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créée le 06 / 10 / 2014

Le crédit immobilier professionnel

Gérants, entrepreneurs, auto-entrepreneurs, artisans et professions libérales ; tous peuvent souscrire à un prêt immobilier en vue de financer leurs locaux d’activité. Que vous souhaitiez investir dans des bureaux, un commerce (restaurant, café, bar, magasin, galerie marchande,...), un centre médical, un immeuble industriel, des logements locatifs ou que vous souhaitiez construire ou agrandir pour un usage commercial ; vous pouvez accéder au crédit immobilier !

L’engagement des banques

Arnaud Montebourg, ministre de l’Economie, a reçu le 27 juin dernier, à Bercy, le rapport de l’Observatoire sur le financement des TPE en France. Comme vous le savez, les TPE, très petites entreprises, font face à des difficultés concernant l’accès au crédit. Pour cette raison, les banques s’engagent à améliorer leurs services envers ces entreprises. Elles souhaitent en effet avoir un rôle pédagogique envers ces entreprises dont les crédits représentent un volume considérable malgré les difficultés d’accès (227,5 milliards d’euros en cours). Ainsi, les banques s’engagent à respecter un délai de 15 jours pour donner réponse à ces entreprises lorsqu’elles feront une demande de crédit. En cas de réponse négative, les banques s’engagent à proposer un rendez-vous au client pour lui expliquer les raisons du refus de financement.

Quelques règles bancaires à connaitre

Les critères financiers à retenir dans le cadre de votre crédit immobilier professionnel :

  • Quotité de financement :
  • Contrairement au crédit immobilier résidentiel pour lequel il est encore assez courant de financer 100% de la valeur du bien à crédit, il vous faudra bien souvent un apport plus important dans le cadre de l’acquisition de vos locaux professionnels. L’apport standard retenu par les banques est de 20%.

  • Service de la dette :
  • La banque requiert souvent un ratio de couverture de l’échéance du crédit par les loyers de 120%. C'est-à-dire que les loyers, payés par votre activité commerciale à vous-même ou à votre SCI propriétaire des locaux, doivent représenter 120% du montant des échéances.

  • La durée de financement :
  • Alors que certains particuliers s’endettent jusqu’à 25 ans, voire même 30 ans, pour l’acquisition d’un bien résidentiel, il est moins courant de dépasser une durée de 15 ans pour des locaux professionnels. Certaines banques refusent même d’aller au-delà de 12 ans.
    Bien entendu, en fonction de votre dossier il est toujours possible de déroger sur un ou plusieurs de ces points. Cependant, plus vous vous éloignerez de ces standards bancaires plus les conditions de financement que vous obtiendrez se dégraderont. Un emprunteur qui souhaitera déroger sur tous ces points pourra même remettre en cause ses chances d’obtenir son crédit immobilier.

    Le crédit immobilier professionnel en fonction de son statut

    Comment obtenir un prêt en fonction de votre statut ?

  • Je suis gérant d’une petite entreprise
  • Bien souvent, le gérant souhaitera acquérir ses locaux professionnels à titre personnel en propre ou via une SCI. Que vous soyez salarié ou non, en tant que gérant, vos revenus dépendent de la situation financière et économique de votre entreprise. La banque exigera donc que vous lui présentiez des pièces (bilans comptables, arrêté comptable, statuts de la société,…) justifiant de la santé de l’entreprise. Il est préférable d’avoir au moins 3 ans d’antériorité mais, dans certains cas, nous pourrons nous satisfaire d’un ou deux ans de bilan. Une personne se mettant à son compte dans un secteur dans lequel elle exerce depuis de nombreuses années pourra parfois convaincre la banque, surtout si son portefeuille client est déjà bien constitué. Si vous êtes salarié, vos derniers bulletins de salaire seront pris en compte et une moyenne de vos revenus variables sur les 3 dernières années sera établie. Si vous ne l’êtes pas, c’est la liasse fiscale de votre entreprise qui sera utilisée pour contrôler vos revenus.

  • J’exerce une profession libérale
  • Excellent profil, les banques vous adorent ! Vous devrez néanmoins, vous aussi, constituer un dossier de taille pour convaincre un établissement de vous financer. Selon votre statut, un an d’ancienneté peut suffire à souscrire un prêt. Encore faut-il prouver que la santé financière de votre activité est bonne. Pour cela, il vous faudra présenter les déclarations fiscales ou les comptes des deux dernières années si vous avez une société d’exercice libéral (SELAS, SELARL,…). Enfin, l’arrêté comptable de l’année en cours peut aussi être requis.

  • Je suis entrepreneur individuel / auto-entrepreneur
  • Ce statut n’est pas le plus apprécié. Vous n’avez pas nécessairement de comptabilité et la limite entre le personnel et professionnel est très mince. Les banques auront du mal à avoir une visibilité précise sur votre activité et ainsi à déterminer le risque crédit. Un changement de statut ne serait pas forcément une mauvaise idée. Sinon les conditions sont quasiment les mêmes que pour un gérant. Seul changement important pris en compte si imposition au forfait ; l’abattement fiscal sur le chiffre d’affaires des entrepreneurs individuels.

    Quelques aides pour faciliter l’accès à un emprunt

  • Dans certain cas, la BPI (Banque Publique d’Investissement anciennement OSEO) pourra intervenir conjointement avec l’établissement prêteur, soit en contre-garantie ou bien en cofinancement. Votre courtier en crédit pourra également vous accompagner dans ces démarches
  • Bénéficier des aides publiques. Dans nombre de régions françaises, des aides territoriales pour les projets immobiliers de divers secteurs sont remboursables sans intérêt.
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