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créée le 05 / 06 / 2018

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Parmi les nouveautés de la Loi de Finances 2018, la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est une des plus emblématiques.

Si le nouvel IFI reprend certaines caractéristiques biens connues de l’ISF (fait générateur au 1er janvier, seuil d’imposition de 1.300.000 euros, barème d’imposition identique, mécanisme de plafonnement…), sa base de calcul a été profondément modifiée puisque cet impôt ne s’applique plus désormais qu’à la fortune immobilière, ce qui a entraîné la suppression de certains dispositifs de faveur (pactes « Dutreil-ISF » et réductions « ISF PME ») et le renforcement des mesures anti-abus.

Ces changements de règles constituent une bonne nouvelle fiscale pour la mjorité des contribuables. Ils peuvent toutefois en pénaliser d’autres, ce qui devra les inciter à repenser leur organisation patrimoniale.


Une base imposable restreinte

L’assiette de l’IFI est plus restreinte que celle de l’ancien ISF. Sous réserve de certaines exonérations, ne sont imposables à l’ISF que les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement par le contribuable en France ou à l’étranger. Source de complexité, les parts ou actions de sociétés sont également imposables à hauteur de leur fraction représentative de biens immobiliers sous certaines réserves.

Les actifs financiers, les droits mobiliers et les œuvres d’art sont en revanche exclus de l’assiette du nouvel impôt. En découle la disparition de certaines exonérations de l’ISF applicables aux titres d’entreprises telles que le régime ISF-PME ou le pacte Dutreil ISF (abattement de 75%) qui aurait pourtant pu continuer à s’appliquer aux biens immobiliers non affectés.


Sont également exclues les participations de moins de 10% dans des fonds d’investissement dont l’actif est composé à hauteur de moins de 20% des biens ou droits immobiliers imposables. Il en est de même pour les participations de moins de 10% dans des sociétés opérationnelles, ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ou si le contribuable ne pouvait, de bonne foi, disposer des informations sur la composition de l’actif immobilier de la société en question.

A noter : en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier reste imposable sur la valeur de la pleine propriété du bien sauf dans certains cas où la valeur du bien doit être répartie entre usufruitier et nue propriété (notamment en cas de d’usufruit successoral).


Evaluation des biens et clause anti-abus

Les biens doivent être déclarés à leur valeur vénale réelle. La résidence principale continue de bénéficier d’un abattement de 30%, et les parts et actions de sociétés cotées à prépondérance immobilière sont évaluées selon le dernier cours connu.

Concernant les parts ou actions de sociétés, notons qu’il existe une série de dispositions anti-abus applicables aux dettes présumées créées aux fins d’optimisation fiscale. Ainsi, ne peuvent être déduites les dettes contractées dans un but principalement fiscal, directement ou indirectement par la société, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier détenu par le redevable ou un membre de son foyer fiscal. Cette clause vise à empêcher les opérations dite de refinancement du patrimoine immobilier motivées pas des raisons principalement fiscale. Les dettes contractées dans un but patrimonial ou successoral devraient par contre échapper à la clause anti-abus.

Toujours dans le but d’éviter les mesures d’optimisations trop évidentes, les dettes contractées par une société auprès du contribuable (compte-courant d’associé), auprès d’un membre de son foyer fiscal ou d’une société contrôlée par le contribuable ou l’un de ses proches ne sont pas déductibles si elles n’ont pour objet l’acquisition ou l’entretien des biens imposables ou si elles ont été contractées dans un but principalement fiscal.

Enfin, les dettes contractées par une société auprès d’un membre du groupe familial ne sont pas déductibles, sauf à justfier que ce prêt a été conclu dans des conditions normales.


Exonération de certains biens

Sont exclus de l’assiette imposable les immeubles et droits immobiliers détenus en direct et affectés par le redevable à son activité professionnelle principale, ainsi que les biens immobiliers détenus indirectement par le contribuable, affectés à l’activité de la société qui les détient ou à l’activité d’une société dans laquelle le redevable exerce sa propre activité.

La loi de Finances 2018 a par ailleurs maintenu l’exonération des biens professionnels. Cette exonération s’applique notamment aux biens immobiliers affectés à une activité de location meublée professionnelle (qui suppose que le contribuable réalise plus de 23.000 euros de recettes annuelles et que cette activité représente plus de 50% des revenus professionnels de son foyer fiscal). Les redevables bénéficiant de cette exonération sont affranchis de l’IFI sur les immeubles qu’ils possèdent en direct, mais également ceux qu’ils détiennent par société interposée, telle qu’une SCI. Attention toutefois, les immeubles détenus par l’intermédiaire d’une société exerçant une activité de location meublée restent imposables, sauf si cette société est considérée comme un bien professionnel. Enfin, l’exonération partielle (75%) des bois et forêts, ainsi que des parts de groupement forestiers,des biens ruraux donnés à bail long terme et des parts de groupement fonciers agricoles a été maintenue.


Passif déductible

Le contribuable peut déduire les dettes liées à ses actifs immobiliers imposables. Ainsi, les dettes relatives à l’acquisition et à l’amélioration des immeubles (entretien, réparation) sont déductibles. La loi prévoit toutefois un plafonnement de déduction pour les contribuables dont le patrimoine est supérieur à 5.000.000 d’euros. Si le montant des dettes excède 60% de la valeur du patrimoine, alors la fraction excédentaire de la dette ne sera déductible que pour 50% de son montant.

Rappelons également que la disposition anti-abus mentionnée plus haut s’applique en matière de passif déductible. Ainsi, les prêts contractés par le redevable auprès d’un membre de son foyer fiscal ne sont en principe déductibles. En revanche, les prêts contractés auprès d’un membre du groupe familial ou d’une société contrôlée par le redevable ou un membre de son foyer fiscal, peuvent être déduits sous réserve de justifier de leur caractère normal (échéancier, taux d’intérêt etc.).


Modalités de calcul et de recouvrement

Les modalités de calcul et de recouvrement de l’ISF ont été maintenues à l’identique. En revanche, la réduction ISF-PME a été supprimée. Seule la réduction d’impôt pour dons est conservée avec les mêes modalités d’application. Une petite spécificité pour 2018 : tous les investissements réalisés entre la déclaration d’ISF 2017 et le 31 décembre 2017 auprès de PME, pourront bénéficier de la réduction d’impôt ISF-PME. Par contre, le redevable peut toujours imputer sur son IFI 75% des montant des dons versés dans la limite de 50 000 euros.

Les modalités déclaratives ont en revanche été profondément modifiées puisque l’IFI sera déclaré en même temps que les revenus, quel que soit montant du patrimoine. La déclaration simplifiée pour les contribuables ayant un patrimoine net inférieur à 2.570.000 euros est par ailleurs supprimée.



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