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créée le 30 / 03 / 2016

L'incertitude et la fiscalité pèsent sur le marché immobilier britanique

Le régime “non-dom” a été instauré en 1799, sous le régime de George III par William Pitt the Younger, pour mettre à l’abri ceux qui disposaient de biens immobiliers à l’étranger contre de nouvelles taxes liées à la guerre contre la France. Ce statut a aussi favorisé certaines activités coloniales comme la culture du tabac en Virginie et celle de la canne à sucre en Jamaïque. Plus de deux siècles plus tard, ce dispositif permet aux Britanniques de désigner un pays étranger comme leur lieu de résidence. Ils sont alors seulement imposés sur les sommes qu’ils rapatrient en Grande-Bretagne. A l’opposé, toute leur fortune accumulée dans le reste du monde échappe à la Couronne. La récente remise en cause de ce mécanisme pèse sur le marché immobilier de luxe.



Pour les éditorialistes du Financial Times, on ne peut pas dire que le patron d’HSBC ait complètement coupé les liens avec son pays. Non seulement il travaille à Londres, mais ses enfants y suivent leur scolarité. A la tête de Barclays, John McFarlane, expatrié un certain temps avant de revenir au bord de la Tamise, est dans la même situation.

D’autres figures bien connues comme l’Indien Lakshmi Mittal ou le Russe Roman Abramovitch (propriétaire du Chelsea football club) en profitent également.

A vrai dire, le nombre de ces jet-setters et hommes d’affaires fortunés a progressé ces dernières années selon le FT, passant de 83.000 en 1997 à 116.000 en 2013. Pour Philip Augar, qui a travaillé chez NatWest et Schroders, auteur du livre "Reckless : The Rise and Fall of the City "», en 2008, 10 à 15% de tous les employés de la City bénéficiaient sans doute de ce statut.

Il était courant de négocier un salaire bas à Londres en échange du versement de bonus plus importants offshore. La City of London expliquerait à elle seule la moitié de la hausse des non-domiciliés depuis 1997. Néanmoins, figurent aussi dans ce lot des travailleurs avec des revenus plus modestes, comme des enseignants ou des infirmières.

L’affaire des HSBC Leaks a aussi montré que le banquier suisse a massivement suggéré à des personnes fortunées, comme des footballers, de profiter de ce statut et de venir loger leurs avoirs dans les Alpes, pour échapper définitivement à toute taxation.

Richard Caring, cité dans ces fuites, est né au Royaume-Uni. Ce magnat de la mode est propriétaire du select restaurant londonien The Ivy. Il est « non domicilié », car son père était un ancien GI, qui s’est installé à Londres après la guerre. Sa maison, dans un quartier cossu de Londres, est sobrement surnommée « le Versailles de Hampstead ».


Un durcissement progressif de la fiscalité des non-doms

En 2008, ce régime a commencé à devenir peu à peu plus contraignant.Après sept années de vie au Royaume-Uni, il faut payer un forfait, qui monte progressivement jusqu’à 90.000£, une taxe à payer pour continuer à en bénéficier. D’après certains chiffres, certes un peu anciens et datant de 2013, 5.080 non-doms auraient choisi de payer la taxe.

En juillet 2015, une étape a été franchie. George Osborne, ministre britannique des Finances, a décidé de mettre fin aux « non-doms » à vie. A partir de 2017, ce régime sera réservé à ceux qui ont passé moins de quinze des vingt dernières années au Royaume-Uni. Au-delà de cette période, les résidents britanniques seront considérés d’office comme domiciliés fiscalement au Royaume-Uni. Ils seront donc assujettis à l’impôt sur le revenu, sur les plus-values ainsi qu’aux droits de succession.

Dans certaines familles, la passation de ce statut à ses enfants a pu durer pendant 3 générations sans coup férir.

Ce sujet est un vrai serpent de mer. Margareth Thatcher, après une analyse des coûts et des bénéfices, s’était opposée à sa suppression. Elles espéraient alors que les armateurs grecs, réfugiés en Grande-Bretagne car ils craignaient l’Union Soviétique, assureraient leurs activités à Londres.

C’est un sujet sensible politiquement, d’autant plus que l’abolition de cette niche fiscale est une revendication forte du Labour, notamment d’Ed Miliband.

Tout ce débat a aussi un relent de chasse aux sorcières, avec des listes d’exilé fiscaux reprises dans la presse et sur Wikipédia.


Entre nouvelle recette fiscale et concessions

Au final, cette mesure venait à exonérer de nombreux contribuables qui se sont expatriés dans le cadre de leur travail, avant de revenir dans leur pays. Néanmoins, selon le Trésor, moins de 20.000 personnes seraient vraiment concernées par ce statut à vie.

Pour éviter un séisme, certaines concessions ont néanmoins été lâchées. Les biens des non-doms seront évalués sur leur valeur au 6 avril 2017, ce qui va leur éviter de payer des impôts sur les plus-values acquises depuis leur acquisition.Des accords transactionnels pourraient aussi être passés pour les fonds offshore détenus par les non-doms.

Les estimations de l’impact fiscal de ces mesures varient selon les observateurs. Selon le Ministère du Budget, elles pourraient générer plus de 300M$ de recettes fiscales à partir de 2020. Au fil des ans, cette réforme pourrait apporter 1,5 Mds£ dans les caisses de l’Etat, mais personne n’est sûr de rien.

Les retombées fiscales de la présence de ces exilés fiscaux, entrepreneurs, etc., ne seraient pas négligeables.



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En tout cas, l’avertissement de 2008 ne s’est pas transformé en exode.

Pour les défenseurs du statu quo, la fuite de certains tycoons pourrait aussi avoir des conséquences néfastes sur la qualité de la Champion League et de certains hôpitaux, voire une baisse des donations aux œuvres philanthropiques.

Les villes les plus citées pour recueillir les fuyards sont Paris, Dubai, Singapour et la Suisse.


Immobilier de luxe en berne

Ces incertitudes auraient d’ores et déjà fait chuter d’un tiers des ventes de biens immobiliers de plus de 5M£ en 2015 à Londres selon LonRes.

  • Chose inhabituelle, certains produits exceptionnels sont à vendre dans les Boltons, le quartier royal de Kensington, et à Chelsea, deux quartiers où les transactions de plus de 15M£ sont rarissimes.
  • Pour Morgan Stanley, 2016 devrait aussi s’inscrire en berne pour les appartements neufs du haut du panier.


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    Source : LonRes




    Au changement concernant les non-doms s’ajoute une série de hausses d’impôts qui vise l’immobilier de luxe. Le droit de timbre sur les propriétés les plus chères a été relevé, et les résidences secondaires vont aussi être frappées.

    Certains experts considèrent néanmoins que nombre de personnes fortunées font aussi le choix de la Grande-Bretagne en raison de sa stabilité politique, de sa législation immobilière, de son régime économique libéral, sans compter ses magasins de luxe et ses nombreuses possibilités de loisir.


    Comment attirer ces exilés avec un système fiscal alléchant

    Le Brexit perturbe également les investisseurs, qui pourraient suivre l’adage du Wait and See.

    On l’a vu récemment avec une chute de 8% du volume des transactions en août 2014 en Ecosse, lors du Référendum pour l’Indépendance.

    Selon le FT, certains « prédateurs », flairant la bonne affaire, n’ont pas attendu 2017 pour pointer leurs museaux :

  • L’Ambassade de Monaco vient d’organiser une fête au Royal Automobile Club à Londres, pour vanter son soleil et son Grand Prix de Formule 1
  • La Suisse a fait une campagne marketing pour vanter son régime au forfait
  • Même la France aurait mis en avant son régime d’impatriation


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