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créée le 19 / 02 / 2019

Immobilier d'entreprise : 2018, une nouvelle année record avec des incertitudes

2018 a obtenu de très belles performances si on s’en tient aux chiffres des cinq plus gros acteurs du marché, dont Jones Lang Lasalle (JLL), BNP Paribas Real Estate ou encore Knight Frank. Et ce, qu’il s’agisse de l’immobilier locatif ou de l’immobilier d’investissement.

Pour le premier, si la demande placée est stable par exemple en Ile-de-France sur 1 an à 2,504 millions de m², c’est tout de même +14 % au-dessus de la moyenne décennale, faisant oublier la baisse de -5% par rapport à 2017. En région, la situation est toute autre : la demande placée y augmente de +24 % par rapport à la moyenne décennale et de +5 % en comparaison à 2017. Pour le second, plusieurs chiffres donnent le tournis mais démontrent un marché très actif. D’abord, plus de 21 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier de bureau l’an passé, battant le record historique (déjà) de 2007. Ensuite, plus de 350 transactions ont été réalisées contre une moyenne de 253 sur les dix dernières années. Enfin, pour la seule région Ile-de-France, les ventes en l’état futur d'achèvement (VEFA) ont bondi de +44 % à 3,1 milliards d’euros.


Un marché immobilier porté par la recherche de bien-être

A travers ces chiffres, il faut comprendre que Paris a poussé à son maximum son attractivité. Les grandes métropoles régionales aussi. Il n’y a pas de contradiction à cela, c’est le résultat d’une “tendance sociétale de fond”, relève François-Xavier Roux associé chez Cordell, une société spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise. Il développe : “aujourd'hui, la plupart des entreprises qui avaient quitté la capitale pour faire des économies, reviennent très fortement à Paris. Elles pensent ainsi attirer des talents en s'occupant de leur bien-être. Ce qui est un enjeu majeur.

Cette question du bien-être des salariés joue aussi en faveur des régions. “Une partie des effectifs ont des velléités de mieux vivre dans des espaces plus agréables et de pouvoir habiter dans des surfaces plus grandes, poursuit-il. Dès lors, beaucoup d'entreprises se posent la question de se réimplanter, ou de s'implanter, dans des villes comme Nantes, Bordeaux, Lille, Lyon ou encore Marseille, ainsi que toutes celles qui sont reliées facilement par le TGV. De plus, elles obtiennent des conditions de location trois fois moins coûteuses qu'à Paris pour la même qualité d'immeuble ‒ 200 euros/m² maximum contre 600 à 800 euros/m² ‒, tout en proposant un cadre de vie plus agréable. ” L’investisseur sort aussi gagnant, là où à Paris il voit son rendement tomber jusqu’à 3 %, en région il ne passe pas sous la barre des 4 %.

La poussée du coworking et du para-hôtelier, la chute des commerces

Les grands acteurs du marché de l’immobilier d’entreprise pointent deux autres phénomènes qui rendent attractives la capitale de la France et celles des régions. Ils entraînent aussi une hausse des loyers ‒ exemple : +5 % sur deux ans en Ile-de-France ‒, voire une pénurie de biens notamment à Paris. D’un côté, il y a le coworking, dont l’objectif est de relouer à des entreprises de petite taille ou en développement. L’an passé, il a représenté 25 % de l’offre de plus de 5 000 m² dans Paris ! De l’autre, on trouve le para-hôtelier. C’est-à-dire la transformation de bureaux en logement pour de la location touristiques sur courte durée. M.Roux explique cet engouement notamment en raison des “contraintes posées à Paris qui font qu'aujourd'hui pour mener à bien cette activité, il faut un local commercial et non pas un espace d'habitation”. Là encore, cela permet d’améliorer les rendements bas de la capitale, “grâce à la marge dégagée par l'exploitation du lieu”, précise-t-il.

Tout n’est pas idyllique. “Le commerce vit une révolution, du fait de la vente en ligne et de la livraison à domicile, observe la société Cordell. Les commerces sur les axes secondaires en ont souffert.” Une boutique sur une grande avenue comme les Champs-Elysées à Paris, tire encore son épingle du jeu mais celle dans une rue adjacente ou excentrée, qui de plus propose moins de commerces, rencontre des difficultés pour continuer son activité. Ce qui explique la baisse de -14 % des investissements immobiliers sur ce secteur par rapport à la moyenne des cinq dernières années.

Immobilier d’entreprise : Que faire en 2019 ?

Que va-t-il se passer en 2019 ? L’inquiétude est de mise. Est-ce que le haut cycle est atteint et le marché va se retourner ? Est-ce que l’année va être intéressante sans réaliser les performances de 2018 ? Les experts du marché surveillent le moment où le lait va déborder de la casserole sans pouvoir en prédéterminer la cause. Surprise donc ! Dans ce contexte, “il faut privilégier les actifs de bonne qualité et bien placé, conseille François-Xavier Roux. Plus globalement, il faut continuer à profiter des taux bas. C'est le plus important. Et puis, en achetant à Paris ou dans une région en fort développement et bien située, il existe finalement peu de risque sur un temps long. En effet, il y a peu chance d'être perdant sur un horizon de 5 à 10 ans.



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