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créée le 03 / 08 / 2018

Le bail emphytéotique pour les nuls

Tiré du droit romain, le bail emphytéotique avait pour vocation de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers, souvent mal exploités, d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges. Il a été repris en droit Français. L’immeuble objet du contrat peut être à usage d’habitation, rural, industriel ou commercial.

Un bail à redevance très faible

La singularité de ce bail tient au fait qu'en compensation d'une redevance très faible, le bailleur devient propriétaire des améliorations et des constructions que le locataire a effectué pendant la durée du bail.

Selon la jurisprudence « La valeur locative n’a pas sa place dans l'économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur ».

En février 2014, la Cour de cassation a même interdit toute révision du canon emphytéotique sur le fondement de la modification matérielle des facteurs de commercialité, ce qui veut dire que les bailleurs ne peuvent pas saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative.


Un bail soumis aux règles de droit commun relatives à la propriété immobilière

En cours de bail, le preneur ou emphytéote peut entreprendre n'importe quels travaux, sauf ceux qui dégraderaient la valeur du fonds.

Le droit conféré obéit aux règles de droit commun relatives à la propriété immobilière : accession, sous location, cession, saisie, hypothèque.

Non seulement le preneur doit payer son loyer, mais il doit se comporter en « bon père de famille ». Le non-respect de ces obligations peut conduire à la résiliation judiciaire du bail emphytéotique.


Un bail très distingué

Le bail emphytéotique se distingue nettement d’autres contrats de louage comme :

  • Le contrat de bail de droit commun et le bail rural à long terme, qui n’offrent au preneur qu’un droit personnel.
  • Le bail à construction. Dans ce contrat, le bailleur peut insérer dans le contrat de bail une clause précisant l’usage auquel l’immeuble à édifier est destiné. Pour sa part, l’emphytéote est tenu d’améliorer le bien, et non d’édifier des constructions.

  • Un bail de longue durée

    La durée d’un bail emphytéotique ne peut être inférieure à 18 ans et peut atteindre 99 ans.

    Titulaire d'un droit réel pendant sa durée, le preneur ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement ni à indemnité d'éviction.

    De même, la durée du bail consentie par un emphytéote ne pouvant dépasser celle du bail emphytéotique, le sous-locataire ne pas lui non plus prétendre à l'expiration de celui-ci ni à un droit au renouvellement ni à une indemnité d'éviction.


    Les formalités concernant le bailleur

    Concernant le bailleur, il est requis une capacité plus rigoureuse que pour le louage classique.

    Pour être opposable aux tiers, le contrat doit être publié à la conservation des hypothèques.

    Dans le Larzac, un bail emphytéotique de 60 ans avait été mis en place à l’issue d’une bataille épique, permettant à une structure de louer les terres aux agriculteurs sur une très longue durée. En 2013, Stéphane Le Foll, ministre de l'agriculture, l’a prolongé jusqu’en 2083. Certains occupants de la ZAD de Notre Dame des Landes auraient voulu bénéficier d’un tel bail.



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