+33.1.86.95.21.65
créée le 09 / 12 / 2012

Actualité du crédit immobilier de Décembre 2012

Les crédits du mois de décembre

Un crédit immobilier moyen de 460 000 euros

Le montant moyen des crédits immobiliers accordés par Carte Financement en 2012 se situe au-dessus des 460 000 euros. Ce montant se situe bien au dessus de la moyenne nationale qui se situe entre 150 000 et 200 000 euros.

Un crédit immobilier de 1,85M€ pour le financement de 3 immeubles à Toulon

Carte Financement a validé un crédit de 1,85M€ pour une SCI Patrimoniale pour le financement de 3 immeubles à Toulon. Le prêt a été monté sur 15 ans à un taux fixe de 3,35% sans autres garanties qu’une hypothèque (pas d’assurance et pas de caution personnelle des associés).

Un crédit immobilier pour des clients libanais

Carte Financement obtient le financement d’une résidence secondaire pour des clients de nationalité libanaise, à 80% avec un taux de 3,65% sur 20 ans.

Financement à 100% pour l'acquisition de murs de boutique

Carte Financement intervient dans le financement à 100 % des murs de boutique d’une agence immobilière parisienne. Les conditions de financements sont les plus basses du marché, c’est-à-dire, celles appliquées au financement de la résidence principale avec une délégation d’assurance.

La réforme bancaire

Le mardi 2 octobre, l’Europe présentait le rapport Liikanen sur la réforme bancaire, en défendant la séparation des activités de financement de l’économie réelle et de « trading à haut risque ». Le 19 décembre, le Conseil des ministres examinera les quatre grands chapitres qui composent le projet de loi de réforme des banques françaises : la séparation du financement de l’économie et des activités spéculatives, le régime de résolution bancaire, la surveillance macro-prudentielle et le renforcement de l’Autorité des Marchés Financiers et de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Les banques françaises devront créer des filiales distinctes pour opérer leurs activités spéculatives, avant le 1er Juillet 2015. Comme souhaité par les banques, les activités d’animation de marché ne sont pas incluses dans ces activités spéculatives, jugées directement liées au financement de l’économie réelle. Il est aussi prévu d’interdire le trading-haute-fréquence et la spéculation sur les produits dérivés de matières premières.

Grâce à la mise en place du régime de résolution bancaire, les banques devront présenter un plan préventif de rétablissement à l’ACPR. Ces plans de rétablissement seront appliqués en cas de crise. L’ACPR supervisera l’application de ces plans et pourra intervenir dans l’organisation des établissements bancaires. En revanche le Conseil en charge de la surveillance macro-prudentielle (Coréfris) voit son pouvoir étendu dans une moindre mesure puisqu’il ne disposera toujours d’aucun moyen de contraindre. Enfin, dans le but de protéger les consommateurs, les personnes jugées les plus « fragiles » verront leurs frais d’intervention bancaire plafonnés.

Nouvel espoir au CIF

Dans notre actualité du crédit immobilier de septembre, nous vous avons proposé un article sur la « fin programmée » du Crédit Immobilier de France dans lequel nous évoquions une gestion extinctive de la banque, avec une garantie de l’Etat de 20 milliards d’euros.

Le 27 novembre s’est tenu une réunion au Secrétariat Général de la Présidence de la République, décidant d’écouter les solutions proposées par les salariés et dirigeants du CIF en ouvrant la porte à une éventuelle reprise des activités par une nouvelle entité détenue en partie par la Banque Postale. Il est ressorti de cette réunion que cette entité « assurera la prise en charge de la clientèle sociale du Crédit Immobilier de France ». Le CIF sera donc effectivement amené à disparaître, condition sine qua non de la garantie apportée par l’Etat. Cependant, les 2500 salariés de la banque, ainsi que son système d’information, jugé performant, seront maintenus au sein d’une nouvelle entité. En octobre, la Banque Postale annonçait le développement futur d’une offre de crédit immobilier à caractère social en privilégiant l’embauche des anciens collaborateurs du Crédit Immobilier de France.

La question en suspens depuis le début de la résolution extinctive des activités du CIF est celle de l’autorisation d’une reprise par la Commission Européenne. Le calendrier qui sera proposé par le ministère de l’économie et du budget ainsi que par les directions du CIF et de la Banque Postale devrait voir le jour avant la fin de cette année. Michel Bouvard, nouveau PDG du CIF, pense que la Commission Européenne pourrait valider ce projet, bien que « le chemin (soit) étroit ».

Micado France 2018

L’initiative Micado a été développée en partenariat par Accola, Investeam et MiddleNext. C’est une nouvelle voie qui s’offre aux moyennes entreprises (PME-ETI) pour diversifier leurs sources de financements. Elle repose sur l’idée de regrouper au sein d’un même véhicule plusieurs émissions obligataires émises par des valeurs moyennes afin de créer du volume permettant d’abaisser les coûts de financement en diversifiant les risques pris par les investisseurs. L’originalité de ce fonds obligataire est d’offrir pour la première fois un accès au marché obligataire à des entreprises de taille moyenne à la recherche de montants de financement de l’ordre de 5 à 20 millions d’euros. En effet, les banques n’acceptent actuellement de financer les PME-ETI que sous la forme de prêts amortissables, dont la maturité peine à dépasser dans le meilleur des cas cinq ans.

Au début du mois d’octobre, une quinzaine de sociétés ont levé des financements à moyen terme par l’intermédiaire de Micado pour une enveloppe représentant un montant global de 60 millions d’euros. Chacun de ces émetteurs s’est plié à une évaluation stricte de son profil de crédit. A la clé pour eux, un financement à six ans in fine, non disponible dans la sphère intermédiée.

Le taux de l’emprunt est différent pour chaque émetteur – variant essentiellement entre 5% et 7% - et est déterminé par le comité de crédit de la société de gestion – Portzamparc Gestion- sur la base d’analyses de crédit internes et externes. Le financement est octroyé à taux fixe. C’est un avantage incontestable pour une entreprise cherchant à mener une acquisition ou engager un investissement important. Trouver une contrepartie acceptant de swapper untaux variable contre un taux fixe peut être difficile pour une PME-ETI.

L’équipe marketing commercialisera le fonds jusqu’à la fin de l’année. L’objectif est de permettre l’accès du fonds à plus d’investisseurs, attirés par de nouvelles signatures obligataires corporate françaises sur un marché restreint, et ce, jusqu’à atteindre une taille de fonds de 250 millions d’euros. Micado se présente sous la forme d’un FCP contractuel, le FCP offrant une grande souplesse pour la réémission. Pour maximiser le rendement investisseur, Micado offre toutefois peu de liquidité et cible en priorité des investisseurs buy and hold (compagnies d’assurances, family offices, caisses de retraites) prêts à engager un ticket minimum de 300 000 euros.

Le projet Micado pourrait se confondre avec le GIAC, cependant ce dernier fonctionne sur un principe de solidarité et de mutualisation des pertes en cas de défaut alors qu’avec Micado, c’est la marge qui absorberait un défaut éventuel d’un émetteur.

Quelques actifs « réels » atypiques favorisés fiscalement

La France n’est pas que le vilain petit canard que nous décrivent les anglais et les allemands, c’est également la 4ème surface forestière d’Europe derrière la Suède, la Finlande et l’Espagne (15.5 millions d’hectares), le premier producteur mondial de vin, le festival de cinéma le plus médiatisé du monde et le pays d’Europe répertoriant le plus grand nombre de créations d’entreprises (3ème sans tenir compte des auto-entrepreneurs). Ces chiffres expliquent la position du gouvernement sur certaines niches fiscales concernant justement les forêts, le vin, le cinéma et les PME.

  • En investissant dans des parts de GFV (Groupement Foncier Viticole) vous bénéficierez d’un abattement significatif sur la valeur de vos parts lorsque vous les déclarez à l'ISF. La valeur des parts est exonérée à hauteur de 75% dans la limite de 101.897€ et à hauteur de 50% au-delà
  • L’investissement dans des parts de Groupement Forestier vous offre une réduction d’impôt de 18% d 18% du montant investi, plafonnée à 5.700 € pour les personnes seules et à 11.400 € pour un couple marié ou PACSé. Vous profiterez également d’une exonération de 75% sur votre ISF après 2 ans de détention
  • Contre l'avis du gouvernement qui souhaitait sortir l’investissement dans des sociétés pour le financement du cinéma et de l’audiovisuel (SOFICA) du plafonnement, les députés ont tout de même voté jeudi 15 novembre le plafonnement de la niche fiscale sur les Sofica. Cependant, cet investissement qui donne droit à une réduction d’impôt comprise entre 30% et 36% profitera d’un petit régime de faveur puisqu’il sera plafonné à 18.000 euros plus 4% du revenu imposable
  • Enfin l’investissement dans des FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et des FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation) vous permettra de réduire votre IR de 18% ou votre ISF de 50%. Comme l’investissement dans les SOFICA, ces placements seront soumis au plafond de 18 000€ plus 4% du revenu imposable

Crédit immobilier: les meilleurs taux fixes du mois

  • Taux fixe sur 10 ans: 2,69%
  • Taux fixe sur 15 ans: 2,98%
  • Taux fixe sur 20 ans: 3,30%
  • Taux fixe sur 25 ans: 3,65%

Taux de référence

Taux directeur BCE : politique monétaire et anticipation des taux court terme

Au troisième trimestre de 2012, la zone Euro est retournée en récession pour la première fois depuis 2009 avec un repli de 0,1% faisant suite à une contraction de son activité de 0,2% au second trimestre. Dans ces conditions on comprend l’annonce faite par Mario Draghi de laisser inchangé à 0,75%, le taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Il faut tout de même souligner la disparité qui existe entre les pays de la zone Euro. L’Allemagne, la France, la Belgique, l’Estonie et la Slovaquie sont les pays dont la croissance persiste, selon la publication d’Eurostat du 6 décembre.

Taux interbancaires (Euribor) : taux de référence du crédit immobilier à taux variable

Le taux Euribor est le taux interbancaire offert entre banques de meilleures signatures pour la rémunération des dépôts dans la zone euro. Les volumes échangés sur le marché interbancaire sont relativement faibles et les taux restent à des niveaux exceptionnellement bas qui devraient sans doute se maintenir au moins jusqu’à la fin de l’année. EUR 3M au 19/12/2012 = 0,183% et EUR 1Y au 19/12/2012 = 0,539%.

TEC 10: Taux de référence du crédit immobilier à taux fixe

Le niveau de l’Obligation Assimilable du Trésor 10 ans (TEC10) reflète le niveau des taux fixes à long terme appliqués par les banques pour les crédits immobiliers auxquels il faut rajouter une marge. Au début de ce mois de décembre, l’OAT 10 ans a atteint un plus bas historique, sous la barre des 2% à 1,94%. On notera que la dégradation de la note de la dette française par l’agence Moody’s n’a pas eu d’impact car les marchés avaient probablement déjà intégré l’information. Le spread avec l’Allemagne reste inchangé. On constate que les investisseurs continuent de privilégier les actifs de pays qu’ils considèrent comme sûrs. Le 18 décembre, Standard&Poor’s a remonté la note de la Grèce de 6 niveaux de SD (défaut sélectif) à B-, soulignant la détermination de l’Europe à aider les pays en difficulté de la zone. OAT 10 ans au 18/12/2012 = 2,01%.