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créée le 23 / 12 / 2015

Peut-on encore investir aux Etats-Unis ?

La crise des subprimes est terminée aux Etats-Unis. Elle s’est traduite par un effondrement des prix jusqu’en 2012, avant un net rebond en 2013. La bonne santé actuelle du marché immobilier, notamment locatif, offre des opportunités d’investissement.











16 indicateurs montrent que le marché immobilier a passé un cap

Aujourd’hui, le marché est largement assaini…

  • Chez JP Morgan, les crédits non-remboursés ne représentaient plus que 0,56% du total à mi- année. Rien de comparable avec les 4,5% constatés il y a cinq ans.
  • La hausse des prix immobiliers tourne désormais autour de 5% par an.
  • Le rythme des saisies est revenu sur une tendance de long terme, à savoir moins d’un million par an.
  • …Boosté par un crédit bon marché.

  • La décision récente de la FED de relever ses taux marque un certain retour à la normale, signe d’une économie qui ne vit plus sous perfusion.
  • Le taux des crédits immobiliers à 30 ans se situe actuellement à 3,9%, ce qui reste largement au-dessous des niveaux de 2007, à savoir 7%.
  • Autre point positif, si l’on ramène l’effort à fournir par les ménages (qui est calculé entre le prix de l’immobilier, le niveau du coût de l’argent et les revenus), on se situe à un niveau historiquement bas, comme en 2000.
  • Les transactions se sont élevées à environ 5,7 millions en 2015, contre 4,6 millions en 2011.
  • Le marché de la construction est bien orienté…

  • Les mises en chantier dépassent le million d'unités depuis 8 mois, une série sans précédent depuis 2007.
  • Les mises en chantier de maisons individuelles, plus gros segment du marché, ont augmenté de 7,6% à un rythme de 768.000 unités, leur plus haut niveau depuis janvier 2008.
  • …tandis que le nombre de locataires progresse

  • Le nombre de locataires a encore progressé de 2 millions en 2015, du fait en particulier des jeunes qui quittent le domicile parental.
  • Le taux de vacance de logement en location est passé de 7,5% au second trimestre 2014 à 6,8% un an plus tard, une tendance qui devrait soutenir les loyers en 2016.
  • La démographie va soutenir à moyen terme le marché immobilier…

  • De 2010 à 2050, la population américaine devrait croitre de 100 millions de personnes pour atteindre entre 422 (selon l’ONU) et 458 millions d’habitants (selon l’U.S. Census Bureau’s).
  • Contrairement à d’autres régions du monde (Chine, Japon, Europe, Corée du Sud), pénalisées notamment par un faible taux de fécondité, la population en âge de travailler va continuer à augmenter.
  • Le dynamisme du marché immobilier dans les années proviendra de la population hispanique, qui a un âge moyen de 27 ans, contre 41 ans pour les Blancs.
  • …Sans compter la déferlante d’investisseurs asiatiques

  • Les Chinois représenteraient, selon le New York Times, 1 achat sur 14 de maisons vendues plus de 1M$.
  • Le prix moyen investi par les ressortissants de Chine continentale, Taiwan et Hong Kong s’établit à 832K$, soit plus de trois fois le budget d’un résident, selon la National Association of Realtors.
  • De nombreuses opportunités

    Si certains investisseurs n’ont pas eu froid aux yeux en achetant aux Etats-Unis au plus fort de la crise, il n’est pas trop tard pour le faire, à condition d’être sélectif. La même année, les prix peuvent monter à un endroit et baisser ailleurs.

    La taille du pays et ses différents segments (location, luxe, résidence principale ou secondaire) permettent à chacun de trouver chaussure à leur pied à tous les prix. Toutefois, il est vivement conseillé de s’entourer de spécialistes.

    Interview avec My US Investment


    Immo"/

    3 questions à Victor Pagès, Fondateur et Dirigeant de My US Investment, cabinet de conseil en investissement immobilier aux Etats-Unis dédié à la clientèle francophone. Il emploie 7 salariés, dont 2 outre-Atlantique. Il a travaillé auparavant en Asie et aux Etats-Unis pour BNP Wealth Management.

    Quels sont vos points forts ?

    Les Etats-Unis ne présentent pas un marché immobilier uniforme et immuable. Même sur le plan économique, tous les Etats n’évoluent pas au même rythme. Il est compliqué d’y investir seul.

    Nous parcourons sans cesse une dizaine de régions des Etats-Unis, que nous connaissons sur le bout des doigts.

    Et, notre cabinet de conseil a construit depuis 4 ans tout un écosystème avec des collaborateurs sur place, des techniciens pour les diagnostics, des avocats, des marchands de bien pour acheter aux enchères, des comptables, des gestionnaires locatifs, etc. Après la vente, nous prenons en charge les mises en conformité administratives et fiscales.

    Nous jouons le rôle de chef d’orchestre, ce qui permet à nos clients de gagner un temps considérable et d’éviter certaines chausse-trappes.

    Certains investisseurs se basent même entièrement sur notre documentation et ne visitent pas les biens, qu’ils destinent à la location.

    Quels sont les pièges à éviter ?

    L’emplacement reste bien sûr primordial dans une optique à moyen terme. Il faut éviter des biens trop anciens, et faire également attention à ne pas surpayer une acquisition.

    Il existe toujours un risque de change. Mais, nos clients francophones étant largement investis en euros, ils ne se trompent pas en diversifiant leurs actifs.

    Je pense aussi que compte tenu de la taille des Etats-Unis, les investisseurs doivent aussi être alertés de certaines contraintes climatiques, comme la neige à Syracuse ou Buffalo, les inondations en Louisiane. Pour Miami, qui est exposé aux ouragans, des assurances spécifiques permettre aux investisseurs d’être couverts.

    Quelle performance peut-on attendre ?

    Les rendements sont sans commune mesure avec la France. En passant par un expert comme My US Investment, l’investisseur peut souvent obtenir un bien dans des conditions très favorables.

    Dans ces conditions, il n’est pas rare de prétendre à un rendement locatif de 8% net.

    Néanmoins, si la plupart des investisseurs payent cash leurs acquisitions, pour les autres, il est difficile de trouver un crédit auprès d’une banque locale. Pour faire jouer l’effet de levier de crédit, un courtier en crédit en France peut se révéler très utile.

    Contact :

    10, rue Chauchat, 75009 Paris

    01 84 16 17 81

    315 Madison Avenue, New York, NY 10017

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