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créée le 08 / 12 / 2014

Acheter un bien immobilier aux enchères




Aussi connues sous le nom de « ventes par adjudication », les ventes de biens immobiliers aux enchères peuvent parfois rimer avec bonnes affaires. Encore faut-il connaitre les rouages du marché. Ces ventes se déroulent dans des conditions spécifiques et encadrées, qu’il vaut mieux maitriser avant d’exploiter ce canal d’achat.



A quelles ventes puis-je participer ?

A ce jour, il existe trois types de vente en France :

  • Les ventes organisées par les chambres départementales des notaires : C’est de manière volontaire de la part de leurs propriétaires que les biens sont vendus lors de ce type d’enchères (héritage par exemple). Ces ventes peuvent également se faire par internet. www.immobilier.notaires.fr
  • Les ventes du service du Domaine : Les biens de ce type de ventes peuvent provenir de diverses situations : cession de l’Etat, successions en déshérence ou encore renoncement d’héritage. www.ventes-domaniales.fr
  • Les ventes judiciaires en TGI (tribunaux de grande instance) : Une saisie ou une liquidation judiciaire peut faire suite à des impayés, la procédure judiciaire étant généralement entamée à partir du 5e impayé. Existe aussi la vente sur licitation, à l’occasion des successions (ex : indivision). www.avocats-ventes.com
  • Un bien immobilier me plait, quelles sont les démarches à suivre ?

    Etape 1 : Visitez

    Trois dates de visites collectives libres sont prévues avant la mise aux enchères pour les ventes notariées et celles de l’Etat. En ce qui concerne les ventes judiciaires, comprenez bien que cette situation n’enchante pas l’ancien propriétaire et qu’il est possible qu’il soit présent lors de l’unique visite proposée, elle aussi libre mais sous présence d’avocat.

    Etape 2 : Consultez le cahier des conditions générales de vente

    Il vous faut contacter le notaire ou l’avocat en charge de la vente pour consulter le cahier des charges.

    Etape 3 : Obtenez un accord de principe et fixez-vous un prix maximal

    Avant la séance d’adjudication, demandez un accord de principe à votre conseiller financier. Vous saurez alors combien vous seriez en mesure d’emprunter. N’oubliez pas de prendre en compte les frais liés à l’achat dans votre calcul pour savoir jusqu’à combien vous pouvez faire monter les enchères.

    Etape 4 : Se présenter à la vente aux enchères

    Puis-je m’y présenter seul ?

    Absolument, sauf pour les ventes judiciaires où vous devrez soit venir avec un avocat, soit l’envoyer à votre place.

    Que faut-il apporter le jour J ?

    Prévoyez un chèque de consignation dont le montant est inscrit dans le cahier des charges (généralement 20% du montant de la mise à prix pour les ventes des Notaires, 5 à 20% pour les ventes du Domaine). Pensez bien que pour les ventes des Notaires, un chèque de banque est souvent indispensable. Pour les ventes du Domaine, si la mise à prix est inférieure à 7 500 €, aucune consignation ne vous sera demandée. Enfin, pour enchérir en vente judiciaire, deux chèques de banque sont généralement demandés : le premier à l’ordre du Bâtonnier correspondant à 10% de la mise à prix ou au minimum à 3 000 €, le second à l’ordre de la CARPA correspondant à 4,25 % de la mise à prix.
    Un justificatif d’identité (pièce d’identité pour les personnes physiques, extrait K.BIS et copie des statuts pour les personnes morales). Pour les ventes judiciaires, vous devrez justifier de votre identité, votre domicile et votre solvabilité.

    Comment se déroule la vente ?

    Après la présentation du bien mis en vente, les acquéreurs potentiels, leur mandataire ou leur avocat en cas de vente judiciaire, peuvent enchérir en levant le badge numéroté qui leur a été remis à l’entrée. Les ventes sous pli cacheté sont aussi très répandues. Les ventes des Notaires se déroulent traditionnellement à la bougie ou au chronomètre.

    A quoi correspond la mise à prix ?

    Pour les ventes des notaires, une mise à prix de 70% de la valeur estimée du bien est conseillée (avis de valeur effectué par un professionnel). Le vendeur peut toutefois choisir une mise à prix supérieure, sans dépasser les 90% du montant de l’estimation. Autre alternative, le vendeur peut choisir de ne pas donner de mise à prix. Il aura alors communiqué au notaire un prix de réserve. C’est-à-dire que si aucun acquéreur potentiel ne dépasse le prix de réserve à l’extinction des bougies, il n’y a pas d’adjudicataire.
    En ce qui concerne les ventes du Domaine, la mise à prix n’a pas de règle particulière, mais elle est souvent faible car de nombreux biens vendus sont en mauvais état. La mise à prix est fixée par l’Etat.
    Enfin, la mise à prix annoncée lors des ventes judiciaires dépend de la raison amenant le bien sur ce marché. Si la vente est volontaire, la mise à prix est généralement égale à 75% de la valeur estimée. En cas de vente forcée, elle n’a rien à voir avec la valeur du bien puisqu’elle correspond au montant de la dette exigée du créancier.

    La dernière bougie s’est éteinte et vous n’êtes pas l’adjudicataire (personne ayant porté l’offre la plus élevée) ? Merci d’avoir participé, vous pouvez récupérer votre chèque de consignation à la fin de la séance.
    Vous êtes l’adjudicataire ? Bien joué, passez à l’étape suivante.

    Etape 5 : Signez le compromis de vente

    A savoir : même en ayant signé le procès-verbal d’adjudication le jour de la vente avec un notaire, vous n’êtes pas encore propriétaire. Il faudra patienter 10 jours pendant lesquels il est possible que quelqu’un surenchérisse sur l’offre que vous avez faite (délai de surenchère). Si un intéressé se manifeste et propose un prix au moins 10 % plus élevé, le bien sera alors remis aux enchères.

    Etape 6 : Obtenir rapidement un financement

    Puisque vous avez suivi les étapes comme un élève modèle, vous avez surement obtenu un accord de principe. C’est un bon départ mais il vous faut à présent une offre de prêt, document au contenu réglementé, sans quoi le compromis de vente sera jugé caduc. Une fois l’offre de prêt signée par les deux parties, vous devez verser le solde du prix, auquel on soustrait la consignation, ainsi que les frais ajoutés (publicité de la vente, droits de mutation, émoluments du notaire,…). Le délai diffère en fonction de la vente, mais correspond généralement à 30 jours après la signature de l’acte de vente pour les ventes des Domaines, 45 jours pour les ventes des notaires et 60 jours pour les ventes judiciaires.
    Une fois ces délais dépassés, vous pouvez obtenir un délai supplémentaire majoré au taux légal, différant en fonction du type de vente et du montant dû.

    Vous avez payé l’intégralité de la somme due et passé toutes ces étapes avec brio ? Félicitations, les clés sont à vous.

    Que se passe-t-il si je n’ai pas obtenu de financement à temps ?

    Une fois le délai accordé dépassé, des intérêts de retard sont dus. Le non-paiement du prix peut entraîner l’annulation de la vente et vous supporterez l’ensemble des frais puisque le bien sera remis en vente sur « folle enchère ». Sachez que si le prix obtenu alors est inférieur à celui que vous aviez proposé, la différence est aussi à votre charge.

    /!\ Attention : Sachez bien qu’une vente aux enchères ne propose pas de condition suspensive d’obtention de prêt, vous ne pouvez pas vous rétracter après votre offre. Il est donc PRIMORDIAL de connaitre votre limite de prix afin de ne pas vous retrouver avec un bien trop cher pour vous et pour lequel vous n’obtiendrez pas de financement.

    © Carte Financement