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créée le 18 / 09 / 2012

Actualité du crédit immobilier de Septembre 2012

Les crédits du mois de septembre 2012

Crédit

En accord avec la convention AERAS, Carte Financement contribue à défendre le droit à l’accès au crédit pour les personnes présentant des risques aggravés de santé. Ce mois-ci, nous avons réussi à obtenir un financement de 240 000 euros pour un client non-résident souffrant d’une maladie chronique.

Financement construction d’un centre commercial

Carte Financement intervient dans la négociation du financement de la construction d’un centre commercial dans le sud de la France. Le financement est de 7 millions d'euros pour un coût total du projet de 24 millions d'euros.

Financement nue-propriété

Financer l’acquisition d’un bien en nue-propriété peut poser des problèmes au niveau de la prise de garantie. Carte Financement a travaillé sur le sujet avec différentes banques partenaires afin d’apporter des solutions à ses clients. Attention, le choix de l’opérateur avec qui vous décidez de vous engager peut s’avérer déterminant.

Carte Financement s’étend

Carte Financement poursuit son développement avec l’arrivée de Douglas Martin en charge du développement de l’activité sur la Côté d’Azur. Après 10 ans d’expérience dans le secteur bancaire, Douglas s’installe à Beaulieu-sur-Mer pour rejoindre Carte Financement et apporter un service personnalisé aux clients résidents et non-résidents investissant dans le sud de la France. N’hésitez pas à le contacter directement : Email: dmartin@cartefinancement.com Téléphone: +33 6 64 32 94 32.

Fin programmée du CIF

Le 9 mai de cette année, l’AMF suspendait la cotation des obligations du Crédit Immobilier de France alors que l’agence de notation Moody’s dégradait sa note de « solidité financière » de 3 crans (de A3 à Caa1). Le modèle financier du CIF pose de graves problèmes de liquidités : l’établissement spécialiste du crédit immobilier ne dispose pas de dépôts et finance son activité exclusivement par la recherche de capitaux sur les marchés financiers. Selon Moody’s, les tensions actuelles et la méfiance des investisseurs représentent donc un danger quant à la survie de l’établissement.

Le 28 août dernier, face à la situation du groupe qui ne s’améliore pas, l’agence Moody’s réitère en dégradant la note de la structure de refinancement de la dette long terme de 3 crans (de A1 à Baa1) et d’un cran en ce qui concerne la note court terme (de Prime 1 à Prime 2). Il devient alors presque impossible pour la banque de se refinancer sur les marchés. L’agence de notation menaçait d’abaisser la note de 9 crans supplémentaires si le CIF n’obtenait pas une garantie solide apportée par un établissement capable d’assurer le refinancement des prêts. On comprend que cette dégradation de neuf crans entraînerait la faillite de l’établissement. L’état français doit rapidement trouver une solution, et propose à la Banque Postale une reprise. La Banque Postale décline l’offre le 30 aout, préférant se concentrer sur la reprise des activités de financement des collectivités locales de Dexia et sur l’acquisition de la BPE, la banque patrimoniale du Crédit Mutuel Arkéa. Le 1er Septembre, on apprend que l’Etat apporte sa garantie au CIF, afin de se diriger vers une « gestion extinctive » de la banque. Le sauvetage devrait être constitué d’une garantie de 20 milliards d’euros.

Le CIF étant un acteur majeur du financement de l’accession sociale à la propriété, on peut légitimement s’inquiéter pour les ménages les plus modestes. Parmi les personnes qui cherchent des solutions, on estime nécessaire la création d’un établissement public au service du logement pour palier à la possible disparition du Crédit Immobilier de France. Après la BPI (Banque Publique d’investissement) du même nom que la Banque Patrimoine & Immobilier filiale à 100% du CIF (souhaitons lui un avenir meilleur), nos politiques pourraient-ils nous faire le coup de la BPL (Banque Publique du Logement) ? Avec une valorisation boursière du Crédit Agricole aux alentours de 14 Mds d'euros, l’Etat va peut être également se poser la question du rachat de l’établissement avant qu’il ne soit une proie facile pour une banque étrangère telle que la banque chinoise CCB qui aurait 16 Mds d'euros à investir dans le secteur bancaire européen ? Cela permettrait ainsi d’éviter la création de la BPT (Banque Publique du Terroir).

Nouveau projet de loi SRU

En 2012, 1,7 millions de français attendent un logement social. C’est Cécile Duflot qui s’est vu confier la tâche d’atteindre les objectifs de campagne de François Hollande : un demi-million de nouveaux logements par an dont un tiers de logements sociaux. La ministre a présenté ses premières réponses à la question du logement social le 5 septembre dernier.

Elle propose 3 axes pour réaliser ces objectifs. Le premier est le durcissement de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) contre les maires hors-la-loi. Les communes se verront désormais imposer 25% de logements sociaux (contre 20% auparavant). Les amendes relatives au non-respect de ce taux seront multipliées par cinq. La part maximale du budget de la commune consacrée au paiement de ces amendes passera de 5% à 10%. Il reviendra aux préfets d’exiger ou non le paiement des amendes. Le second axe du projet est de mettre à la disposition gratuite des communes les terrains disponibles. Une liste des terrains concernés a été publiée, puis retirée car il y figurait des terrains qui n’appartenaient déjà plus à l’Etat. Une liste à jour devrait être publiée à la fin du mois de septembre. Enfin, le troisième axe que la ministre souhaite développer est l’incitation à la construction en supprimant l’exonération d’impôts sur les plus-values immobilières pour les terrains gardés constructibles pendant plus de 30 ans.

Du côté des associations de lutte pour les mal-logés comme la Fondation Abbé Pierre, on applaudit timidement. Quant aux maires qui ne respectent pas les quotas de logements sociaux et qui ont fait des promesses à leurs administrés, ils évoquent une perte de leur marge de manoeuvre au profit des préfets et déplorent que la situation individuelle des communes ne soit pas prise en compte. Ces maires élus, dont la sensibilité politique est le plus souvent portée à droite, aimerait que l’on considère le taux d’effort de construction et dénoncent une volonté de l’Etat de reprendre le contrôle sur la politique du logement de leurs communes. Si l’on veut faire le bilan de la loi SRU, on constate que les communes visées ont vu leur part de logements sociaux passer de 13% à 14% en dix ans, quand le taux minimum était fixé à 20%.

Palmarès des banques 2012

Plusieurs fois par an, le magazine Global Finance publie des classements des meilleures banques du monde dans des catégories telles que la finance d’entreprise, la banque de détail et banque privée, la gestion d’actif, la banque d’investissement et la gestion de trésorerie, parmi d’autres. Dans un classement des plus grandes banques du monde (en termes d’actifs), les banques françaises font bonne figure avec cinq banques parmi les cinquante premières, dont une qui parvient à se hisser dans le trio de tête. Il s’agit de BNP Paribas. Les autres banques sont le Crédit Agricole (6ème), la Société Générale (19ème), le Groupe BPCE (22ème) et enfin le Crédit Mutuel (49ème). Mais l’expérience incite à remettre en question la fameuse phrase : « bigger is better »

Le classement des banques les plus solides du monde se base sur la moyenne des évaluations des dettes à long terme des banques distribuées par les trois agences de notations Moody’s, Standard & Poors et Fitch. On constate que la crise des dettes souveraines en Europe et le ralentissement de la croissance ont eu un impact non-négligeable sur la notation de la solidité des établissements bancaires. Les banques épargnées par cette dégradation généralisée des notations sont celles disposant de garanties des états notés AAA. C’est pourquoi la Caisse des Dépôts et Consignations conserve une place parmi les dix banques les plus sûres du monde, à la 6ème place. Il y a trois autres banques françaises figurant parmi les cinquante classées : la Banque Fédérative du Crédit Mutuel (36ème), la Banque Postale (43ème) et la BNP Paribas (47ème). La banque jugée la plus solide au monde par les agences de notation est la banque allemande KfW.

Un dernier classement pertinent pour donner une vision du secteur bancaire actuel est celui des directeurs des banques centrales en considérant trois sujets principaux : le contrôle de l’inflation, la stabilité monétaire et la gestion du taux d’intérêt. Le magazine a attribué des notes de A à F et nous communique les cinquante meilleures notes. Pour ces directeurs de banques centrales, nous observons que la moyenne se situe autour de B-. Les directeurs des banques centrales de l’Australie, du Canada, d’Israël, de Malaisie, des Philippines et de Taïwan ont obtenus un A. Ben Bernanke (Fed) a obtenu une note de B et Mervyn King (Bank of England) a reçu la note B-, tout comme Mario Draghi (BCE). Le directeur de la Bank of Japan, Masaaki Shirakawa décroche la note C-. Parmi les BRICS, dont le développement rapide tend à créer une inflation forte, Sergei Ignatiev (Russie) est noté B+, Alexandre Tombini (Brésil) est noté B, Zhou Xiaochuan (Chine) reçoit un B-. Duvvuri Subbarao (Inde) et Gill Marcus (Afrique du Sud) ont quant à eux la note de C.

Changement de statut des IOB

Les IOB (Intermédiaires en Opérations Bancaires) sont définis par la loi de cette façon : « l'activité de IOB est d'être un intermédiaire qui met en rapport les parties intéressées à la conclusion d'une opération de banque, sans se porter ducroire (. . .)». Il s’agit d’entreprises spécialisées dans le crédit comme il en existe environ 50000 en France et dont l’activité était jusqu’alors peu régulée. Dans un souci de protection des consommateurs, le statut des IOB est amené à changer. Il est prévu depuis la loi de régulation bancaire et financière du 22 octobre 2010 que toutes les sociétés désireuses d’exercer une activité d’IOB soient préalablement inscrites au registre de l’Orias (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance). Les textes de lois ont annoncé récemment que la date butoir pour l’inscription au registre était le 31 mars 2013. Il faudra alors choisir parmi ces trois statuts : courtiers, mandataires exclusifs ou mandataires non-exclusifs. Selon nos partenaires bancaires, une grande majorité des banques privilégierons le statut de courtier plutôt que celui de mandataire. Contrairement au mandataire, le courtier n’engage pas la responsabilité de la banque.

Cette inscription obligatoire fait la satisfaction des courtiers comme Carte Financement, puisqu’elle protège à la fois les consommateurs et l’image des courtiers en crédit, parfois ternie par les pratiques commerciales contestables de certains. En effet l’inscription suppose que la personne enregistrée remplisse les « conditions et exigences prévues par le code des assurances, en conformité avec le droit européen ». L’Orias vérifiera donc que ces critères soient respectés avant d’autoriser une société à exercer le métier d’IOB.

Carte Financement avait anticipé cette évolution saine de notre métier en s’inscrivant à l’Orias dès 2010.

Crédit immobilier: les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,80%
  • Taux fixe sur 15 ans: 3,15%
  • Taux fixe sur 20 ans: 3,40%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,75%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

La BCE décide de conserver un taux historiquement bas à 0,75% afin de donner aux banques la possibilité de relancer la croissance attendue alors que les prévisions économique sont revues à la baisse. Le 6 septembre, la BCE prévoyait pour 2012 un recul de 0,4% du PIB de la zone euro (contre 0,1% en juin) et ne prévoit plus que 0,5% de croissance en 2013, moitié moins que l’estimation précédente. Elle lancera prochainement son nouveau programme de rachats des obligations publiques, appelé « OMT », remplaçant le « SMP ». Ce nouveau programme n’aura pas de montant plafond et nécessitera une demande d’aide explicite aux fonds de secours européens. Le premier pays qui devrait procéder à une telle demande devrait être l’Espagne pour un plan d’aide d’environ 300 milliards d’euros.

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. Le taux Euribor 3 mois continue d’atteindre des niveaux historiquement bas, passant sous la barre des 0,25%. Il s’agit d’une anticipation, suite aux prévisions de recul de la zone euro, d’une future baisse du taux de la Banque Centrale Européenne. EUR 3M au 17/09/2012 = 0,248% et EUR 1Y au 17/09/2012 = 0,742%

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l’Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes à long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Après avoir atteint un niveau proche (à 2 points de base) de son plus bas annuel à 2,07% à la fin du mois d’août, l’OAT 10 ans semble repartir à la hausse (à 2,32%). Les banques ont encore diminué leurs taux fixes de crédit immobilier en septembre. OAT 10 ans au 17/09/2012 = 2,32%