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créée le 02 / 02 / 2017

La SCI pour les nuls

Dans une société civile immobilière (SCI), des associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI constitue un outil précieux pour gérer un bien locatif en commun en évitant l’écueil de l’indivision qui ne permet pas de nommer officiellement un gérant.
La SCI est soumise soit à l’impôt sur les revenus (IR), soit option à l’impôt sur les sociétés (IS). Chacun de ces régimes entraîne des conséquences différentes.





Mais, avant de rentrer dans le vif du sujet, une petite vidéo pour rappeler certains atouts de la SCI :




La SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les associés déclarent directement les revenus fonciers dégagés par la SCI à hauteur de leurs parts.

Principaux avantages

  • La SCI peut déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur la totalité des loyers perçus.
  • En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable en fonction de ses parts jusqu’à 10.700 €.
  • Si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 €, l’associé peut opter pour le régime du micro-foncier (le régime micro-foncier est un dispositif simplifié de calcul de votre revenu foncier imposable pour des revenus locatifs allant au maximum jusqu’à 15.000 euros par an).
  • Avantage très appréciable, au même titre que la détention d'un bien en personne physique, la plus-value est exonérée de l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, avec un abattement progressif au-delà de la 5ème année de détention. Vous profiterez d'une exonération totale des droits sociaux au-delà de la 30ème année

    Points à surveiller

  • Si la SCI exerce des actes de commerce à titre principal, elle risque d’être requalifiée en société commerciale.
  • La rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices.



  • La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

    L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés peut être faite lors de la création de la SCI ou en cours de vie. Ce choix est irrévocable.

    Principaux avantages

  • Les associés des SCI ne paient d’impôt sur le revenu sur ces bénéfices que l’année où les dividendes sont versés.
  • Ces SCI bénéficient d’un taux réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38 120 €.
  • Imposée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la SCI peut amortir le bien immobilier acheté (mais pas le terrain).
  • Les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière sont déductibles.
  • L'amortissement de l'immeuble vient réduire le bénéfice imposable
  • De même pour la rémunération versée au gérant associé.

  • Ainsi, suivant sa situation le choix de l’impôt sur les sociétés peut permettre de réduire les revenus imposables et le cas échéant de se constituer une réserve avec les résultats non distribués.

    Points à surveiller

  • Lors de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values sont, sauf exceptions, imposables à hauteur de de 33,33%.
  • Si l’apport de l’associé a été fait à crédit, les intérêts d’emprunt versés ne sont pas déductibles de son impôt sur les revenus.


  • Faut-il priviliégier la SCI soumise à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés ?

    Au final, le choix du meilleur régime fiscal d'une SCI dépend de la situation des associés (âge, famille, taux d’imposition, …).
    Dans les faits, l’impôt sur les revenus est souvent privilégié.
    Néanmoins, si vous ne souhaitez pas conserver votre bien immobilier à long terme, vous profiterez moins de l’avantage de la fiscalité des plus-values avec une SCI soumise à l'impôt sur le revenu.
    Si vous êtes fortement imposé, mais que vous anticipez une baisse de vos revenus (retraite par exemple), choisir l’impôt sur les sociétés peut être une solution.


    Il faut donc bien étudier la fiscalité lors de la création d’une SCI. Même si vous n’êtes pas nuls, consultez un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable. Ils pourront vous faire des simulations et vous expliquer aussi l’intérêt pour la SCI de faire jouer le levier de l’endettement.
    Sachez également que la SCI peut être utilisée pour acquérir un local professionnel.



    Pour aller plus loin :
    L’avis des Notaires

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