français

Constituer une SCI

Obligation SCI: objet social déterminé par les associés

Techniquement, il est très facile de créer une SCI car toutes les démarches d'enregistrement peuvent être réalisées en ligne. Le site www.i-greffes.fr vous accompagnera dans toutes les étapes de la création de votre SCI en quelques clics.

En tant que personne morale, la société civile immobilière doit avoir un objet social qui sera déterminé par les associés dans les statuts de la SCI. Beaucoup de sites internet vous proposent gratuitement des modèles de statuts. Attention, la rédaction des statuts de la SCI est très importante, n'hésitez pas à vous faire conseiller par votre notaire ou avocat. En fonction de l'activité que vous souhaitez réaliser avec votre SCI (achat et revente, location, location nue ou meublée...), vous devrez notamment déterminer si la SCI sera imposée à l'IS (impôt sur les sociétés) ou à l' IR (impôt sur le revenu).

SCI à l'IS ou à l'IR?

IR: investissement dans des bien immobiliers pour louer et IS: SCI opaque

Une SCI dite transparente est une Société Civile Immobilière imposée à l'IR. Dans ce cas, chacun des associés devra déclarer les revenus fonciers qui lui sont attribués dans sa déclaration d'impôt sur le revenu. Les revenus sont déclarés sous le régime des BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Une SCI à l'IR pourra uniquement investir dans des biens immobiliers avec pour principal objectif de les louer.

Une SCI dite opaque est une Société Civile Immobilière imposée à l'IS (Impôt sur les sociétés). Dans ce cas les revenus sont déclarés sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La SCI sera imposée sur son résultat et les actionnaires percevront des dividendes qui seront imposés à l'IR. Contrairement à la SCI à l'IR, une SCI opaque peut réaliser des opérations d'achat/revente et de la location meublée.

Les avantages de la SCI

  • Un cadre légal pour investir à plusieurs qui représente une alternative à l'indivision intéressante. En cas de mésentente au sein d'une indivision, bien souvent, plus aucune décision ne peut être prise. Dans le cas de la SCI, si les actionnaires ne s'entendent plus, le gérant peut continuer à gérer la SCI et prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement.
  • La SCI est avant tout un outil patrimonial offrant la possibilité d'investir dans des parts sociales de société ou de céder des parts d'une société détenant des biens immobiliers. Ce qui n'est pas possible dans le cadre d'une détention en propre du bien. La SCI permet également de réduire les frais de succession en appliquant une décote de 10 à 15% sur la valeur des parts.
  • Un avantage fiscal à la revente indéniable. Contrairement à un bien détenu en direct, les droits de mutation sont calculés sur la base de l'actif net détenu (valeur du bien moins les dettes) et non sur la valeur brute comme c'est le cas dans le cadre de la détention en propre.

Emprunter avec une SCI

Certaines personnes pensent pouvoir s'affranchir de tout justificatif lié à leurs revenus et charges personnels lorsqu'ils empruntent via une SCI. Mais c'est sans pensé que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. C'est pour cette raison que la banque qui va octroyer le crédit à la SCI doit analyser la situation personnelle et professionnelle de chaque associé et vérifier s'ils sont bien solvables. Bien entendu, la qualité du projet sera également un critère important pour l'obtention du crédit immobilier. De plus, suivant le type de projet et le niveau d'expertise des associés, les banques seront plus ou moins disposées à accorder le crédit immobilier. Carte Financement vous fera part de son expérience afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le crédit immobilier désiré. Tous les projets sont différents et requiert un œil d'expert dont nous vous ferons bénéficier. Certains sujets tels que le démembrement dans le cadre d'une SCI ou le crédit hypothécaire à titre personnel en prenant une hypothèque sur un bien détenu via une SCI peuvent faire intervenir des problématiques d'abus de bien social que nous vous aiderons à éviter.

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