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créée le 07 / 05 / 2017

Le droit au bail pour les Nuls

Le droit au bail constitue un élément clé du fonds de commerce. Il entre dans le patrimoine du commerçant ou de l’artisan. Il peut donc être cédé. Néanmoins, la cession du bail nécessite certaines précautions.










Quel est l'intérêt du droit au bail ?

Il permet à son détenteur d'obtenir de la part du propriétaire des locaux une garantie de renouvellement du bail. Si le bailleur s’y oppose, ce dernier doit payer une indemnité appelée « indemnité d'éviction. »
C’est aussi, en cas de cession, la somme que le cessionnaire (locataire entrant) paye au cédant (locataire sortant).

Comment le calculer ?

Outre la valeur locative des locaux, plusieurs critères permettent d’estimer la valeur du droit au bail :

  • L’emplacement
  • La configuration et l’agencement des locaux
  • Les possibilités d'agrandissement
  • La durée restant à courir

  • Il convient aussi d’examiner la valeur de transactions équivalentes dans la même zone de chalandise.

    Le locataire peut-il céder son fonds de commerce ?

    Le locataire peut souhaiter, en cours d’exploitation, céder son fonds de commerce. Dans ce cas, le droit au bail est mis dans la corbeille avec les autres éléments du fonds de commerce, en particulier la clientèle ou le nom commercial. En 2015, près de 40.000 transactions ont eu lieu en ce sens pour une valeur moyenne de 180.000€ (source Bodacc).

    Le droit au bail peut-il être vendu isolément ?

    Le locataire a la liberté de céder le droit au bail à une personne qui ne reprendra pas son activité. Le repreneur est donc ici intéressé par l’emplacement (par exemple une boutique dans une rue passante). La cession de droit au bail est aussi appelée parfois « cession de pas de porte ».

    Néanmoins, cette opération nécessite certaines vérifications :

  • Si l’article 1717 du Code civil prévoit que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. En réalité, c’est rarement le cas.
  • La destination (l’activité exercée) est généralement précisée dans le contrat de bail. Concrètement, sauf si une clause dite « tous commerces » est inclue dans le contrat, le bailleur devra autoriser la nouvelle activité. On parle alors de « déspécialisation ».

  • A ce titre, il arrive souvent dans un premier temps que soit signée une promesse synallagmatique de vente, où l’acheteur s’engage à acheter, mais sous condition suspensive de l’accord du bailleur.

    Faut-il prévoir un certain formalisme ?

  • De nombreux baux prévoient que le bailleur assistera à la signature de l’acte de cession.
  • Pour sécuriser la transaction, il est parfois spécifié que la cession se réalise par acte authentique.

  • Tous les détails doivent être scrupuleusement pointés avant de signer, comme la présence éventuelle de créanciers inscrits (nantissement sur fonds de commerce) ou encore la possibilité de pratiquer son activité pendant au moins trois ans.

    L’acquisition du droit au bail peut être financé à crédit, outre d’autres formes de prêts lors de l’installation. D’un point de vue comptable, le droit au bail n’impacte pas le compte de résultats, car il figure, au bilan, dans les immobilisations non amortissables.

    Le point de vue de Jean-Baptiste Gouache, avocat, conseil d'enseignes et de commerçants

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    Evaluation de l’indemnité d’éviction (CCI Ile de France)

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