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créée le 15 / 11 / 2013

De nouveaux éléments à prendre en compte pour un investissement locatif

La nouvelle loi ALUR: Investissement locatif

Indications sur l'investissement locatif

Voici quelques conseils pour composer avec cette nouvelle loi.

Les deux points essentiels de la loi ALUR (la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme rénové), l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers, ont été adoptés.

Dans des zones où il existe un fort décalage entre l’offre et la demande, le propriétaire ne pourra pas exiger un loyer supérieur au loyer médian majoré, fixé par le préfet. Ce « loyer médian majoré » devient le « loyer élevé ». Ce changement d’appellation doit éviter de définir ce montant comme une norme à atteindre pour les propriétaires. Le loyer de référence exclu également les surfaces de moins de 12m² dans son calcul afin d’éviter une baisse trop importante de celui-ci.

Loi ALUR: Le contrat de location et la durée du bail à l'achat d'un logement

Le contrat de location ne pourra plus prévoir d’indemnités lors d’un retard de paiement du loyer. En effet la garantie universelle des loyers (GUL), financée par les locataires et propriétaires sous forme d’une taxe, sera chargée d’indemniser le propriétaire lors d’un défaut de paiement.

Attention également à la durée du bail lors de l’achat d’un logement occupé. En effet, les sénateurs ont durci les conditions si vous souhaitez récupérer votre bien, après achat, pour l’habiter ou héberger un de vos proches. Il ne suffira plus seulement d’attendre la fin du bail en cours. Si le terme du bail a lieu moins de deux ans après l’acquisition, il faudra attendre un délai de deux ans supplémentaires. Par exemple, pour un bail de trois ans, si le bien est vendu l’année précédant la clôture du bail, le propriétaire devra attendre deux années supplémentaires à partir de la date d’achat, avant d’occuper son acquisition. Au total le locataire aura occupé le logement pendant quatre ans. Si l’achat intervient la première année du bail, l’acquéreur devra attendre la fin du bail avant de prendre possession de son acquisition.

Investissement locatif

Lors d’un investissement locatif, les précautions de base devront donc probablement être accrues avec le projet de loi ALUR. Il s’agit de choisir avec davantage d’attention le lieu de l’acquisition immobilière. Le logement doit être proche des transports et des commerces pour attirer les locataires potentiels. Mais on devra également considérer attentivement « le loyer élevé » afin de vérifier la rentabilité de son investissement.