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créée le 18 / 10 / 2013

Actualité du crédit immobilier d'Octobre 2013

Les crédits du mois d’octobre

Financement de bureaux

Obtention d'un prêt de 6M€ sur 20 ans à 2.90% pour un client profession libérale, réalisant l'acquisition de bureaux supplémentaires. Le prêt a été réalisé sans assurance, sans pénalités de remboursement anticipé et sans caution personnelle des associés.< p>

Crédit hypothécaire

Réalisation d'un crédit hypothécaire de 970K€ sur 18 ans à 3.80% avec une prise de garantie sur les murs d'un restaurant parisien. Le prêt a été réalisé sans assurance emprunteur.

Rachat de prêt

Rachat d'un prêt de résidence principale de 1M€ sur 25 ans à 3.30% en rallongeant la durée de 2 ans (la durée restante étant de 23 ans) sans frais de dossier et sans pénalités de remboursement anticipé.

Financement SCPI

Financement de 90K€ de parts de SCPI à 2.80% fixe sur 6 ans pour un client non résident à Hong-Kong.

La loi Alur débarque au Sénat !

Elle est l'objet de toutes les discussions dans le monde de l'immobilier depuis cet été. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « Alur » continue son cheminement avant d'être définitivement adoptée. Le 17 septembre, les députés ont voté en faveur de cette loi, en première lecture. Elle est désormais au Sénat. Après l'examen des commissions, elle sera en discussion à partir du 22 octobre. Parmi ses mesures phares, la loi Alur propose d'instaurer un loyer médian pour les biens en location. Dans 28 agglomérations françaises, où l'offre et la demande sont déséquilibrées, le loyer exigé par le propriétaire ne pourra pas excéder 20% d'un loyer médian fixé par le préfet. Le projet de loi souhaite cependant rassurer les propriétaires puisqu'une garantie universelle des loyers est proposée. Celle-ci doit remplacer la caution, afin de faciliter l'accès au logement pour les personnes dont les revenus ne permettent pas d'avancer cette somme. En contrepartie, une taxe s'élevant à 2% du loyer environ, à la charge du propriétaire et du locataire, sera prélevée par l'Etat et utilisée comme garantie en cas de loyer impayé. Toutefois, Bercy craint des dérapages, notamment pour les locataires à risques, dont le loyer peut s'élever à 50% des revenus. Le financement de la taxe devra donc certainement être revu par le ministère de l'Egalité des territoires et du Logement. Le coût de la garantie universelle des loyers est estimé à 750 millions d'euros pour un taux d'impayé qui ne dépasse pas les 2,5%... Son utilité est donc sérieusement remise en cause par ses détracteurs. Le but de loi Alur est de proposer « une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché ». Toutefois quelques incohérences face à ces objectifs, ont rapidement été soulignées. En effet, le loyer médian, pourrait favoriser en priorité les locataires aisés dont le loyer serait ainsi mieux maîtrisé. A contrario, les loyers n'ayant pas fait l'objet de revalorisations ou inférieurs aux prix du marché, pourraient augmenter lors de la mise en place d'un nouveau bail de location. La loi Alur a donc fait l'objet de multiples controverses et est largement critiquée par les professionnels de l'immobilier.

La hausse des frais de notaires est inscrite au projet de loi de finances 2014

Le projet de loi de finances 2014 a été présenté au Conseil des ministres, le 25 septembre. Parmi les mesures inscrites, figure la hausse des droits de mutation, déjà annoncée cet été. Les départements pourront augmenter la taxe, que paye chaque propriétaire au moment de son acquisition. Aujourd'hui l'ensemble des départements français appliquent le taux maximum de 3,80%. Avec le projet de loi, celui-ci passera à 4,50%. Cette hausse pourra être utilisée afin de financer les dépenses sociales des départements, dont l'augmentation du RSA. A Paris, les droits de mutation ont représenté un milliard d'euros en 2012. Ce projet de loi laisse dubitatif quant au souhait du gouvernement de relancer le marché de l'immobilier. En effet, au cours des dix-huit mois passés, le nombre de transactions annuelles dans l'immobilier ancien a diminué de 180 000 unités. Or, l'augmentation des droits de mutation représente des frais supplémentaires pour l'accédant qui doit déjà faire face à des prix élevés. En effet, selon Notaires de France, les prix au m² dans la capitale s'élèvent à 8 200€ soit une augmentation de 26,3% sur cinq ans. Le gouvernement avait semblé faire un premier pas en faveur des acquisitions immobilières avec l'adoption de la réforme des plus-values immobilières en septembre. Toutefois cet effort sera sans doute minimisé par la hausse des droits de mutation et des prix qui restent élevés. Une situation qui freine surtout les primo-accédants.

Les non-résidents détiennent 46,3% de la capitalisation boursière des entreprises françaises du CAC 40 !

Selon une étude récemment publiée par la Banque de France, les non-résidents détiennent une part croissante des actions du CAC 40. Celle-ci représente 410,4 milliards d'euros en 2012 alors qu'elle était bien inférieure à 400 milliards d'euros l'année précédente. Au total le taux de détention des non-résidents a gagné 2,2 points de pourcentage et passe à 46,3%. Ils ont augmenté leur participation dans 27 sociétés françaises. Le secteur qui bénéficie de la plus forte hausse est celui de l'industrie. Désormais les non-résidents possèdent 47,7% du capital des entreprises du CAC 40, rattachées à ce secteur, contre 44,5% l'année précédente. C'est le troisième domaine qui intéresse le plus les non-résidents. Les secteurs les plus investis sont ceux de la santé et du pétrole, du gaz et des matériaux de base. Ces investisseurs sont majoritairement issus de la zone euro. Entre 2001 et 2006, les émissions d'actions ont permis de financer les investissements directs à l'étranger des sociétés françaises. Celles-ci ont proposé aux actionnaires des sociétés étrangères reprises, d'échanger leurs actions contre des parts de capital au sein de la nouvelle maison mère française. Entre 2007 et 2011, les investissements directs à l'étranger continuent, mais les non-résidents achètent moins d'actions. En 2012, ce processus semble à nouveau s'équilibrer d'où une part croissante des non-résidents dans le capital des grandes entreprises françaises.

Les entrepreneurs ayant fait faillite au cours des trois dernières années ne seront plus fichés par la Banque de France

Le FIBEN ou Fichier bancaire des entreprises, est une base de données, produite par la Banque de France, et qui fournit des indications sur la capacité des entreprises à honorer leurs crédits sur une durée de trois ans. Ces données sont largement utilisées par la profession bancaire lors d'une demande de financement de la part d'une société. La Banque de France, attribue également par le biais du FIBEN, un indicateur pour chaque personne exerçant ou ayant exercé une activité de dirigeant ou d'entrepreneur. Le 9 septembre 2013, le code 040, attribué aux chefs d'entreprises ayant connu une seule liquidation judiciaire, au cours des trois dernières années, a été supprimé de la base de données. Les personnes ainsi visées, acquièrent un statut « neutre » aux yeux de la Banque de France. En d'autres termes, la mention de leur faillite passée, ne figure plus dans la base de données du FIBEN et ne sera donc plus transmise aux établissements de crédit. Pour les entrepreneurs qui souhaitent relancer une activité, c'est une réelle bonne nouvelle car leurs conditions d'accès au crédit seront ainsi facilitées. Fleur Pellerin, ministre déléguée chargée des PME, a présenté cette réforme comme un moyen de « décomplexer l'échec dans notre pays ». Selon le cabinet Deloitte, en 2012, les jugements d'ouvertures de liquidation judiciaire ont augmenté de 4%. Cette mesure a donc pour objectif de pousser l'entrepreneuriat malgré une situation qui n'est pas toujours aisée pour les jeunes dirigeants.

Crédit immobilier : les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,47%
  • Taux fixe sur 15 ans: 2,85%
  • Taux fixe sur 20 ans: 2,95%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,35%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

Comme les mois précédents, la BCE a maintenu son principal taux directeur à 0,5% début octobre. La politique monétaire reste donc inchangée, dans l'attente d'une reprise économique mondiale. Pour le moment, nous restons dans l'expectative, tributaires de la situation budgétaire aux Etats-Unis. Toutefois celle-ci devrait s'améliorer puisque ce mercredi le Sénat a accepté de relever le plafond de la dette américaine jusqu'au 7 février.

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. On a pu observer une très légère remontée de l'Euribor 3 mois et 12 mois, pendant l'été. Il continue à augmenter en octobre mais cette hausse est à peine perceptible, afin de faciliter l'accès aux crédits à taux variables. EUR 3M au 11/10/2013 = 0,227% et EUR 1Y au 11/10/2013 = 0,540%.

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l'Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes à long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Même si l'OAT 10ans a augmenté ces derniers mois, en ce début octobre, ce taux diminue légèrement. Ce mouvement de baisse s'est amorcé mi-septembre, lorsque la Fed a annoncé qu'elle renonçait à réduire son programme de rachat d'actifs. OAT 10 ans au 10/10/2013 = 2,456. Moyenne OAT 10ans du mois de septembre 2013 = 2,4858