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créée le 16 / 09 / 2013

Actualité du crédit immobilier de Septembre 2013

Les crédits du mois de septembre

Financement monument historique

Financement de 750K€ pour l'acquisition d'un bien Monument Historique dans le 4ème arrondissement à Paris pour un non résident associé gérant d'un fond d'investissement à HK.

Financement cabinet médical

Accompagnement d'un cabinet médical pour financer son acquisition dans le 6ème arrondissement à Paris. Carte Financement a obtenu un prêt de 500K€ sur 17 ans représentant plus de 100% de la valeur d'acquisition.

Refinancement interne pour un taux compétitif

Mise en place d'un contrat d'affacturage à hauteur de 90% du chiffre d'affaires pour une société dans le secteur com/média. Un mécanisme de refinancement interne de la banque nous a permis d'obtenir un taux particulièrement compétitif.

Financement non-résident

Carte Financement trouve un financement à 95% pour un non résident luxembourgeois consultant dans le secteur des jeux de hasard. Le prêt immobilier de 590K€ sur 25 ans a été réalisé via une SCI.

La réforme sur les plus-values immobilières est entrée en vigueur

C'est l'un des événements phares de cette rentrée pour l'actualité immobilière. La réforme sur les plus-values immobilières est entrée en vigueur le 1er septembre. Si vous décidez de vendre votre résidence secondaire ou votre bien locatif, et si vous réalisez une plus-value, celle-ci sera moins taxée. Les abattements commencent au-delà de la cinquième année de détention.

Les abattements sur la plus-value pour chaque année avant la réforme

  • 2% au-delà de la 5ème année de détention
  • 4% au-delà de la 17ème année de détention
  • 8% au-delà de la 24ème année de détention
  • Exonération totale après 30 ans de détention

Les abattements sur la plus-value pour chaque année à partir du 01/09/13

  • 6% au-delà de la 5ème année de détention
  • 4% pour la 22ème année
  • Exonération totale après 22 ans de détention

Les prélèvements sociaux conservent, une durée d'exonération totale à 30 ans mais à un rythme plus lent : 1,65% d'abattement par an de la 5e à la 21e année, 1,6% la 22e, et 9% de la 23e à la 30e année. Pour les plus-values supérieures à 50 000€, une surtaxe vient s'ajouter à la plus-value imposable. Enfin, pour les transactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25% vient s'ajouter à la réforme. Retour sur les modalités de calcul et les économies que vous pourriez réaliser en vendant votre bien au cours des douze prochains mois. Dans un premier temps, il s'agit de déterminer la plus-value brute. Celle-ci se compose du prix de vente corrigé moins le prix d'acquisition également corrigé. Le prix de vente corrigé comprend le prix de la transaction avec les charges et indemnités dues par l'acquéreur (éviction du locataire par exemple) moins les frais (diagnostics, TVA...). Le prix d'acquisition corrigé se définit comme la somme entre le prix d'achat payé par le cédant et les frais engendrés (notaire, travaux). Monsieur Marcel, décide de vendre sa maison secondaire, à Balbec, sur la côte normande, après dix années de détention. Le prix de vente corrigé est de 300 000 €. Il y a dix ans, notre vendeur a acquis sa maison pour 268 750€ frais de notaire inclus. Sa plus-value brute est donc de 31 250€. L'abattement fiscal est de 6% pour chaque année au-delà de la cinquième année soit : 5ans x 6% = 30%. La plus-value imposable est donc de 31 250€ x (1-0,30) soit 21 875€. La vente du bien a lieu début septembre 2013. Monsieur Marcel bénéficie donc de l'abattement exceptionnel de 25% qui s'applique sur la somme calculée précédemment. La nouvelle plus-value imposable est donc de 21 875 x (1-0,25) = 16 406,25€. Celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% soit 3 117,19€ d'impôts. Monsieur Marcel devra également payer des prélèvements sociaux sur sa plus-value. Avec la réforme, l'abattement fiscal, s'élève à 5ans x 1,65% = 8,25%. La plus-value imposable est donc de 31 250€ x (1-0,0825) soit 28 671,85€. L'abattement exceptionnel de 25% s'applique également à cette somme. La nouvelle plus-value est donc de 28 671,85€ x (1-0,25) = 21 503,9€ imposable à 15,5% soit 3 333€ d'impôts. Soit un total de 6 450€ d'impôts à payer par Monsieur Marcel. Si la vente avait été réalisée au 1er semestre 2013 (avec la même durée de détention), les impôts sur la plus-value auraient représenté 9 703 €, soit 3 253 € de plus. Il y a donc de réelles économies d'impôts à saisir durant cette année. Un excellent moyen de vendre pour investir dans un bien d'une plus grande valeur.

Un mode de financement alternatif : la finance islamique

Fin août, la Société Générale a annoncé qu'elle lancerait un programme d'obligations, en Malaisie, en accord avec le droit islamique. Cette décision est symbolique d'un mode de financement qui se développe de plus en plus. Carte Financement déploie également ses activités de courtage en crédit dans ce domaine en pleine expansion. La finance islamique repose sur quatre mécanismes principaux. Ces derniers permettent de trouver des fonds sans recourir à l'emprunt avec intérêt. En effet les principes de l'islam interdisent ce mode de financement. Le Murabaha est le mécanisme le plus largement utilisé. Il se rapproche de la double-vente. La banque achète pour l'emprunteur le bien désiré qu'elle lui revend par la suite. Le paiement est échelonné et la banque réalise un bénéfice en majorant le prix de départ. L'Ijara se rapproche quant à lui du crédit-bail. La banque achète le bien et le met ensuite à disposition de l'acquéreur, contre le paiement d'un loyer. Le client peut ensuite devenir propriétaire du bien à la fin du contrat. Ces deux mécanismes sont largement utilisés pour l'achat d'un bien immobilier par des particuliers. Mais il existe également des modes de financement dont le fonctionnement s'adapte plus facilement aux entreprises à la recherche de fonds pour se développer. Avec le Mudaraba, un investisseur apporte les fonds nécessaires à l'entrepreneur pour développer son activité. L'entrepreneur gère l'activité comme il l'entend. En contrepartie, les bénéfices sont partagés entre les deux protagonistes, selon les clauses déterminées dans le contrat. Les pertes sont à la charge de l'investisseur. Le Musharaka se rapproche du Mudaraba. Toutefois dans ce cas, l'entrepreneur et l'investisseur apportent tous deux des capitaux. Les bénéfices sont partagés entre les parties selon le capital investi. Tous deux supportent les pertes.

Patrim : un outil du Fisc controversé

Cet été une petite polémique a soufflé dans le monde de l'immobilier. La direction générale des finances publiques (DGFiP) a annoncé la mise en place, au dernier semestre 2013, d'un logiciel controversé. Accessible depuis le site impots.gouv.fr, il fournira aux particuliers une évaluation de leurs biens. L'objectif est d'aider les contribuables à établir leur déclaration d'impôts. Pour cela les propriétaires devront fournir des renseignements précis sur leur logement. Le logiciel, par étude comparative des biens similaires dans le même quartier, pourra alors calculer une estimation. Les professionnels de l'immobilier et la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) ont aussitôt réagi face à ce projet. Ils dénoncent le caractère trop « mécanique » de ce type d'estimation. En effet, à superficie égale et quartier équivalent, un appartement mal agencé, peu lumineux a une valeur moindre qu'un bel espace avec de grandes pièces. L'estimation d'un bien n'est donc pas un acte anodin. Elle nécessite l'intervention de professionnels de l'immobilier qui ajouteront leur jugement fondé sur l'expérience afin de fournir au propriétaire la valeur la plus pertinente concernant son bien. La Fnaim met également en doute les bonnes intentions de Bercy. Même si le décret précise que le fisc ne pourra pas utiliser les informations saisies en ligne, il existe un risque pour les propriétaires. En effet, lors d'un contrôle fiscal, un contribuable pourra difficilement prétendre qu'il ignorait la valeur réelle de son bien et cela même s'il est de bonne foi.

Un nouveau plan d'épargne en action pour financer les PME

Les PME peinent souvent à trouver des financements. C'est surtout le cas pour les PME innovantes. Récentes, s'attaquant à un nouveau marché, avec un profil de croissance irrégulier, elles cumulent les incertitudes. Avec un avenir moins stable, elles inspirent davantage de frilosité de la part des investisseurs. Pourtant elles constituent la majeure partie des entreprises françaises et ont réalisé 38% du chiffre d'affaires en 2010. Avec les ETI (Entreprises de taille intermédiaire), elles prennent part à 73% des investissements. Elles représentent une opportunité à ne pas oublier pour le dynamisme de l'activité économique française. Pour doper l'investissement des PME, il s'agit avant tout de faciliter leur financement. Pour conforter, ces entreprises sur ce point, le ministre de l'Economie et des Finances, Pierre Moscovici, a annoncé la mise en place d'un nouveau PEA (Plan d'épargne en actions) dédié aux PME et ETI. Actuellement, le plan d'épargne en actions permet d'acquérir des actions et titres assimilés de toutes sociétés. Il existe plus de cinq millions de PEA en France. La réforme souhaite relever le plafond de versement du PEA actuel de 132 000 à 150 000 euros. Un PEA spécialement dédié aux PME et ETI sera également créé. Son plafond est fixé à 75 000 euros. Comme le PEA classique, les retraits sont exonérés de la fiscalité sur les dividendes et plus-values après cinq ans (huit ans si la sortie est en rente viagère). C'est donc un des rares placements qui échappe à l'alourdissement fiscal. Les titres proposés sont des actions ou tout autre titre permettant de prendre part au capital de l'entreprise. Le PEA-PME devra entrer en vigueur le 1er janvier 2014. L'objectif du PEA-PME est de développer la capitalisation boursière pour ces entreprises. Cette volonté s'est matérialisée depuis plusieurs mois avec le lancement d'Enternext, place boursière dédiée aux PME. Certaines PME ont déjà une activité boursière conséquente. Ainsi une société comme Medica possède une capitalisation boursière de 796 millions d'euros avec 597 milliers d'euros échangés sous forme de capitaux, chaque jour. Le recours à la bourse peut donc représenter une réelle opportunité de financement pour les PME. La création du PEA devrait davantage démocratiser cette pratique et apporter des solutions intéressantes pour les PME en mal de financement. Pour les jeunes entrepreneurs c'est donc une réelle opportunité à saisir !

Crédit immobilier : les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,40%
  • Taux fixe sur 15 ans: 2,75%
  • Taux fixe sur 20 ans: 2,95%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,20%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

Jeudi, la BCE a maintenu son principal taux directeur à 0,5%. A cet effet, l'institution a déclaré : « Notre politique monétaire vise toujours à maintenir une orientation accommodante dans la mesure justifiée par les perspectives de stabilité des prix et à promouvoir des conditions stables sur le marché monétaire. » Ces taux d'intérêt doivent donc soutenir la reprise économique. En effet, la BCE prévoit une croissance de 1% en 2014.

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. On a pu observer une très légère remontée de l'Euribor 3 mois et 12 mois, pendant l'été. Toutefois celui-ci reste très attractif pour faciliter les crédits à taux variables. EUR 3M au 06/09/2013 = 0,225% et EUR 1Y au 06/09/2013 = 0,551%.

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l'Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes à long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Comme nous l'avons souligné dans l'édito, l'OAT 10 ans, continue sa remontée. En juillet, son taux était de 2,247%. Depuis la rentrée, il a dépassé les 2,5%. OAT 10 ans au 05/09/2013 = 2,627%