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créée le 12 / 10 / 2018

Le droit de préemption pour les nuls

Les communes peuvent se porter acquéreuses de biens immobiliers mis en vente sur leur territoire. C’est ce qu’on appelle le Droit de Préemption Urbain (DPU). Cet interventionnisme correspond à une politique locale active de l'habitat : éviter trop de commerçants ayant la même activité, développer le tourisme, lutter contre l’habitat insalubre, préserver le patrimoine...

Le droit de préemption suit un processus bien normé. Il s’applique dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Néanmoins, même pour ces dernières situations, un droit de préemption « renforcé » peut être institué par délibération motivée du conseil municipal.

Outre la commune, d’autres « organismes délégataires » (État, établissement public d'aménagement, communauté de communes) peuvent s’en prévaloir.

1/ La place du notaire dans le DPU

Si le DPU concerne la zone où se situe le bien, le notaire qui s’occupe de la vente doit déposer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cet acte, adressé à la commune en lettre recommandée avec accusé de réception, doit être rédigé après la date du compromis de vente et avant la signature de l’acte authentique.

Ce document doit mentionner certains éléments :

  • Nom du propriétaire
  • Situation et consistance du bien vendu
  • Références cadastrales
  • Prix et conditions de vente
  • Et le nom de l’acquéreur

  • En cas d’oubli, la vente peut être annulée pendant 5 ans à partir de la signature de l’acte authentique.

    2/ Le délai de réponse de la commune dans le cadre du DPU

    La commune dispose dès lors de deux mois pour réagir.

    La commune peut ainsi se porter acquéreuse.

    En cas d’absence d’intérêt, la transaction poursuit son cours habituel.

    Sans réponse dans le délai imparti, le silence de la commune vaut refus.

    3/ Le risque de se voir racheter le bien immobilier à un prix inférieur que celui souhaité

    A réception de la DIA, la commune peut décider de préempter le bien au prix indiqué. Mais, elle peut aussi faire une offre à un prix inférieur.

    Dans le premier cas, la vente se tiendra dans les 3 mois de l’acceptation.

    Dans le cas d’une offre plus basse, la commune doit proposer un autre prix au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

    4/ Comment répondre à une offre d'achat dans le cadre du DPU ?

    A compter de la réception de l'offre d'acquérir, faite en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b), le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption :

  • Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés
  • Soit qu'il renonce à l'aliénation. Le silence du propriétaire dans ce délai de deux mois équivaut également à une renonciation d'aliéner.
  • Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation
  • Dans cette dernière hypothèse, la commune a 15 jours pour entamer une procédure d'expropriation (art. R.213-11 du code de l’urbanisme).

    A défaut de saisine, le vendeur peut au final céder son bien aux conditions et prix de la DIA.

    5/ Que faire en cas de mésentente dans le DPU ?

    Si les deux parties ne s’entendent pas sur le prix, le juge, qui aura été saisi pour en fixer un, se basera sur des transactions portant sur des biens de même nature dans le même secteur géographique.

    Tant que le nouveau prix n'est pas déterminé, le vendeur peut renoncer à vendre.

    Une fois le prix de vente déterminé, la commune et le particulier disposent de deux mois pour renoncer ou accepter au prix nouvellement fixé. Si aucune des deux parties n’intervient durant cet intervalle, la loi considère que ce nouveau prix est accepté par les deux parties. Dans ce cas, le transfert de propriété bénéficie la commune.

    Si c'est la commune qui renonce, le propriétaire peut vendre son bien, au prix judiciairement fixé et indexé sur l'indice Insee du coût de la construction, pendant cinq ans.

    Le témoignage en 2014 de Maître Nicole Beaudouin, avocate au barreau du Mans



    Selon la jurisprudence, le DPU ne peut pas être assimilé à de la spoliation par les propriétaires. Même s’il se traduit par un achat parfois à prix cassé, la Cour de cassation, dans une décision rendue le 5 juillet dernier, considère en effet qu’il n’y a pas d’atteinte au droit de propriété garanti par la Convention européenne des droits de l’homme.

    Bon à savoir : Tout propriétaire peut demander à la mairie par courrier simple si son bien peut faire l'objet d'un DPU.
    Le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune.
    Si l'utilisation ultérieure du bien préempté ne correspond pas aux engagements initiaux, les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient d'un droit de rétrocession.


    Pour aller plus loin : Un article plus détaillé sur le site Droit-Finances



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