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créée le 07 / 03 / 2019

L'intérêt d'être propriétaire de son local professionnel

Bureau, entrepôt, local commercial, hôtel, atelier, restaurant… Tout professionnel a nécessairement besoin d’un lieu adapté pour exercer son métier. En être propriétaire revêt de nombreux avantages. Bien sûr, l’achat d’un local professionnel nécessite de disposer de ressources pérennes. C’est un fait. Aussi, cette acquisition doit intervenir plutôt quelques mois ou années après le démarrage de l’activité. Cela étant, il existe de nombreuses solutions pour trouver le montage financier adéquat et adapté à votre situation. De plus, le niveau très bas des taux d’intérêt rend le coût d’un crédit peu élevé.

Local professionnel : réaliser des économies et sécuriser son activité

Lorsque vous êtes locataire, vous signez ce qu’on appelle un bail commercial. Ce dernier dispose d’un terme : 9 à 12 ans. A la fin du bail, le bailleur peut décider de ne pas vous renouveler la location. Ce qui implique de trouver un nouveau lieu et entraîne un risque important pour vous : perdre une partie de votre clientèle car la nouvelle adresse lui est moins pratique. Être propriétaire vous évite cette difficulté lorsque votre activité dispose d’une visibilité sur plusieurs années.

Bien que ce ne soit pas le schéma le plus traditionnel, votre entreprise peut décider d’acquérir ses locaux ou bureaux. Dans ce cas il n’y aura pas de loyer à prévoir et une fois le crédit immobilier remboursé, l’opération permettra de baisser significativement les charges de l’entreprise. Bien entendu, le Code général des Finances publiques autorise que soit déduit du résultat imposable, la valeur du bien sous la forme d’un amortissement du bâtiment acquis ainsi que les intérêts d’emprunt, l’assurance, l’entretien, les réparations et les éventuels travaux entrepris pour garder le lieu adapté et attractif.

Dans ce cas, bien que la valeur du bien immobilier augmente la valorisation de l’entreprise lors de sa cession, il est plutôt d’usage de séparer l’immobilier de l’exploitation. Un éventuel repreneur ne souhaiterait pas forcément acquérir un bien immobilier dans le cadre d’une opération de croissance externe ou d’une reprise de société. De plus, vous pourriez également être intéressé par la possibilité de percevoir une rente immobilière après une éventuelle cession.

Se constituer un patrimoine

Pour acheter son local, il paraît préférable de constituer une société civile immobilière (SCI) distincte ou d’opérer à titre personnel. Attention, ici l’idée est que la SCI (ou vous directement) perçoive les loyers pour rembourser un éventuel crédit immobilier qui aurait été souscrit pour l’acquisition du bien. Un conseil : mieux vaut éviter l’idée de démembrer le bien immobilier en faisant acquérir, par exemple, l’usufruit par une SCI et la nue-propriété par vous-même ou une autre société. Ce montage, intéressant dans son concept, rencontre moultes obstacles en particulier pour le financement, notamment pour des problématiques liées à la prise de garantie hypothécaire sur le bien immobilier.

Si vous décidez de détenir ce bien via une société vous devrez également choisir le régime fiscal de cette société suivant votre situation. Vous devrez opter pour l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu.

Gérer sa retraite et sa succession

Ce qui explique que l’acquisition de votre local professionnel doit être vue et réalisée dans une démarche patrimoniale. En effet, une fois votre activité cédée, vous continuez à percevoir des revenus, les loyers auprès du locataire qui vous aura remplacé. D’ailleurs, avant même cette issue, vous percevrez des loyers de votre société permettant, dans un premier temps, de rembourser votre crédit puis de vous constituer de l’épargne et des revenus complémentaires. Si vous n’occupez pas la totalité du lieu, la partie non utilisée peut être louée à d’autres professionnels

De même, le moment venu, vous pourrez céder le bien au repreneur de votre activité ou à une autre personne, et profiter d’une plus-value intéressante qui s’ajoute au produit de cession de votre entreprise. Ou bien encore, léguer le bien à des héritiers au moyen d’une donation-partage, qu’ils aient envie ou pas de poursuivre également votre activité professionnelle. Vous réalisez ainsi une transmission en douceur et en limitant les droits de succession.



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