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créée le 20 / 07 / 2015

Le meublé retrouve sa jeunesse

Century 21 vient de mettre en évidence la baisse du rendement locatif. Heureusement, le meublé offre une alternative intéressante à redécouvrir. Des avantages fiscaux permettent aux bailleurs de se constituer un patrimoine dans la pierre tout en encaissant des revenus réguliers.








La location meublée saisonnière a beaucoup fait parler d’elle ces derniers temps, la mairie de Paris a même lancé des coups de filets importants dans certains quartiers, tels que le Marais afin de contrôler les particuliers se lançant de façon illégale dans cette activité.

Cela ne veut pas dire que toute forme de location meublée est interdite, y compris location saisonnière, qui conserve toute son utilité.

Nous distinguons essentiellement 3 types de locations meublées non professionnelles (LMNP) ou professionnelles (LMP) :

1/ Les résidences (touristiques, séniors, étudiantes, médicalisées)

Toutes ces résidences sont gérées par des sociétés proposant de louer le bien, dont vous êtes le propriétaire, dans le cadre d’un bail commercial.

Ce bail offre bien souvent un rendement fixe dépendant de l’occupation que vous souhaitez ou non. Comme ce bail dure 9 ans, il convient de faire appel à une société reconnue pour son professionnalisme et solide financièrement.

Les rendements les plus intéressants que nous constatons sont aux alentours de 4%.

Ce type d’investissement, dans certains cas, peut également permettre à l’investisseur de bénéficier des réductions d’impôts dans le cadre des lois Duflot et Censi-Bouvard.

2/ La location meublée avec un bail d’une durée d’an

Cette activité touche essentiellement les grandes villes accueillant un nombre important d’étudiants et de cadres ayant besoin de se loger à l’année avec plus de flexibilité et sans avoir besoin de meubler le logement.

Les déplacements professionnels, pour raison de séminaires, de mutation ou de formation, restent le premier motif des séjours en location meublée à Paris.


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Source : Lodgis, Baromètre de la location meublée à Paris : les chiffres du 2ème trimestre 2015

Louer en meublé permet de générer du rendement :

  • le différentiel de loyer est de l’ordre de 15 à 20% avec la location nue,

  • le risque d’impayé est plus faible pour deux raisons principales:

  • d'abord, par ce que les locataires de meublés sont plus aisés,

    et ensuite, par ce que ce type de location répond généralement à un besoin temporaire.

    Attention, depuis un an, ce type de location est également réglementé par la loi du 6 juillet 1989 modifiée de certaines dispositions applicables à la location nue.

    Selon la dernière enquête de Lodgis, les prix de la location meublée ont progressé en moyenne de 1,50% à Paris depuis un an. Une tendance encore plus accentuée dans l’Ouest parisien et les arrondissements parisiens hors centre.


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    Source : Lodgis, Baromètre de la location meublée à Paris : les chiffres du 2ème trimestre 2015

    3/ La location saisonnière

    Cette dernière est essentiellement pratiquée dans les régions touristiques (stations balnéaires, stations de ski….). Elle a connu un développement important grâce à l’essor de « l’économie collaborative », comme Airbnb.

    Dans le cas particulier de Paris, cette activité est fortement réglementée en raison des difficultés pour s’y loger. Les services municipaux estiment entre 25.000 et 30.000 les logements jadis loués à des personnes travaillant et vivant à Paris, transformés en véritables meublés touristiques à plein temps.


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    Source : Wall Street Journal, carte de Paris montrant, quartier par quartier, le nombre de nuitées Airbnb l'été 2014 dans la capitale.

    La demande pour ce type de logement est très forte dans certains quartiers touristiques de la capitale tels que le Marais, Saint Germain ou Montmartre.

    Un statut avantageux

    Les trois familles ci-dessus de location meublée permettent à l’investisseur de bénéficier du statut spécifique de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) en application depuis 1947.

  • ce régime n’entre absolument pas dans les différentes niches fiscales que nous connaissons,

  • il est régi par le code civil, ce qui lui confère une plus grande stabilité.

  • il n’est pas impacté par les plafonnements récents mis en place sur les différentes niches fiscales.

  • De nombreuses déductions

    Au-delà de la déduction des intérêts, assurances et autres charges imputables dans le cadre d’un investissement traditionnel, l’investissement en LMNP vous permet d’amortir votre bien immobilier sur 30 ans et les meubles sur 10 ans, si vous optez pour le régime aux frais réels.

    Ainsi passés en charges, ces amortissements viennent diminuer, voire annuler, les revenus locatifs.

    Exemple :

  • Acquisition d’un bien de 300 000€
  • Prêt immobilier sur 15 ans à 1.65%, soit une mensualité de 1 883€ et une assurance d’environ 75€/mois
  • Ameublement et aménagement pour 10 000€
  • Considérant une location saisonnière d’environ 2 500€/mois (30K€/an), sur les 5 premières années, par exemple, l’investisseur pourra déduire :

  • En moyenne 351€/mois (4 212€/an) au titre des intérêts d’emprunt
  • 75€/mois au titre de l’assurance (900€/an)
  • 1 000€/an au titre de l’amortissement des meubles
  • 10 000€/an au titre de l’amortissement du bien immobilier
  • Au final, sans avoir pris en compte la liste exhaustive de tous les frais déductibles (notamment la taxe foncière ou les travaux), l’investisseur pourra déduire environ 16K€ des 30K€ de revenus perçus. Ainsi, le calcul de son impôt se fera sur une base imposable de 16K€ au lieu de 30K€. Ainsi, en considérant une tranche marginale d’imposition de 30% la « réduction d’impôt » généré par cette formule de location serait d’environ 4 200€.

    Emplacement et crédit

    Au final, le succès relatif d’Airbnb selon les régions ou les quartiers montre l’importance de l’emplacement.

  • le bailleur doit sélectionner son bien dans une optique à moyen terme. Ainsi, par exemple, une résidence étudiante devra se situer près d’une université.

  • en fonction du bien choisi, le bailleur aura des profils de locataires très différents.

  • Il est aussi judicieux de recourir largement à l’emprunt pour bénéficier à plein des avantages de l’endettement.






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