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Financez vos différents projets via un crédit immobilier

Souscrire à un crédit immobilier pour acheter sa résidence principale

L'achat d'une résidence principale est le projet immobilier préféré des banques

Un crédit immobilier est souvent un produit d’appel, pour les banques pour acquérir de nouveaux clients ou fidéliser ses clients existants.

Selon un rapport sur la tarification des services bancaires de juillet 2010 de Georges Pauget et Emmanuel Constans, « la banque au quotidien », les placements et les dépôts représentent environ 75% du PNB (Produit Net Bancaire, équivalent du chiffre d’affaire) quand le crédit ne représente que 25%. De même la marge apparente pratiquée par les banques françaises sur la production de nouveaux crédits immobiliers aux ménages est la plus faible d’Europe.

Répartition du PNB des banques de détail

Ces éléments nous permettent de mieux comprendre l’attitude des banquiers lorsque vous souscrivez un crédit immobilier. Dans la majorité des cas, la première contrepartie demandée par la banque sera d’ouvrir un compte et de domicilier vos revenus au sein de cette même banque.

Le crédit sec (sans ouverture de compte) n’est pas intéressant pour la banque car pas rémunérateur. Les banques estiment que le crédit immobilier utilisé pour le financement de la résidence principale constitue le meilleur moyen de fidéliser un client. Le client est attaché à sa résidence principale et conservera très souvent ses comptes courants dans la banque qui lui a financé sa résidence principale. De plus, cette acquisition coup de cœur est très souvent la première acquisition d’un ménage. Les clients auront donc plus de facilité à négocier de bonnes conditions de crédit pour une résidence principale qu’un investissement locatif.


Obtenir un crédit immobilier pour acheter sa résidence secondaire ou réaliser un investissement

Ce type de projet immobilier est moins intéressant pour les banques.

Le crédit immobilier pour l'achat d'une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif revêtit un intérêt moindre pour les banques par rapport au financement de la résidence principale car les banques considèrent qu’elles auront plus de mal à nouer une relation commerciale intéressante. Cela est moins vrai pour la résidence secondaire que pour l’investissement locatif.

Bien qu’il soit tout à fait possible d’obtenir les mêmes conditions pour un investissement locatif qu’une résidence principale, en général, les conditions de taux d'intérêt sont moins avantageuses pour l’investissement locatif. Cependant, l’investissement locatif fait intervenir bien d’autres paramètres qui méritent autant voir plus d’attention que le taux.

Par exemple, dans le cadre d’une acquisition en V.E.F.A (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou acquisition sur plans), il faudra obtenir un différé partiel ou total de (franchise partielle ou totale) afin de ne pas avoir à payer vos mensualités (ou uniquement les intérêts) tant que le projet n’est pas finalisé et que l’appartement n’est pas loué. Contrairement à la résidence principale, ces investissements peuvent également faire intervenir des paramètres fiscaux non négligeables.


Refinancer un crédit immobilier pour obtenir de meilleures conditions

En période de baisse des taux d'intérêt, faites jouer la concurrence

En période de baisse des taux d'intérêt, il peut s’avérer intéressant de faire racheter votre crédit immobilier par un autre établissement. Bien souvent, si les taux d'intérêt du marché sont plus bas que le taux de votre crédit en cours, votre banque ne souhaitera pas renégocier votre taux à un niveau aussi intéressant que les taux pratiqués. Dans ce cas n’hésitez pas à nous contacter afin que nous fassions jouer la concurrence.

Plusieurs paramètres essentiels doivent être pris en compte pour que le rachat de son crédit immobilier par la concurrence soit intéressant :

  • Les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

    Traditionnellement, les indemnités de remboursement anticipé sont de 6 mois d’intérêts capés à 3% du capital restant dû. Bien que certains contrats de crédit en soient exonérés, ces indemnités sont très souvent dues en cas de rachat par la concurrence. Les exonérations d'indemnités concernent très souvent les cas de revente du bien avant l’échéance du crédit ou de remboursement du crédit suite à des rentrées exceptionnelles de liquidités. Si vous devez payer des indemnités de remboursement anticipé en cas de rachat par la concurrence, nous intégrons ces frais dans le nouveau crédit afin que vous n’ayez pas un centime à débourser.
  • Les frais de garantie et les frais de dossier du nouveau crédit.

    Comme pour les indemnités de remboursement anticipé, à intégrer dans votre nouveau crédit immobilier.
  • L’assurance

    L'assurance peut également être un critère différenciant qui vous permet d’économiser sur la mensualité de votre nouveau crédit. Nous vous aiderons également à négocier une nouvelle assurance.
  • Ne pas être trop proche de la fin de son crédit.

    Dans le cas d’un crédit immobilier amortissable, vous payez une grande partie des intérêts en début de crédit. Plus le temps avance, plus vous amortissez votre crédit immobilier et moins vous payez d’intérêts. Ainsi, en refinançant un crédit en fin de vie, l’avantage sera très faible voir nul. Nous calculons pour vous tous ces paramètres et nous vous aidons à faire le bon choix.

Exemple de situation lors d'un rachat de crédit

Situation avant le rachat du crédit

  • Montant du crédit en cours (capital restant dû) = 300 000€
  • Durée restante = 20 ans
  • Taux = 4.30%
  • Assurance = 0.30%
  • Mensualité hors assurance = 1 866€/mois
  • Mensualité assurance comprise = 1 941€/mois

Frais liés au rachat du crédit

  • IRA = 6 706€
  • Frais de garantie = 3 120€
  • Frais de dossier = 850€
  • Total = 10 676€ (intégrés dans le nouveau crédit)

Situation après le rachat du crédit

  • Montant du crédit en cours (capital restant du) = 310 676€
  • Durée restante = 20 ans
  • Taux = 3.50%
  • Assurance = 0.20%
  • Mensualité hors assurance = 1 802€/mois
  • Mensualité assurance comprise = 1 854€/mois

Soit une économie réalisée de 87€/mois et 20 880€ sur toute la durée restante du crédit.


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