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créée le 17 / 11 / 2012

Actualité du crédit immobilier de Novembre 2012

Les crédits du mois de novembre

Crédit hypothécaire pour une acquisition immobilière à NYC

Carte Financement est intervenu dans la recherche d’un financement de 3M€ pour des résidents fiscaux Suisse pour une acquisition à New York pour 4,6 M$. La garantie du financement a porté sur 2 biens immobiliers à Paris. Les conditions obtenues sont très favorables pour des clients non-résidents, à savoir 1,5M€ de relais à 2,40% fixe sur 2 ans et 1,5M€ à 3.75% fixe sur 15 ans.

Du crédit immobilier pour les TPE

Carte Financement accompagne les TPE en création sur des besoins de trésorerie. Un contrat de 50K€ d’affacturage a été validé pour une structure qui commencera son activité en janvier 2013. La société financée est spécialisée dans la restauration

Des solutions de crédit immobilier pour nos clients russes

Carte Financement était présent au Moscow International Property Show, salon immobilier se déroulant les 15 et 16 novembre derniers à Moscou. Nos partenaires ont pu profiter de notre expertise en matière de financement des non-résidents et d’accompagnement des clients russes en particulier

Financez l'acquisition de parts de SCPI à crédit

Pour le financement de parts de SCPI : nos partenaires bancaires nous informent que les dossiers complets sont recevables jusqu’au 7 décembre pour une signature avant le 31 décembre

Des opportunités sur le marché des cessions de fonds de commerce

Le baromètre BODACC/Altarès a publié son rapport sur le marché de la cession des fonds de commerce pour l’année 2012. On y apprend que malgré le ralentissement du marché de l’immobilier, notamment parisien, le marché du rachat d’activité conserve son dynamisme. On avait déjà noté un rebond sur l’année 2011 avec une augmentation du prix moyen de cession de 6,8%. En 2012, le prix moyen pour une cession de fonds de commerce s’établit à plus 196 000 euros, soit une progression de 9,6%.

Le nombre de transactions, qui avait brutalement chuté en 2008, n’a cessé d’augmenter depuis, alors que le nombre de créations d’entreprises stagnait pour finalement baisser de 5,7% entre le premier semestre 2011 et la même période en 2012. Les acheteurs sont, à 80%, des TPE (1 à 9 salariés) et des micro-entreprises sans salarié. Cependant, les PME (10 à 249 salariés) connaissent une augmentation de leur part de 47%, à l’instar des Grandes Entreprises et ETI (250 salariés et plus) qui sont 48,8% plus nombreuses, au premier semestre 2012, à se porter candidates à un rachat de fonds de commerce que sur les six premiers mois de 2011. Selon BODACC/Altarès, les PME et les Grandes Entreprises appliquent une stratégie de croissance externe, la sortie de crise tardive offrant des opportunités de rachat d’activités intéressantes.

Nous rappelons à nos lecteurs que Carte Financement intervient sur le marché de la cession de fonds de commerce, notamment dans le secteur CHR (Café Hôtel Restaurant), des parkings et les commerces de proximité d'une manière générale. Dans un autre registre très similaire, Carte Financement accompagne également les professions libérales.

Moody's retire son triple A

Le 20 novembre, pour la deuxième fois cette année, une des trois agences de notation les plus influentes dégradait la note AAA de la dette française. C’est l’agence Standard & Poors qui la première avait abaissé la note française de AAA à AA+, le 13 janvier 2012. Ceci avait eu plus de répercussions politiques qu’économiques puisque la France emprunte encore, sur certaines échéances, à des taux négatifs. Cependant, une telle dégradation est souvent suivie de la dégradation conjointe d’entreprises parapubliques, comme celles de la SNCF et du RFF annoncées par Moody’s. En janvier, S&P avait dégradé notamment les banques françaises : BPCE, la Société Générale, le Crédit Agricole ainsi que la Caisse des Dépôts et Consignations.

Les conséquences seront, de l’avis général, modérées. Selon Morgan Stanley, seuls 18% des investisseurs sont susceptibles de modifier leurs portefeuilles suite à la modification de la note d’un pays, à l’intérieur de la catégorie « investissement » (notes supérieures à BBB-). Par ailleurs, la plupart des investisseurs anticipent ces dégradations de notes sur les quelques mois qui précèdent la révision, ce qui rend très difficile d’en évaluer précisément l’impact.

Cependant, par l'incapacité des agences de notation à prévenir d’un risque de crise, nombreux sont ceux qui remettent en cause leur crédibilité, leur indépendance ainsi que leur impartialité. Certains s’interrogent sur les raisons pour lesquelles Fitch, la seule agence Franco-américaine, est la seule à maintenir la note AAA pour la France. On voit alors émerger de nouvelles notations alternatives, comme celle de l’agence chinoise Dagong ou celle de la fondation indépendante Bertelsmann, la plus influente d’Allemagne. Pour pallier aux manquements techniques des trois agences les plus connues, la fondation Bertelsmann veut introduire des critères prospectifs dans la notation. La France, qui fait partie de l’échantillon de pays pilotes avant le lancement effectif de cette activité, a obtenu la note AA+ avec de meilleures notes sur les critères macro-économiques que prospectifs.

Profil de l'acquéreur moyen

Le site Empruntis a publié une étude sur le profil des acquéreurs moyens en France, par région. Si l’on considère Paris intra-muros, on constate que l’acquéreur moyen possède les caractéristiques suivantes : il a 37 ans et fournit un apport de près de 200 000 euros pour un emprunt de près de 275 000 euros. Le revenu de son foyer est en moyenne de 7 980 euros mensuels et il s’endette sur une durée de plus de 18 ans. Ces chiffres sont plus élevés que ceux d’autres régions et surtout relativement plus élevés que par le passé. En plus des prix de l’immobilier qui restent haut, les niveaux de revenus et d’apport exigés par les banques pour octroyer un crédit, sont de plus en plus élevés malgré des taux historiquement bas.

Et pour cause, les banques sont exigeantes sur les niveaux de revenus des emprunteurs précisément parce que les marges pratiquées sur le crédit sont extrêmement faibles. Elles utilisent le crédit comme un produit d’appel afin d’acquérir de nouveaux clients ou fidéliser les clients existants. Les placements et les dépôts représentent environ 75% du PNB (Produit Net Bancaire, équivalent du chiffre d’affaire) quand le crédit ne représente que 25%. De même la marge apparente pratiquée par les banques françaises sur la production de nouveaux prêts immobiliers aux ménages est la plus faible d’Europe. L’intérêt de la banque est donc de fournir du crédit à des emprunteurs dont les revenus et l’épargne sont importants en exigeant pour contrepartie systématique l’ouverture d’un compte et la domiciliation des revenus.

Prokhorov débouté en cassation

Le 31 octobre dernier, la Cours de cassation a confirmé la décision de la cours d’appel d’Aix-en-Provence condamnant Mikhaïl Prokhorov à payer les 39 millions d’euros de dépôt de garantie liés à l’acquisition annulée de la villa Leopolda, située sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer dans le département des Alpes-Maritimes.

En 2008, l’homme d’affaires russe s’était engagé à acheter la villa de Lily Safra, veuve du banquier libanais Edmond Safra, pour 370 millions d’euros et 19,5 millions d’euros de meubles. Il s’était ensuite rétracté sans en préciser les raisons, pour finalement réclamer que les arrhes versées lui soient restituées, au titre que le délai de rétractation de 7 jours ne lui avait pas été accordé. Seulement, l’acquisition devait avoir lieu par le biais d’une société civile immobilière, la SCI Foncière du Trého, signataire du compromis de vente et considérée comme professionnelle de l’immobilier.

En effet, une SCI ne peut pas prétendre à ce délai de rétractation, réservé à l’acquéreur non professionnel afin de le protéger contre l’achat impulsif d’un bien immobilier.

Crédit immobilier: les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,69%
  • Taux fixe sur 15 ans: 2,98%
  • Taux fixe sur 20 ans: 3,30%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,65%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

Cela fait quatre mois que le taux directeur de la BCE est figé à son plus bas historique de 0,75%. Le 8 novembre dernier, c’est sans surprise que le Conseil des gouverneurs confirmait le maintien du taux. Selon les observateurs, une baisse du taux directeur de la BCE ne serait pas de nature à relancer l’activité de la zone euro, suite à l’échec de la baisse du taux en juillet dernier. Aucune hausse n’est à prévoir sur le court terme, puisque la commission européenne repousse encore davantage ses prévisions de reprise économique, en prévoyant une stagnation du PIB (+0,1%) pour l’année 2013.

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. Ce n’est pas un hasard si les banques baissent une nouvelle fois leurs taux d’intérêts pour les crédits à taux révisables. L’Euribor continue de fléchir pour les mêmes raisons que le taux directeur de la BCE stagne. L’économie européenne peine à redémarrer et ne peut supporter une hausse de taux d’intérêts. EUR 3M au 22/11/2012 = 0,190% et EUR 1Y au 22/11/2012 = 0,581%.

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l’Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes à long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Le programme de rachat de dettes des Etats de la zone euro, nommé OMT pour Opérations Monétaires sur Titres permets aux pays sous pression financière, notamment l’Espagne et l’Italie, de respirer, avant même sa mise en place effective. Comme mentionné dans notre article, la perte du triple A de la France, largement anticipée par les investisseurs, n’est pas de nature à augmenter significativement le coût de la dette française à court terme. L’OAT à échéance 10 ans ne reprend qu’un dixième de point comparé au mois d’octobre. OAT 10 ans au 22/11/2012 = 2,17%.