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créée le 03 / 04 / 2018

Pourquoi confier vos biens à un professionnel de la gestion locative ?

La société Baratte a été créée en 1892. Après plusieurs générations à la tête de la société, la famille Baratte a passé la main en 2017. Elle emploie désormais 15 salariés autour de trois métiers : la gestion locative, le syndic de copropriété (un métier très encadré par une loi de 1965 ancienne et peu en phase avec l’ère de la digitalisation) et la transaction (locations et ventes). Baratte est surtout présent dans l’habitation, mais intervient également dans l'immobilier professionnel avec les commerces et les bureaux.

L’externalisation de la gestion locative épargne aux bailleurs de nombreuses tâches chronophages. Thierry Bonnefond, gérant et actionnaire de Baratte, nous explique ce qu’un professionnel peut apporter comme services dans ce domaine.

Quelle est l’étendue de vos missions ?
Nous travaillons à partir de mandats.
Nos clients nous confient la gestion quotidienne de leurs biens.

  • Une de nos premières missions concerne les relations avec les locataires. Nous cherchons les locataires. Nous regardons leur solvabilité et voyons s’il il faut des garanties contre les impayés. A ce titre, nous privilégions la caution personnelle d’une personne physique.
  • Quand cela est nécessaire pour la bonne location des locaux, nous proposons des travaux de rénovation au propriétaire et nous nous assurons de leur bonne exécution.
  • Nous facturons les loyers et établissons les quittances.
  • Nous suivons le recouvrement des loyers et pouvons aller jusqu’au Tribunal pour récupérer les créances en souffrance.
  • Nous assurons toutes les relations de la vie quotidienne avec le locataire, comme par exemple les interventions des entreprises (plombier, électricien, …).
  • Nous assurons le lien avec la copropriété (paiement des charges de copropriété et des appels de fonds). Si cela est nécessaire et que le client le souhaite, nous assistons pour son compte à l’assemblée générale.
  • Nous avons aussi à suivre, le cas échéant, la gestion des sinistres comme les incendies ou les dégâts des eaux.
  • Il nous arrive aussi de gérer le personnel des immeubles, comme le gardien (fiche de paye, congés payés, etc).
  • Pour les impôts fonciers, nous récupérons aussi près du locataire la taxe des ordures ménagères
  • Autant de missions qui permettent de soulager les bailleurs.

    Quels sont vos liens avec le locataire ?
    Nous sommes leur seul interlocuteur. Nous recueillons leurs éventuelles réclamations. Lorsqu’elles nous paraissent légitimes ou juridiquement fondées, nous faisons notre recommandation à notre mandant qui tranche. Mais nous restons l’interface des locataires.

    Dans certains cas, nous sommes alertés, parfois via le propriétaire, du comportement indélicat du locataire, par exemple trop bruyant. C’est alors à nous de régler cette question avec lui.

    Avez-vous le droit de vendre le bien ?
    Non, notre mandat de gestion locative ne nous autorise pas à exercer des actes de disposition, comme la vente du bien ou la création servitudes.
    Nous ne pouvons pas non plus signer un bail commercial qui confère un droit réel au locataire (le droit au renouvellement faisant partie de la propriété commerciale), sauf à obtenir de notre mandant un pouvoir spécial pour le faire.

    Qu’attendent de vous les bailleurs ?
    Ils nous demandent de gérer au mieux le bien dans la défense de leurs intérêts et en les déchargeant du souci de gestion.
    Néanmoins, l’implication des propriétaires est très variable. Dans le cas d’une indivision, il n’est pas rare qu’on ne nous demande qu’un rapport annuel. C’est aussi le cas chez les clients qui nous connaissent depuis plusieurs générations. Ils nous font totalement confiance.
    D’autres au contraire sont demandeurs de points plus réguliers.
    Nous effectuons ces rendez-vous en vis-à-vis.

    Comment êtes-vous rémunérés ?

    Nos tarifs sont dégressifs selon les volumes. Ainsi, pour un petit lot isolé (un studio au sein d’une copropriété), nous prélevons 6,5% hors taxe des encaissements (loyers et provisions sur charges).
    Pour nos clients les plus importants, avec qui nous encaissons des volumes qui dépassent le million d’euros annuel, pour un ou plusieurs immeuble entiers, notre taux de rémunération est plus faible.

    Quels sont les acteurs en place ?

    Il existe à mon sens quatre modèles d’acteurs.
    Des géants comme Foncia ou Nexity ont mis des process industriels qui visent à capter du volume en échange de primes réduites. Cela ne correspond pas à toutes les attentes.
    Les acteurs traditionnels, comme nous, sommes plus artisanaux : nous nous adaptons à chaque client en restant à son écoute. Chez Baratte, nous nous définissons comme un gestionnaire de proximité. Nous cultivons le même type de relation qu’on peut avoir avec un Notaire de famille. Nous suivons des familles dans les hauts et dans les bas (succession, partage, divorce).
    Une autre typologie d’acteurs, s’est spécialisée dans la gestion de l’immobilier défiscalisé. Ils interviennent sur tout le territoire.
    Enfin, il existe les agences de quartier, qui proposent un service de proximité mais avec peu de moyens et une qualité de service (très) aléatoire.

    Quels sont vos points forts ?
    Outre notre réputation et notre histoire, nous sommes particulièrement expérimentés dans la gestion du patrimoine immobilier des familles privées. Nous récupérons d’ailleurs pas mal d’entrée en relations de bailleurs qui sont déçus par le mode de gestion des grands du secteur.
    Nous pouvons intervenir sur des problématiques complexes, comme les sorties d’indivision. Nous avons fait le choix de la proximité, c’est-à-dire Paris et la Première Couronne. Nos services peuvent aussi intéresser des expats ou des étrangers, qui ont trop éloignés pour gérer leurs baux.
    De plus, par notre taille humaine et notre culture de la relation de proximité, nous sommes bien adaptés pour certains institutionnels qui ont aussi des biens immobiliers à gérer (caisse de retraite, mutuelles, grosses associations). Notre volonté de développer la relation avec les propriétaires institutionnels est d’ailleurs cohérente avec mon passé professionnel chez les grands investisseurs et celui de mon associé, Bruno Guy-Wasier.

    Pour contacter les experts de Baratte :
    13 rue Paul Valéry
    75116 PARIS
    01.45.53.82.00
    Baratte



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