+33.1.86.95.21.65
créée le 08 / 07 / 2012

Actualité du crédit immobilier de Juillet 2012

Les crédits du mois de juillet 2012

Financement de bureaux

Financement à hauteur de 75% des bureaux d’un cabinet d’avocat à 3% sur 15 ans avec aucune commission de mouvement, aucun frais de dossier et une délégation d’assurance

Prêt in fine

Obtention d’un financement de 600K euros pour la souscription de titres non cotés avec un prêt in fine sur 7 ans

Financement d’un hôtel

Carte Financement participe au financement d’un hôtel dans le sud ouest de la France en proposant une solution sur mesure en moins d’un mois

Financement jeunes entrepreneurs

Alors que les jeunes entrepreneurs peinent à financer le développement de leurs sociétés, Carte Financement propose d’accompagner les sociétés qui ont moins de 3 ans d’exercices en les aidant à financer leurs postes clients. Nous intervenons dès 200K euros de chiffre d’affaires à un coût largement inférieur aux lignes de trésorerie proposées par les banques

L'encadrement des loyers:

Nous l’avions évoqué dans notre précédente actualité du crédit immobilier, la mesure sur le contrôle des loyers à la relocation qui divise l’opinion devrait prendre effet dès cet été. Un décret est prévu pour le 1er Aout de cette année et serait effectif durant 12 mois. Il consiste en une application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Considéré comme une « mesure d’urgence », ce décret est destiné à être remplacé par une loi-cadre que la ministre du logement, Cécile Duflot, présentera au début de l’année 2013. Ce décret concernera les relocations ainsi que les renouvellements de baux : une liste de 43 agglomérations visées a été publiée. Les critères retenus pour sélectionner les communes concernées sont : Un indice de référence des loyers (IRL) supérieur à deux fois la moyenne nationale ou un prix au m² supérieur à 11,10%. Il est néanmoins prévu deux exceptions au plafonnement d’un loyer : la première intervient si des travaux importants (au moins la moitié de la dernière année de loyer) sont effectués dans le logement ou les parties communes. La seconde lorsque le loyer est manifestement sous-évalué comparé aux loyers pratiqués dans le voisinage.

Dans les 1500 communes concernées, l’augmentation du loyer sera plafonnée par l’augmentation de l’IRL (2,24% au premier trimestre 2012).

Les plus-values immobilières, 2ème projet de Loi de finances réctificative:

Le gouvernement fait le constat d’une « France en panne » au premier trimestre 2012. Un chômage en forte progression et une croissance en moyenne à 0,1% par trimestre sont les symptômes les plus visibles du problème français. C’est avec ce constat à l’esprit que le deuxième projet de loi de finances rectificative pour l’année 2012 a été présenté au conseil des ministres, ce 4 juillet.

Outre les mesures attendues comme l’abrogation de la « TVA sociale » votée par le gouvernement Fillon et la suppression de plusieurs niches fiscales, le gouvernement souhaite mettre les non-résidents à contribution. En plus de l’imposition actuelle sur les plus-values immobilières et les revenus fonciers des non-résidents, la loi prévoit depuis le 1er juillet l’application de la CSG et de la CRDS à ces revenus. Cette mesure vise à supprimer un avantage fiscal, jugé « injustifié » par le gouvernement. Elle concernera les investisseurs étrangers sans liens particuliers avec la France, les expatriés, les étrangers frontaliers, et les personnes séjournant moins de six mois par an en France, possédant une résidence secondaire ou un bien locatif sur le territoire français. Cette imposition s’appliquera à la date de l’entrée en vigueur de la loi pour les plus-values, mais concernera les loyers perçus à partir du 1er janvier 2012. Ces revenus seront désormais soumis à la même imposition que les revenus du capital, soit un taux cumulé de droit commun de 15,5%.

Les prix de l'immobilier stagnent à Paris:

A la fin du mois de juin, les prix de l’immobilier au mètre carré affichaient une baisse de 2,6% sur douze mois en moyenne nationale. Mais cette baisse a tendance à ralentir avec des prix chutant de seulement 0,6% au premier semestre de cette année, comparés aux six derniers mois de 2011. De plus, si l’immobilier français opère une légère correction de ses prix, il existe néanmoins de grandes disparités entre les régions. Six des dix-neuf régions composant le territoire demeurent en hausse : l’Alsace, l’Aquitaine, la Champagne-Ardenne, la Franche-Comté, le Midi-Pyrénées, et le Rhône-Alpes. L’Ile-de-France, qui réalise une baisse d’environ 2% ne reflète pas la tendance parisienne, dont les prix continuent de croître de 1,6%, ni celle de la Seine-St-Denis, où les prix grimpent de près de 6%. Cette hausse considérable est justifiée par les difficultés pour les cadres moyens d’acheter à Paris intramuros, préférant s’orienter vers ce quartier populaire. Cette baisse localisée et temporaire ne constitue pas la correction profonde et attendue des prix. Les agents immobiliers, dont les opinions divergent, n’envisagent qu’une très légère variation des prix d’ici à fin 2012 (plus ou moins 3% selon les sources).

Cette stabilisation serait due à la résistance des vendeurs, peu disposés à diminuer leurs prétentions et au déclin de la solvabilité des acheteurs, dû au durcissement des conditions de crédit. Le futur président de la Fnaim, monsieur Buet, prévoit cependant une accélération de la baisse des prix car les vendeurs ne pourront pas attendre plus longtemps. Il fait également état du rôle de la hausse du prix des carburants, qui déplace davantage la demande de logement vers les bassins d’emploi, faisant ainsi chuter les prix des logements péri-urbains. L’activité du secteur a chuté d’environ 15% sur douze mois en nombre de transactions effectuées. Actuellement, seules les transactions aux environs de 150.000 euros sont encore fréquentes, comportant une grande part d’investissement locatif. Le marché des résidences secondaires est anémié, conjointement avec les zones les plus touristiques de France qui enregistrent une très faible activité immobilière.

La nouvelle Bourse des PME:

Ce dimanche 8 juillet, la présidente du MEDEF s’inquiétait du ralentissement économique estival et émettait des craintes à l’égard des PME françaises qui, selon elle, courent de grands risques de dépôts de bilans massifs, suite à des insuffisances de trésorerie. Fin juin, KPMG-CGPME publiait une étude sur l’évolution des PME, dévoilant le très faible engouement des dirigeants pour un financement par capitalisation boursière. Le financement bancaire est également rendu plus exigeant, compte-tenu de l’application de la réglementation Bâle 3, imposant aux banques d’améliorer leurs ratios de fonds propres. La question du financement pour les PME est posée.

Le comité d’orientation stratégique (COS) dédié aux PME et ETI a proposé une réponse le 3 juillet dernier en présentant ses premières conclusions sur la création de la nouvelle Bourse des PME-ETI. Le comité a affirmé sa volonté de créer un marché d’envergure, comprenant des capitalisations de plusieurs centaines de millions d’euros et permettant l’émission d’actions et d’obligations à l’échelle européenne. On parle aujourd’hui de 800 entreprises présentes dès l’ouverture de cette bourse dédiée. Alors que le projet est encore en cours de développement, des critiques se font entendre notamment concernant le manque d’ambition et de moyens mis à disposition de cette nouvelle bourse consacrée aux PME et ETI. En plus des inévitables discussions avec l’AMF, la question de l’actionnariat de cette bourse reste en suspens. Des discussions entre NYSE Euronext et la CDC ont eu lieu, et l’on évoque une possible ouverture du capital. Le directeur général adjoint de NYSE Euronext précise que les partenaires potentiels devront apporter une véritable valeur ajoutée.

Crédit immobilier: les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,95%
  • Taux fixe sur 15 ans: 3,20%
  • Taux fixe sur 20 ans: 3,60%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,90%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

La BCE abaisse son principal taux directeur d’un quart de point, à 0,75% pour atteindre un plus bas historique. Son objectif : relancer l’économie en améliorant le coût du crédit. Cette baisse, permise par le relâchement des tensions inflationnistes dans la zone euro est jugée nécessaire mais insuffisante par les économistes. Un rachat des dettes publiques, préconisé entre autres par madame Lagarde, serait plus efficace. Ce type d’intervention, pourtant pratiqués par la Fed et la Banque d’Angleterre, est très critiqué par la Bundesbank et interdit par les traités puisqu’il consiste en un financement des états.

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. L’Euribor 3 mois atteint, à l’instar du taux directeur de la BCE, son plus bas historique. Les spécialistes n’y voient pas une diminution des tensions entre les banques puisque les volumes restent particulièrement bas. Il s’agirait plutôt d’une conséquence directe de la réduction du taux de rémunération des dépôts au jour le jour à 0%. EUR 3M au 11/07/2012 = 0,512% et EUR 1Y au 11/07/2012 = 1,084%

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l’Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Le 5 juillet dernier, l’AFT procédait à une adjudication pour l’emprunt de 9 milliards d’euros (offres non compétitives incluses). Grâce à une demande deux à trois fois supérieures à l’offre, les taux sur 2 des 3 lignes proposées ont baissé. Le taux de référence à 10 ans stagne. On peut supposer que la dette française attire les investisseurs qui désertent les dettes souveraines italiennes et espagnoles. Jugé sûr, l’état français a même contracté un emprunt court terme à des taux négatifs, pour 6 milliards d’euros. OAT 10 ans au 11/07/2012 = 2,33%