+33.1.86.95.21.65
créée le 03 / 06 / 2015

Le Portugal : immobilier bon marché et paradis fiscal des étrangers

Nicolas Séguy a passé 14 ans à Shanghai, Singapour et à Hong Kong, où il a dirigé une marque de baskets, avant de la céder. Installé à Lisbonne depuis décembre, il accompagne les étrangers souhaitant vivre ou investir au Portugal, un pays qui leur ouvre les bras.











En tant que "Conseil & Assistance en investissement immobilier au Portugal", Nicolas Séguy aide ses clients à comprendre l’environnement dans lequel ils envisagent de vivre, ainsi qu’à régler tous les problèmes administratifs. La connaissance du terrain et des prix permettent aussi aux investisseurs de gagner un temps précieux. Il peut aussi co-investir avec des clients pour des projets spécifiques (résidence pour retraités avec assistance médicale, logement étudiant, etc.).

Pourquoi le Portugal cherche-t-il à attirer de nouveaux résidents ?

Le pays a été durement touché par la crise. Le chômage est encore élevé et le niveau moyen des salaires reste très bas. Les banques locales sont plombées par de nombreux appartements en périphérie des villes, dont les crédits n’ont jamais été remboursés avec la crise.

La venue dans le pays d’une population aisée venue de l’étranger est apparue comme un moyen de participer à la revitalisation de l’économie et à la réhabilitation de l’habitat.

Le programme Golden Visa, qui peut conduire au bout de 6 ans à la nationalité portugaise, a déjà généré plus de 2 500 visas. Ce viatique a l’avantage d’ouvrir l’espace Schengen. Il intéresse certains étrangers, qui se posent des questions sur le devenir de leur pays d’origine, comme les Russes ou les Chinois.

Qu’offre le Portugal aux retraités français ?

Le Portugal cherche à attirer les retraités européens. En France, ce programme est bien connu, en raison de l’exonération de l’impôt sur le revenu, ainsi que certains revenus comme les intérêts ou les dividendes. Il faut passer plus de 183 jours par an au Portugal pour y prétendre.

Le gouvernement portugais espère attirer ainsi des milliers de retraités Français. En 2014, 2 200 Français y ont posé leurs valises, dont 80% de retraités.

A en croire la Chambre de Commerce et d’Industrie franco-portugaise, qui organise chaque année un salon immobilier à Paris, entre 6 000 et 20 000 retraités sont attendus cette année.

Existe-t-il certaines précautions à prendre ?

Certaines conditions doivent être remplies. Ainsi, les fonctionnaires n’ont pas accès à ce programme.

De plus, certaines niches fiscales autorisées par le FISC français ne bénéficient pas de ces exonérations.

Pour éviter une requalification, les retraités français ne doivent pas détenir une partie trop importante de leur patrimoine en France, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou mobiliers.

Je conseille systématiquement à mes clients de passer par un avocat fiscaliste, pour baliser le terrain en aval et en amont. Je travaille pour ma part avec un cabinet, qui a déjà délivré 750 Golden Visa.

D’autres dispositifs existent-ils ?

Oui, le programme des résidents non habituels, qui est très ouvert, y compris aux actifs ou aux Portugais non-résidents depuis 5 ans. Il prévoit une résidence dans le pays plus de 183 jours par an, consécutifs ou non, et d’y avoir un intérêt familial (ex : venir en famille).

Dans ce cas, le bénéficiaire ne paye pas d’impôt pour ses revenus réalisés hors du Portugal, un peu comme à Hong Kong ou Singapour. En revanche, les revenus réalisés au Portugal sont imposés à hauteur de seulement 20%.

Ce statut peut être très avantageux pour de nombreuses professions freelance, comme les journalistes. Attention, ce dispositif est limité à 10 ans.

Les bénéficiaires de ces cadeaux fiscaux doivent-ils être propriétaires ?

Dans le cadre de Golden Visa, les bénéficiaires doivent acquérir un bien immobilier d’au moins 500 000 €.

A l’opposé, les retraités étrangers et les résidents non habituels peuvent très bien se contenter d’être locataires.

Pour ma part, avant de faire un choix, je conseille à mes clients de s’installer quelques mois au Portugal en location, afin de peaufiner leur décision et de découvrir la région, où ils comptent vivre.

Quels sont les atouts du Portugal ?

Je n’ai jamais vu personne migrer au Portugal uniquement pour des raisons fiscales.

Le climat est bien sûr très attrayant. Lisbonne est la capitale européenne la plus ensoleillée, avec plus de 320 jours de soleil par an.

Par rapport à d’autres pays, comme la Grèce, l’Italie et l’Espagne, les Portugais parlent bien les langues étrangères, notamment le français chez les plus de 45 ans, et l’anglais pour les plus jeunes.

Il est rare de voir dans un aussi petit pays une telle diversité de paysages : côtes, vignes, collines ... Sans compter le patrimoine historique.

Et, ce n’est pas une légende, la population est foncièrement gentille, accueillante et prête à aider, même si elle est moins exubérante que les Espagnols.

Quels sont les meilleurs endroits où investir ?

Lisbonne est un excellent choix, devant Cascais sur la côte. Même si Lisbonne ne comprend que 700 000 habitants intra-muros, elle a tous les attraits d’une capitale. J’estime à ce titre que le foncier y est largement sous-évalué, avec un prix médian compris entre 2 000€ 3 000 € le m².

Une autre région se dégage, l’Algarve, qui connaît une seconde vague d’investisseurs et de touristes, après avoir dans le passé attiré Anglais, Allemands et Scandinaves.

Malgré le potentiel de croissance de Porto, le démarrage des transactions immobilières a été plus lent qu’à Lisbonne.

Quelle est l’échelle des prix à Lisbonne ?

Les prix sont compris entre 1 000 € le m² pour une ruine et 6 000€ m² pour un condominium, tout équipé, dans le centre de Lisbonne.

Les prix sont repartis à la hausse depuis 2 ans. Fait nouveau : si un bien de qualité est vendu au juste prix, il part en quelques jours.

Existe-t-il d’autres spécificités ?

J’ai vu certains investisseurs obtenir un rendement locatif bien meilleur qu’en France. Notamment à Lisbonne, qui profite de l’explosion du tourisme, avec des rendements locatifs de courte durée dépassant les 10% par an.

Quel est le formalisme de l’achat immobilier ?

Il faut passer par un avocat qui a les pleins pouvoirs.

Il est possible de faire une réservation sur un bien, une option qui marque l’intérêt de l’acquéreur, mais qui a peu de valeur juridique. En revanche, la signature de la promesse est très engageante : il faut bien réfléchir aux clauses suspensives.

Le financement est-il accessible ?

Les banques portugaises demandent souvent un historique de relations d’au moins 6 mois, afin de bien connaître le profil de l’emprunteur. Elles exigent un apport de plus de 30%, supérieur à ce qui se fait en France. Un emprunteur individuel peut obtenir un taux de 2,5%.

Certains de mes partenaires, des courtiers en crédit immobilier français dont Carte Financement, offrent pour leur part des taux très compétitifs.

Il est possible de prendre une hypothèque sur un bien immobilier en France et chercher à faire un levier.



Pour en savoir plus le marché immobilier portugais, les coordonnées de Nicolas Séguy sont les suivantes :

Email : nicolas@unitone.co

Téléphone : +351 933145505