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créée le 01 / 10 / 2012

Actualité du crédit immobilier d'Octobre 2012

Les crédits du mois d’octobre 2012

Crédit immobilier

Carte Financement obtient un financement à 3,30% fixe sur 20 ans pour une acquisition de résidence principale à Paris

Délégation d’assurance

Un de nos clients fumeur âgé de 43 ans obtient une assurance Décès/PTIA/IPT/ITT (couverture demandée par les banques dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale) pour un coût de 0,19%

Financement SCPI

Les prêts immobiliers destinés au financement de parts de SCPI redeviennent attractif, avec des taux aux alentours de 3,40% sur 15 ans et 3,60% sur 20 ans

Des offres privilégiées pour notre clientèle russe

Certains de nos partenaires interviennent jusqu’à 70% de quotité de financement pour des clients non-résidents russes sans aucune contrepartie commerciale

Imposition du capital au barème progressif de l'IR

L’Etat compte augmenter les impôts de 10 milliards pour les particuliers. Bercy explique qu’il s’agit de mesures justes qui ne concerneront que 10% des contribuables. Parmi les mesures les plus controversées, il y a la mise sur un pied d’égalité fiscal du capital et du travail.

Ces mesures prévoient l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les dividendes, les produits de placement à revenu fixe, les gains de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux des particuliers, les gains de levée d’options sur actions et d’attribution d’actions gratuites. Les prélèvements forfaitaires libératoires sont eux, voués à disparaître.

Cette nouvelle imposition (pouvant atteindre jusqu’à 62,2%) des plus-values de cessions a donné naissance aux « pigeons », groupe d’entrepreneurs indignés de cette hausse d’impôts, sur le point de faire reculer le gouvernement sur la taxe. Le député PS, Christian Eckert, rapporteur du budget à l’Assemblée Nationale est l’un des principaux défenseurs du projet de loi. Il s’inquiète de l’influence des lobbys patronaux et de la trop faible résistance, selon lui, que leur oppose le gouvernement. Jérôme Cahuzac, ministre délégué au budget, maintient que « le revenu du capital doit participer à l'effort comme le revenu du travail ».

Certains économistes, parmi lesquels Henri Sterdyniak, estiment quant à eux que le capital sera, suite au projet de loi de finance, beaucoup plus taxé que les revenus du travail. Les deux arguments avancés sont les suivants : le capital est théoriquement le résultat de l’épargne des revenus qui ont déjà subi une première imposition. Le second argument est que l’impôt sur le capital devrait tenir compte de l’inflation. Or, il est prévu de fiscaliser le rendement nominal des placements et non le rendement réel corrigé de l’inflation, de telle manière que si l’inflation représente la moitié du rendement qui sera imposé à plus de 50%, l’investisseur détruirait de la valeur. Selon Henri Sterdyniak, « Si l'on ajoute l'ISF, les taux d'imposition du capital n'ont plus de sens ».

Le gouvernement a déjà renoncé à une partie de la loi, afin de ne pas pénaliser les PME. La CGPME (seule face aux douze autres organisations syndicales représentant le patronat) se dit satisfaite des aménagements effectués et soutient désormais le projet de loi. Une lettre signée par 17 000 entrepreneurs a tout de même été déposée par la CGPME à l’assemblée pour demander à ce que les aménagements proposés soient réellement votés.

Ce qui va changer pour les non-résidents

Les chiffres de 2012 nous annoncent que chaque année, 500 français soumis à l’ISF quittent la France, et plus de 2000 profitent d’un régime de faveur en Suisse. Aujourd’hui plus que jamais, alors que le gouvernement prépare une forte hausse des impôts dont devront s’acquitter les ménages les plus riches, « la lutte contre l’évasion fiscale doit être au coeur du projet européen », selon Algirdas Semeta, commissaire européen à la fiscalité.

Créée en 2010 et appliquée depuis 2011, l’exit-tax vise les plus-values de cessions d’actions de sociétés exilées hors de France. Elle fût mise en place par Nicolas Sarkozy afin de décourager les entrepreneurs qui avaient pris pour habitude de céder leurs entreprises depuis des pays fiscalement plus avantageux, notamment la Belgique où ces cessions ne sont pas taxées.

Ce type de plus-value était jusqu’alors imposé à hauteur de 34,5% (dont 15,5% de contributions sociales). Cette taxe ne concerne que les entrepreneurs et actionnaires les plus fortunés puisqu’elle s’applique uniquement sur les participations supérieures à 1,3 millions d’euros. Elle concerne les personnes ayant résidé au minimum 6 ans en France durant les 10 dernières années. L’assiette de calcul de la taxe est la valeur de l’entreprise au moment du transfert du domicile fiscal. Cet impôt est payable au moment de la revente (et non du départ à l’étranger) et l’entrepreneur peut en être exonéré si la revente a lieu plus de huit ans après l’exil.

Le gouvernement Ayrault prévoit une augmentation de cette imposition de l’ordre de 5 à 6% en incluant l’exit-tax dans l’imposition du capital au même barème que l’impôt sur les revenus. Le taux forfaitaire sera donc supprimé et un taux d’abattement en fonction de la durée de détention des parts sera appliqué pour inciter à l’allongement de la durée de la participation dans les sociétés. Les contributions sociales ne seront pas concernées par cet abattement et resteront donc à 15,5% quel que soit la durée de détention des parts après le transfert du domicile fiscal.

Finalement, comme annoncé en Juillet dernier par le premier ministre, les non-résidents, comme les résidents, devront s’acquitter de prélèvements sociaux de 15,5% sur les revenus fonciers, issus de leurs biens situés en France et sur les plus-values immobilières issues de la revente de ces biens.

Créer un choc d’offre et fluidifier le marché immobilier

Alors que le Président de la République s’est fixé pour objectif la création de 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux, le PLF proposait d’appliquer un abattement exceptionnel de 20% en 2013 sur les plus-values immobilières en excluant les terrains à bâtir. Pointant du doigt le coût d’une telle mesure, Christian Eckert a déposé un amendement visant à corriger cette proposition en l’appliquant uniquement sur les terrains à bâtir. Finalement, l’abattement de 20% sur les plus-values immobilières initialement prévu s’appliquerait uniquement dans le cadre de cessions de terrains à bâtir réalisées en 2013 ou 2014. Pour les promesses de vente de terrains à bâtir signées avant le 1er janvier 2013 et entrainant une vente avant le 1er janvier 2014, l’abattement aujourd’hui en vigueur selon la durée de détention devra être appliqué.

Dans le but de fluidifier le marché immobilier, le gouvernement a décidé d’aménager la taxe sur les logements vacants, jugée efficace mais inadaptée à l’ampleur de la crise du logement actuelle. Alors qu’aujourd’hui, un logement occupé pendant 31 jours consécutifs au cours des 12 derniers mois n’est pas considéré comme vacant, il faudra désormais que ce logement soit occupé plus de 90 jours. Le taux d’imposition sera de 12,5% de la valeur locative la première année et 25% les années suivantes. La liste des agglomérations où la situation du logement est « tendue » sera également révisée et probablement élargie.

Enfin, la loi Duflot, remplaçante de la loi Scellier, devrait encore inciter à l’investissement locatif mais uniquement en périphérie de certaines zones. A partir de janvier 2013, l’investisseur qui optera pour un logement neuf, respectueux des normes environnementales, pour un montant inférieur ou égal à 300 000 euros, se verra réduire ses impôts de 17 à 20% du montant investis, réparti sur environ 10 ans. Cette loi s’applique à certaines conditions : le bien acquis doit se situer dans une zone où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, il devra être loué à un ménage dont les revenus ne doivent pas dépasser un plafond et le loyer devra être 20% inférieur à la moyenne du marché. On peut supposer que ce plafond de loyer tel qu’il est défini devrait davantage encourager le développement de nouveaux programmes immobiliers dans les localités où les loyers sont déjà nettement plus faibles que la moyenne du marché constatée dans la zone concernée.

Il est à noter que la loi Duflot est concernée par la réduction globale des niches fiscales qui plafonne les réductions d’impôts à 10 000 euros par an.

Crédit immobilier: les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,74%
  • Taux fixe sur 15 ans: 3,08%
  • Taux fixe sur 20 ans: 3,40%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,75%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

Le 4 octobre dernier, le Conseil des gouverneurs de la BCE se réunissait. Cependant, la révision du taux directeur de la banque centrale ne figurait pas à l’ordre du jour. Les prévisions de croissance dans la zone euro ont été revues à la baisse, relâchant ainsi la pression inflationniste. Le redémarrage de l’activité, repoussé d’un trimestre (au 1er trimestre 2013 selon l’INSEE et ses homologues allemands et italiens), doit permettre le maintien du taux directeur de la banque centrale européenne à 0,75%.

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. En corrélation avec le taux de la banque centrale européenne à un très bas niveau et sans perspective de hausse à court terme, le taux Euribor 3 mois poursuit sa chute vertigineuse, à près de 0,2%. EUR 3M au 15/10/2012 = 0,209% et EUR 1Y au 15/10/2012 = 0,652%

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l’Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes à long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Il semble que les investisseurs connaissent un regain de confiance, comme en atteste le repli des taux d’emprunt des pays en difficultés (notamment le Portugal), peut-être suite à la mise en place du MES (Mécanisme Européen de Stabilité). Cependant, les investisseurs favorisent encore les valeurs refuges que sont la France et l’Allemagne, dans l’attente d’une demande formelle de l’Espagne au MES pour recapitaliser ses banques. Les taux d’emprunt du trésor français sont repartis à la baisse après un rebond le mois dernier autour de 2,3%. OAT 10 ans au 15/10/2012 = 2,07%