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créée le 20 / 01 / 2014

Obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier

Placement immobilier éligible à la loi de finances

Condamnation d'un agent immobilier

Le 2 Octobre 2013, la cour de cassation a rendu un arrêt condamnant un agent immobilier pour manquement à ses obligations d'information et de conseil dans le cadre d'un placement immobilier éligible à la loi de finances dit "Demessine". Les époux X avaient acquis un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation qu'ils avaient donné à bail commercial pour une durée de 10 ans. Malheureusement, l'exploitant en charge de sous-louer le bien en location saisonnière a été placé en liquidation judiciaire et le bail a été repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses. Les époux X ont alors assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d’information et de conseil l'agence immobilière spécialisée en immobilier de placement qui, titulaire d’un mandat de vente, s’était entremise dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle.

Placement immobilier: Énonciation de la Cour de cassation

Indications sur les opérations immobilières de placement

  • « qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer, la cour d’appel constatant que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l’agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d’occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux X..., investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, a pu en déduire que l’agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d’information et de conseil en s’abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l’impact sur la fiabilité annoncée du placement
  • « qu’après avoir retenu que les époux X... n’avaient pas été complètement informés sur les risques que comportait l’opération, la cour d’appel a estimé que la sécurité annoncée du placement constituant une caractéristique essentielle pour ces investisseurs, les avait déterminés à s’engager dans une acquisition dont l’objectif immédiat n’était pas de « profiter » d’un appartement à la montagne ; que, par ces motifs, d’où il résulte, avec certitude, qu’exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l’investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les époux X... auraient refusé d’y souscrire, elle a légalement justifié sa décision de réparer les préjudices financiers et moral nés des manquements retenus à l’encontre » de l’agence.