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créée le 11 / 06 / 2013

Actualité du crédit immobilier de Juin 2013

Les crédits du mois de juin

Crédit immobilier pour une société foncière

Financement de 1.7M€ sur vingt ans, pour l'acquisition d'une maison bourgeoise de 640 m2 à Cannes, par une société foncière.Prêt réalisé avec différé total de deux ans et sans assurance.

Crédit immobilier pour une EURL

Refinancement de 518K€ sur vingt ans sans assurance pour une EURL possédant plusieurs EHPAD dans le Sud-Ouest de la France

Prêts obtenus pour financer 100% de l'acquisition de parts de SCPI :

  • 65K€ à 2.95% sur dix ans pour un particulier
  • 350K€ à 3.25% sur dix ans pour une SCI détenue par plusieurs sociétés commerciales

Financement prêt immobilier

Un de nos clients, employé par la Croix Rouge (Suisse) percevant des revenus en Francs suisse et détaché en mission en Afghanistan, obtient un prêt immobilier de 220K€ sur 15 ans à 2.80%.

Le marché des résidences secondaires va - t- il rebondir suite aux annonces du Président François Hollande ?

Le Président François Hollande a annoncé, le dimanche 16 juin, une réforme sur la taxation des plus-values immobilières. Celle-ci constitue un premier pas du gouvernement vers les propriétaires. Premières visées par cette réforme : les résidences secondaires. Cette proposition pourra alors se révéler particulièrement intéressante. En effet, elle apporte de nouveaux éléments permettant de débloquer le marché. La réforme propose un abattement de 5% par an à partir de la seconde année de détention. Il suffira de vingt-deux années pour bénéficier d'une exonération d'impôt contre trente précédemment pour la cession d'un bien immobilier. Cette mesure sera accompagnée d'un abattement exceptionnel pour l'année 2014. Afin de bénéficier d'un aperçu des avantages offerts par cette réforme, qui figurait déjà au programme de François Hollande, Les Echos ont réalisé en mars 2012, une simulation pour un couple taxé à 41%. Pour ce couple, sans enfant, avec un revenu imposable de 200 000€, la vente d'une résidence secondaire achetée quinze ans auparavant à 200 000€ et revendue à 500 000€ permettrait, grâce à la réforme, de réaliser une économie d'impôt de 28 722€. En 2011, le gouvernement Fillon avait décidé de relever le délai d'imposition de quinze à trente ans. Beaucoup de propriétaires ont alors préféré la location à la vente dans l'attente d'un environnement plus favorable. Cette fiscalisation accrue a également eu l'effet pervers de faire fuir la clientèle étrangère. Ceci est particulièrement vrai dans le sud, où, selon l'agence Barnes de Cannes, près de 30% des acheteurs internationaux ont déserté l'Hexagone. Le marché s'est donc retrouvé fragilisé face à une diminution de l'offre associée à un contexte économique ralenti, peu favorable à l'achat. Le marché des résidences secondaires devrait donc logiquement se débloquer grâce à une augmentation de l'offre sur le marché. Cette situation pourrait très vite s'améliorer puisque le Président a précisé que cette réforme sera présente dans le projet de loi de Finances 2014, voté à l'automne. Selon les déclarations de François Hollande, des aménagements pourront être réalisés afin de rendre la loi applicable pour les ventes réalisées dès septembre 2013.

Le projet de loi Duflot en quelques points

Le mercredi 26 juin, Cécile Duflot a présenté au Conseil des Ministres son projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Explications en quelques points d'une réforme controversée :

Les principales mesures à destination des propriétaires et des locataires :

La première mesure concerne l'encadrement des loyers dans vingt-huit agglomérations où le décalage entre l'offre et la demande est jugé trop important. Ce sont les zones dites « tendues » où les propriétaires doivent déjà s'acquitter de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). C'est le cas notamment pour l'agglomération parisienne, le bassin d'Arcachon ou des villes comme Marseille et Lyon. Ces régions représentent près de 70% des logements à louer en France. Elles seront dotées « d'un observatoire des loyers » chargé de recueillir les données sur le montant des loyers et de déterminer un loyer médian. Les préfets pourront alors fixer le montant maximum autorisé. Ce dernier ne pourra pas excéder de 20% le loyer médian. Pour la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), cette mesure semble mal adaptée car elle pourra décourager les investisseurs dans un contexte déjà ralenti. L'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI), association de propriétaires, partage également cet avis et dénonce la complexité de ce nouveau mode de régulation des loyers. Seconde mesure déterminante du projet de loi : la Garantie Universelle des Loyers (GUL) applicable à l'ensemble du parc privé. Les bailleurs en situation d'impayé seront protégés et indemnisés par cette garantie. « L'Agence de Garantie Universelle des Loyers » prendra alors le relais et se mettra en relation avec le locataire afin de clarifier la situation et de déclencher éventuellement un accompagnement social. Cette garantie pourra remplacer le cautionnement pour les locataires dans l'impossibilité d'en présenter. Afin de financer l'Agence, une cotisation de 2 à 2,5% sera prélevée sur les loyers. Ce dispositif, non définitif, pourra entrer en vigueur en janvier 2016.

Les principales mesures à destination des professionnels de l'immobilier :

Les honoraires des agents immobiliers, pour les locataires, ne devront plus être indexés sur le montant du loyer. Le montant facturé devra correspondre uniquement aux frais engagés pour les services effectués : rédaction du bail, état des lieux... Cette mesure est vivement condamnée par les professionnels de l'immobilier. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a appelé ses membres à suspendre leur collaboration avec l'Etat pour les observatoires des loyers mis en place dans dix-huit villes pilotes en vue du projet d'encadrement des loyers.

Les principales mesures à destination des villes :

Deux mesures phares concernent les villes. Le plan local d'urbanisme, fixant les règles générales d'occupation de l'espace dans une commune, sera déterminé au niveau intercommunal. De cette manière, les maires davantage tentés par l'implantation d'entreprises, source de rentrées fiscales, au détriment des logements, ne disposeront plus de l'autorité nécessaire. Enfin Cécile Duflot, souhaite également simplifier et clarifier les procédures d'attribution des logements sociaux.

Dégradation consécutive de la note de Crédit Logement

L'agence de notation Standard & Poor's a abaissé, fin juin, la note à long terme de Crédit Logement, principal établissement de caution sur le marché français. Celle-ci avait déjà été rétrogradée par l'agence Moody's en avril dernier. Les notes de Crédit Logement sont donc fixées à AA3 pour Moody's et A+ pour Standard & Poor's. Crédit Logement apporte une garantie aux banques dans le cadre des prêts immobiliers contractés par les particuliers. Lorsqu'un emprunteur ne peut pas rembourser son prêt, cette société de cautionnement prend alors le relais et peut procéder au rééchelonnement de la dette ou voir même à la saisie du bien. L'entreprise utilise un système de fonds mutualiste de garantie (FMG). Chaque emprunteur contribue à un fonds de garantie utilisé en cas de défaillance financière d'un débiteur. Dans un contexte fragilisé par la crise, le risque d'insolvabilité des emprunteurs devient plus présent. En dégradant la note de Crédit Logement, les agences de notation ont relevé cette menace. Standard & Poor's souligne également le ralentissement économique que connaissent actuellement les banques. Or celles-ci représentent les principaux apporteurs d'affaires de Crédit Logement. Une aggravation de la crise immobilière pourrait également ralentir l'activité de l'entreprise. C'est une situation délicate pour Crédit Logement. En effet, l'établissement est un acteur historique qui exerce depuis 1975. Il est également incontournable puisque 30% des prêts immobiliers effectués en France sont garantis par l'entreprise. Le recours au cautionnement est une pratique souvent préférée à l'hypothèque car elle est perçue comme plus souple et plus protectrice. Face à cette situation, Eric Veyrent, directeur général délégué de Crédit Logement relativise : « L'évolution de notre notation n'est pas liée à notre situation intrinsèque, mais à la révision du secteur bancaire français dans son ensemble par Standard & Poor's. » Même si Crédit Logement reste dépendant de la bonne santé financière des banques, il est vrai que son vaste réseau de plus de deux-cents banques partenaires, devrait lui permettre d'anticiper la situation.

Croissance du patrimoine immobilier national et hausse des prix de l'immobilier

D'après les derniers chiffres de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), parus en juin 2013, le patrimoine immobilier national représente 9 606 milliards d'euros en 2011. Il participe à hauteur de 27,4% au patrimoine national qui s'élève à 35 043 milliards d'euros. Le patrimoine national fait référence, à l'ensemble des biens, des résidents sur le territoire français. Il comprend les actifs non financiers : biens immobiliers, machines, logiciels, stocks... Ensuite, les actifs financiers, moins les passifs financiers, viennent s'ajouter à cette première catégorie. Les actifs, non susceptibles de faire l'objet d'une transaction, comme les monuments historiques, ne sont pas comptabilisés. Le patrimoine immobilier national correspond à l'ensemble des possessions immobilières des résidents sur le territoire français. L'immobilier résidentiel représente 22% du patrimoine national et l'immobilier non résidentiel 5%. Toujours selon l'IEF, depuis 1978, la valeur du patrimoine immobilier national français a connu une croissance exponentielle. Ainsi pendant ces trente dernières années, celle-ci a été multipliée par 13. Cette augmentation continue s'explique notamment par la hausse des prix dans le secteur de l'immobilier. Les prix de l'immobilier ont en effet augmenté très rapidement durant ces dernières décennies. Ils ont même connu une évolution plus vive que le revenu des ménages. D'après une étude de Jacques Friggit pour le Conseil général de l'environnement et du développement durable, de 1965 à 2000, le prix des logements, suit l'augmentation du revenu des ménages. Le décalage entre les deux données ne dépasse pas les 10%. Cette période est tout de même marquée par la crise de 1987-1995 localisée dans quelques régions notamment à Paris. Le ratio indice prix / revenu des ménages est alors particulièrement élevé. A partir de 2002, ce décalage se généralise à l'ensemble du territoire avant de se stabiliser après 2007. Ainsi depuis 2000, les prix immobiliers ont doublé en France. Parallèlement le revenu disponible brut des français a connu une progression de 41%.

Crédit immobilier : les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,40%
  • Taux fixe sur 15 ans: 2,60%
  • Taux fixe sur 20 ans: 2,90%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,20%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

Le taux de refinancement de la BCE s'est maintenu à 0,5% confirmant ainsi la politique de Mario Draghi. Celle-ci se veut arrangeante avec les banques et cherche à favoriser des taux d'intérêts intéressants sur les transactions courantes : prêts aux entreprises, à la consommation, prêts immobiliers...

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. Le niveau de l'Euribor se maintient à des niveaux extrêmement bas et attractifs pour les emprunteurs qui envisagent des solutions de crédits à taux variables. EUR 3M au 08/07/2013 = 0,217% et EUR 1Y au 08/07/2013 = 0,513%.

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l'Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes à long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Les taux OAT 10ans ont connu une vive remontée durant le mois de juin, dépassant la barre des 2%. Dans ces conditions, une baisse des taux d'intérêts pour les crédits à long terme souscrits par les particuliers reste difficile à envisager. Nous observons déjà une hausse de 0.25% de certains de nos partenaires bancaires. OAT 10 ans au 05/07/2013 = 2,287%