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Quelles sont les différentes garanties associées au crédit immobilier ?

L'hypothèque: la garantie traditionnelle du crédit immobilier

L'hypothèque est une garantie historique, mise en place à la signature d'un crédit immobilier. Elle est aujourd'hui souvent remplacée par une caution type Crédit Logement ou Saccef.

Pour un crédit immobilier, il existe principalement 3 types de garanties dont l’hypothèque est vraisemblablement la plus ancienne.

L’hypothèque est une garantie prise par la banque et établie obligatoirement par un notaire. Une hypothèque est enregistrée à la conservation des hypothèques pendant toute la durée d'un crédit plus un an. Le coût de cette garantie est estimé à environ 1,5% payables lors de la mise en place de l'hypothèque.

Une hypothèque peut être prise sur un bien immobilier en construction, neuf ou ancien, mais aussi sur un bien que vous avez déjà acquis (voir notre section Crédit Hypothécaire). Dans tous les cas, l’hypothèque prend effet au moment de son inscription.

Que devient une hypothèque si le bien est revendu avant l'échéance d'un crédit ?

Si vous revendez votre bien avant la fin de votre crédit immobilier, vous devrez procéder à la mainlevée de l’hypothèque; la mainlevée vous coûtera près de 0,3% du montant du crédit initial.

Si vous conservez votre bien et votre prêt jusqu’à son échéance, l’hypothèque s’éteindra d’elle-même un an après la durée légale du crédit.

Quelle garantie donne une hypothèque à un banquier ?

Une notion de rang de l’hypothèque établit des priorités entre les différents prêteurs (ou créanciers) vous ayant accordé un crédit immobilier en échange de cette garantie immobilière. Un créancier (par exemple une banque) peut se retrouver créancier de 1er rang, de 2nd rang…

En pratique, si vous ne pouvez rembourser votre crédit (on parle alors de "défaut de paiement" de l’emprunteur), chaque créancier pourra exercer l'hypothèque, saisir votre bien pour le vendre aux enchères et récupérer tout ou partie de ce qu’il a prêté. Le créancier bénéficiant d’une hypothèque de 1er rang sera remboursé avant celui bénéficiant d’une hypothèque de 2nd rang. A part quelques prêteurs spécialisés, les banques acceptent très rarement de prendre une hypothèque de 2nd rang.


Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est une garantie proche de l'hypothèque

Le Privilège de Prêteur de Deniers ou PPD est une garantie immobilière qui ressemble beaucoup au principe de l’hypothèque

Le Privilège de Prêteur de Deniers est très proche de l’hypothèque dans son fonctionnement. La plus grande différence réside dans le fait que le Privilège de Prêteur de Deniers ne peut pas être utilisé dans le cadre d’une acquisition d’un bien à construire, dans le cadre d’une acquisition en V.E.F.A. par exemple.

Quel est le coût d'un privilège de prêteur de deniers ?

Contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers prend effet dès la signature de l’acte et non lors de l’enregistrement à la conservation des hypothèques. En termes de coût, cette garantie est un peu moins chère que l’hypothèque: son coût est de l'ordre de 0.5% du montant du crédit initial. En cas de vente du bien immobilier avant l'échéance du crédit immobilier, comme pour une hypothèque, vous devrez procéder à la mainlevée du privilège.

La caution : une garantie peu chère lors d'un crédit immobilier

La caution est une garantie flexible et moins chère… mais a des critères d’octroie très strictes

La caution est devenue le système de garantie le plus utilisé, du moins pour les acquisitions les plus classiques.

Il existe principalement deux sociétés de cautionnement en France qui interviennent de manière significative sur le secteur de l’immobilier :

  • Crédit Logement, dont une grande partie des banques françaises est actionnaire et,
  • Saccef, détenue par le groupe BPCE.

Quels sont les avantages d'une caution immobilière ?

La caution représente plusieurs avantages aussi bien pour l’emprunteur que pour les banques.

  • Le premier avantage est celui du coût.
    D’une manière générale, le coût d'une caution est moins élevé que l’hypothèque ou le Privilège de Prêteur de Deniers, surtout dans le cas d’une caution Crédit Logement.
    Les frais de garantie de Crédit Logement ou Saccef sont de l’ordre de 1% du montant du prêt. Dans le cas de Crédit Logement, environ 70% de ces frais de garantie sont remboursés à la fin du prêt desquels il fait retirer une commission de caution de l’ordre de 600€ qui est déduite en fin de prêt.
  • Le deuxième avantage de la caution: la possibilité de transférer son crédit sur un autre bien.

Pour information: selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, en 2011 Crédit Logement a garanti plus de 30% de l’ensemble des prêts à l’habitat. Au 31 décembre 2011, l’encours des prêts cautionnés par Crédit Logement s’élevait à 224 milliards d’euro pour 2 871 518 prêts.

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