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créée le 30 / 03 / 2016

Le marché des commerces devient très sélectif

Peu avant la fin des soldes, plusieurs études ont été publiées sur le marché des commerces en France. Carte Financement en reprend certains éléments, en se concentrant sur le centre-ville. Comme les abeilles autour du pot de miel, l’hyper-centre fait actuellement l’objet de toutes les convoitises, un phénomène observé ces dernières années et qui devrait s’accentuer.



Knight Frank France estime que la conjoncture a été plutôt favorable aux commerçants en France. L’an passé en effet, la croissance a été meilleure que prévue. Si les dépenses de consommation tournent depuis 2007 entre 40 à 42 Mds € par mois de dépenses, elles reviennent dans le haut de ce corridor, qui n’avait été atteint qu’une fois, en 2011.

Ruée sur les zones les plus fréquentées

Cushman & Wakefield évalue à 2 Mds€ les investissements immobiliers réalisés en rues commerçantes l’an passé, soit une hausse de 27%. Ce bond s’explique par plusieurs transactions de boutiques au pied d’immeuble de plus de 100M€.

Cushman & Wakefield souligne une intensification de la concurrence pour tenir le haut du pavé dans la Ville Lumière. Comme le prouvent :

  • L’essor d’enseignes récentes (Pandora, Tiger, Hema),
  • Le débarquement de nouveaux entrants (Nyx),
  • La multiplication de magasins éphémères,
  • La montée en puissance de boutiques de marque dans divers secteurs d’activités (Maille, Lipault, Le Creuset),
  • L’ouverture des boutiques de pure players (Spartoo, Sensee, Smallable),
  • Et de concepts qualitatifs de restauration et d’alimentation (Vapiano, Kusmi Tea).
  • Des arbitrages drastiques

    Selon la Française AM, la montée du e-business réduit le chiffre d’affaires au m2 des magasins, ce qui pousse les enseignes à :

  • réduire les surfaces prises à bail dans les zones situées un peu à l’écart.
  • réinvestir les quartiers à fort passage, malgré des prix élevés, tout en déployant une offre multicanale.
  • En Europe, la pression sur le centre est en outre renforcée par les champions du e-commerce, qui n’hésitent pas eux non plus à ouvrir des boutiques flagship dans les endroits les plus passants.

    La rareté des meilleurs emplacements incite néanmoins certains commerçants à rénover leurs locaux, voir à opter pour des quartiers alternatifs, offrant plus de choix.

    La libéralisation du travail le dimanche

    L’ouverture du dimanche a jeté de l’huile sur le feu. De nombreux intervenants se sont hâtés de rechercher les perles rares dans la capitale. Knight Frank France a ainsi mesuré que l’activité transactionnelle s’est focalisée sur les meilleures rues.

    Par ricochet, Knight Frank France en souligne deux impacts :

  • La progression des loyers touche la plupart des surfaces disponibles sur les emplacements prime. Auparavant, elle se cantonnait aux plus belles boutiques.
  • On assiste à un faible nombre de prise à bail sur les artères de seconde catégorie.
  • Au final, malgré ces disparités, le loyer moyen parisien a progressé de 10% en 2015, soit désormais 1.390€ par m² de surface pondérée.

    Avec de fortes disparités.

    Valeurs locatives prime à Paris en 2015 (En €/m²/an hors taxes, hors charges)

    banque"/

    Source : Knight Frank France

    La province n’échappe pas à cette vague.

    Selon Cushman & Wakefield, certains axes phares captent les investissements, comme des enseignes étrangères assez récentes (Michael Kors à Lyon), des marques qui cherchent à se différencier avec des boutiques tenues en propre (Maille à Bordeaux) et de nouveaux entrants (Nyx à Toulouse).

    Valeurs locatives Prime (€/M2/AN/ZA)
    banque"/

    Source : Cushman & Wakefield



    Néanmoins, Cushman & Wakefield perçoit une bipolarisation en province :

  • L’accroissement général de vacance se poursuit dans les villes moyennes,
  • Mais certaines villes sont recherchées (flux touristique ou consommateurs locaux aisés) comme à Annecy, Biarritz et La Rochelle.
  • Tension sur les rendements

    Cette flambée des prix pèse sur les rendements.

    En centre-ville de Paris, il n’est pas rare de voir des taux de rendement locatif en-dessous des 4 %, des niveaux qui pourraient aussi être atteints pour des emplacements exceptionnels en province.

    Knight Frank France estime que la consommation va bien se tenir en 2016, même s’il demeure des incertitudes sur le plan de l’emploi. Une nouvelle fois, ce sont les meilleurs emplacements qui tireront leur épingle du jeu. C’est pourquoi, l’écart entre les emplacements prime et les autres devrait encore se creuser.

    Pour la Française AM, seules les plus grandes villes vont attirer de plus en plus d’enseignes. Le gérant d’actifs a classé les villes en termes d’attractivité. Entrent en compte certains projets urbanistiques et les grandes manifestations culturelles ou sportives. L’emplacement devient primordial pour l’investisseur qui souhaite en tirer des revenus à long terme avec un risque limité. Pour la Française AM, la sélectivité s’impose.



    Référence :

    Knight Frank France : « Le Grand Rattrapage »

    : les marchés immobiliers d’entreprise en Ile-de-France Bilan 2015 -Perspectives 2016

    Cushman & Wakefield :

    Les marchés français de l’immobilier des commerces 2016

    La Française AM :

    Le commerce de centre-ville : une valeur sûre dans un environnement en pleine mutation

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