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créée le 27 / 07 / 2016

La commercialité d'un bien immobilier #3

Quel cadre pour le travail à domicile pour une profession libérale ?

A-t-on le droit d’exercer une activité professionnelle à domicile?

De nombreux entrepreneurs se sont posés la question, notamment les débutants, car c’est une solution simple et peu onéreuse. D’ailleurs des dizaines de milliardaires ont commencé leurs premières armes à domicile comme Michael Dell et Nick Woodman (GoPro). Dans ce post, nous excluons le cas particulier du salarié en télétravail. Plusieurs aspects doivent être détaillés.

Le règlement de copropriété déterminant la destination de l'immeuble

Ce règlement est remis à tous les propriétaires en annexe de l’acte de vente de l’appartement. Pour sa part, le locataire doit faire état de ses intentions à son propriétaire, car ce dernier doit mentionner à la copropriété l’usage qui est fait de son appartement. Le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble. Si ce règlement mentionne la clause :

  • “habitation bourgeoise simple”, il ressort que les locaux privatifs peuvent être utilisés pour l’habitation personnelle de leurs occupants mais aussi pour l’exercice d’activités professionnelles libérales. Peuvent être exclues les activités susceptibles d’incommoder les habitants, par le bruit, l’odeur ou autres nuisances.
  • “habitation bourgeoise exclusive” (cas moins fréquent) : toute activité est purement et simplement interdite.

  • L’assemblée des copropriétaires

    Personne n’a le droit d’interdire une activité discrète, notamment si la personne en activité ne reçoit que quelques personnes par semaine.

    A l’opposé, si les allées et venues sont nombreuses pour se rendre au domicile du professionnel, ce dernier doit obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires en écrivant au syndic, ou en le réclamant à son propriétaire s’il est locataire.

    De plus, si des travaux s’imposent, par exemple pour installer du matériel, l’accord préalable du propriétaire est nécessaire.


    La durée effective de l’activité professionnelle

    Les travailleurs indépendants à domicile, les entrepreneurs individuels, les professions libérales peuvent travailler chez eux indéfiniment.

    Néanmoins, si le professionnel passe en société, le siège social ne peut pas être maintenu à domicile plus de 5 ans. Au-delà, l’entreprise devra signer un bail commercial.


    Le loyer, une charge professionnelle déductible

    En cas d’exercice de son activité à son logement, il est possible de déduire en charge professionnelle la fraction du loyer correspondant à son usage professionnel. Le plus souvent, la ventilation entre usage professionnel et usage personnel est calculée en rapportant la superficie affectée à l’usage professionnel à la superficie totale des locaux.

    Dans le cas de l’utilisation d’une résidence secondaire, il faut être en mesure de justifier la nécessité de son emploi dans l’exercice de son métier.

    L’ensemble des charges accessoires pourront être aussi déduites à due concurrence : eau, électricité, assurance habitation, abonnement internet…Il ne faut pas oublier de demander au bailleur les quittances de loyer. Elles doivent être conservées en comptabilité.

    L’intérêt d’un tel montage doit être bien évalué, car l’exercice partiel de son activité à domicile est susceptible d’entrainer son assujettissement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) sur la fraction des valeurs locatives correspondant à l’activité professionnelle menée chez soi. L’idéal est qu’une pièce du logement soit spécifiquement réservée à l’exercice professionnel. S’il s’agit d’une pièce utilisée aussi à titre privé, comme le salon, la prudence veut de ne pas exagérer la surface nécessaire à l’activité.


    Pour en savoir plus :

    Les types de clauses d'habitation bourgeoises

    Comment déduire le loyer en charge professionnelle pour les professions libérales ?

    Pour savoir comment changer l'usage d'un bien immobilier, vous pouvez également consulter notre article ici ****************************************************************************************************************************************************************************

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